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?八年券商從業(yè)，持證證券投資咨詢分析師

?十年財經(jīng)媒體從業(yè)，資深記者

2017年那次著名的交易之后，萬達一直在虛實之間逶迤前行。這一次，又是同樣的劇情。

今年6月，2024新財富500創(chuàng)富榜發(fā)布，王健林父子以 1408 億元的總身家重回前十。而同月，大連萬達商管所持有的大連新達盟162億股權(quán)又被三次凍結(jié)，同時老王又連賣了三家萬達廣場。從去年到今年，已經(jīng)有30多家萬達廣場被賣掉了。

現(xiàn)實是自IPO失敗后，大連萬達商管的處境越來越尷尬，除了不斷賣出資產(chǎn)，太盟所攢的那個資本局也沒了消息。隨著時間變化，商業(yè)世界正展現(xiàn)出光怪陸離的一面。世界好像就是這個樣子，順達的時候，所做的一切都如行云流水般順暢，而垮塌就像雪崩，過去的每一件事都化成了每一片向下拉扯的雪花。

●變數(shù)

當下，王健林的主要資產(chǎn)是自持的300多家萬達廣場，財富傍的排名依據(jù)正來源于此。不過，這些資產(chǎn)目前正面臨著不可知的命運。

據(jù)大連萬達商管2023年債券年報顯示，公司投資性房地產(chǎn)為4621億。雖然總額巨大，全國老大，但這些資產(chǎn)全部是受限的。也就是說，所有自持萬達廣場都喪失了流動性，應該都被抵押給金融機構(gòu)了。

根據(jù)2023年債券年報顯示，年末公司總有息負債達到了1316億。對于最早發(fā)明了用開發(fā)住宅供養(yǎng)商業(yè)的鼻祖來說，拿地資金早已回本，現(xiàn)在盡可以日日躺平收租子，商業(yè)竟還擔負有如此龐大的債務規(guī)模是不是很奇怪？當下的情況是，只要有一家萬達廣場出現(xiàn)不能還本付息的狀況，債權(quán)方又不給寬限期，官司就不會停。

上圖來源于大連萬達商管2023年債券年報

今年3月大連萬達商管持有的新達盟162億股權(quán)被凍結(jié)，就是源于一起金融借款合同糾紛。中國民生銀行揚州分行作為原告，狀告大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司、揚州萬達商業(yè)廣場有限公司、泰州海陵萬達廣場投資有限公司、南京萬達茂投資有限公司四家公司。

最新的一則凍結(jié)信息是7月19日。天眼查顯示，股權(quán)被執(zhí)行的企業(yè)為濟寧太白路萬達廣場有限公司，凍結(jié)股權(quán)數(shù)額1億人民幣，執(zhí)行法院為橫琴粵澳深度合作區(qū)人民法院。

每年，大連萬達商管都需要支付巨額利息費用給金融機構(gòu)。2023年債券年報顯示，公司當年支付的財務費用高達133億，2022年是147億。這是什么概念？和同行比一下，位列商業(yè)老二的華潤置地的財務費用僅為17億，龍湖為1.5億，況且這兩家還包括地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。

當下，大連萬達商管身陷泥沼，太盟等投資機構(gòu)遲遲未踐行承諾，后面的不確定性陡然增加。

從各方信息來看，新達盟更像是一個準備與大連萬達商管切割的新公司，它的準全資子公司珠海萬達商管依然是一個只經(jīng)營租賃權(quán)和托管權(quán)的輕資產(chǎn)服務平臺。其實，萬達商管的運營服務水平是否具有競爭力是個有待商榷的話題，但現(xiàn)有在管的四五百家萬達廣場（自持加第三方）的合作合同關(guān)系卻是很強的存在，這讓萬達商管在規(guī)模上一騎絕塵。

2022年，眾多民企現(xiàn)金流開始承壓。根據(jù)珠海萬達商管招股說明書透露，公司為了獲得更多第三方加入，甚至不惜用先付資金的方式來鎖定合作（詳情可見《》），一簽20年，由此可見其對長期關(guān)系的看重。

鷹覓君認為，就目前局面來看，新達盟或珠海萬達商管的商業(yè)前景越來越模糊了。即便投資者付諸行動，大連萬達商管拿到了出讓股份的資金，但因為負債規(guī)模上千億，收入銳減（僅占新達盟40%股份），并不足以全面對抗流動性風險。在償債壓力下，可能會有更多的萬達廣場被賣出，未來這些新主人是否會安心待在新達盟體系內(nèi)是一個極高的變數(shù)。

如果越多越多的萬達廣場脫離新達盟體系，那么皮之不存毛將焉附？如果越來越多萬達廣場被賣出，大連萬達商管又憑什么一直持有40%股份呢？

目前新達盟或珠海萬達商管短期內(nèi)再上市的可能性很小了，如果說之前為沖擊IPO是講一個令市場心潮澎湃的輕資產(chǎn)故事，那么今后的邏輯主線就變成了硬碰硬的實力比拼。而就萬達商管當下的運營水平，可以排到行業(yè)第幾呢？

新達盟的準投資機構(gòu)們，個個都是在市場的槍林彈雨中拼殺出來的頂流，所能接觸到的賬本真實信息更多，何況當下實體商業(yè)受電商的沖擊也越來越大。在一個沒看清楚的未來面前，他們應該會非常謹慎。

●邊緣化

時至今日，大連萬達商管的命運讓人唏噓，從當初各地方政府爭搶的座上貴賓，到今天擱在砧板上的魚，將一把好牌打爛不過三四年的功夫。

對王健林個人而言，大連萬達商管的結(jié)局或許并不算最壞，畢竟他僅持股50%，還有另外持股47%的股東與他共擔損失。但另外一個業(yè)務板塊就不一樣了，那是王家持股100%的生意，這就是萬達文旅，即那次世紀交易之后第二次東山再起的事業(yè)。然而，這一真正關(guān)系著王家身家性命的板塊，現(xiàn)在也已經(jīng)陷入了多事之秋。

2019年，萬達剛恢復了點元氣，就迫不及待地在延安和蘭州同時開建文旅城，一個主打紅色革命主題，另一個主打“一路一帶”主題。

打造延安萬達城可謂聲勢浩大。項目占地128公頃，總投資達到了120億，其中主打的紅街更是特色鮮明，它將紅色文化、主題游樂、非遺文創(chuàng)、傳統(tǒng)美食、特色演藝和度假酒店都連接了起來。2021年紅街開業(yè)，據(jù)說開業(yè)10天客流突破了100萬人次，“80后”、“90后”、“00后”占比超5成。

時隔三年后再看這條街，開業(yè)的盛況已經(jīng)定格成了歷史，如今并沒有成為延安區(qū)域商業(yè)中心。平時這里人流寥落，空空蕩蕩，僅限于小長假一個外地游客們的打卡地。在大眾點評網(wǎng)上，很多游客吐槽紅街的問題。今年5月24日，一位游客逛完紅街后興味索然地說：“建了那么多店鋪，沒有幾家開張的，走來走去半天，連個吃東西的地方都找不到，百分之八十以上店都不開門，不知道建來干啥的?！?/p>

一位紅街上的餐飲老板向外界透露了紅街不“紅”的原因。當初很多商家來紅街做生意都是沖著萬達這個大品牌來的，但矛盾之處在于紅街如果定位為旅游景區(qū)，游客占比卻不能滿足商家需求；如果是商業(yè)街，其經(jīng)營的商品市區(qū)都能滿足，市民根本不需要來紅街購物。這位老板認為，紅街的困境主要在于留不住游客。

看樣子，萬達文旅的第二次東山再起和之前區(qū)別不太大。不管怎樣，延安萬達城總算照貓畫虎地完成了規(guī)劃，而蘭州萬達城就是一個虎頭蛇尾的半成品。

蘭州萬達城在開建之前，被描繪成了一個宏偉的文旅項目，集萬達茂、度假酒店群、旅游觀光塔、酒吧街、旅游集散中心為一體，總投資近300億元，預期規(guī)模比延安萬達城大得多。然而，時至今日五年過去了，這個文旅項目除了住宅和一個萬達茂外，其他的都銷聲匿跡了。

和蘭州萬達城一樣，2020年開建的內(nèi)江萬達城也在起初的鑼鼓喧天聲中沒了聲響。這個項目總投資100億，包括漢安湖、“夜內(nèi)江”文旅街區(qū)、體育公園和文旅新城等。

2023年初，萬達和當?shù)卣€向市民立下“軍令狀”，保證年內(nèi)開業(yè)。結(jié)果到了年底，據(jù)官方透露，文旅街區(qū)才完成了設(shè)計方案審定、土方平整和地基夯實工作。有消息傳，今年年初，萬達集團出于整體經(jīng)營戰(zhàn)略和業(yè)務發(fā)展的考慮，對內(nèi)江文旅城項目進行了調(diào)整或退出。這個消息還有待進一步驗證。

與蘭州萬達城、內(nèi)江萬達城類似命運的還有“重慶映像·萬達坊”。這些不了了之的工程，透露出第二輪萬達文旅的步履維艱。重資產(chǎn)投資模式讓萬達不堪重負，2023年萬達文旅開啟了輕資產(chǎn)模式，即土地歸政府，萬達只做管理運營并輸出品牌。

2023年一整年，萬達文旅依托著名的人文自然景觀，一口氣簽約了很多輕資產(chǎn)文旅項目，包括洛陽龍門、四川德陽、張家界、大同古城、東北伊春。時至今日，這些項目進展不大，有的已經(jīng)被地方政府邊緣化了。

去年4月，張家界與萬達簽訂戰(zhàn)略合作框架性協(xié)議，就大庸古城進行輕資產(chǎn)合作，包括已建設(shè)部分的運營策劃、招商運營，以及空置部分的前期策劃等等。然而，簽約后雙方一直沒有實質(zhì)性合作。今年，張家界官宣，之前協(xié)議已經(jīng)無效了。

去年6月，大同市政府、相關(guān)企業(yè)與萬達就大同古城文旅項目、商業(yè)綜合體等重大項目簽訂了合作協(xié)議。進入2024年以來，在官方傳遞的關(guān)于推進大同古城建設(shè)進展的表態(tài)里，已經(jīng)沒有了萬達文旅作為參與者的身影。

與伊春的合作同樣如此。去年8月，萬達與伊春市政府、相關(guān)企業(yè)簽署了文旅產(chǎn)業(yè)合作等一系列協(xié)議。到了今年，官方消息也沒有了萬達文旅的合作進展。

毫無疑問，各地真正稀罕的是一個珠光寶氣的萬達，大投資狂買地。

●“便宜貨”

從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)，萬達文旅正在漸漸退潮。整體來看，萬達的第二輪文旅鮮少留下經(jīng)得起時間考驗的匠心產(chǎn)品，但在重資產(chǎn)開發(fā)過程中，每到一處都成功預售了大批商品住宅。萬達文旅的本質(zhì)從始至終一直都沒改變過。

2019年，延安市民抱著對萬達城的憧憬，在萬達大品牌號召下，爭相搶購萬達城住宅。萬達城首次開盤就賣了9.3億，奪得延安樓市榜首，銷售均價達到了7000元/平米，而當時全市均價只有6000元/平米左右。

在蘭州同樣如此。2019年蘭州萬達城一期首次開盤僅58秒， 銷售額便達到15億，刷新了蘭州樓市銷售記錄；2020年8月，蘭州萬達城10天時間兩次加推，實現(xiàn)了5億銷售額。從開盤至今，蘭州萬達城總共銷售了六期商品房。

如今，一些買了萬達城房子的人正在經(jīng)歷錐心之痛。2021年下半年之后，房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下，民營企業(yè)先后爆雷，萬達城的房子也爛尾了。這其中的傷害并不一樣。一些延安萬達城的購房者們也在經(jīng)歷爛尾之痛，但他們至少已經(jīng)看到了一個全須全尾的萬達城，而其他萬達城的購房者不但房子爛尾了，最看重的配套最后還是一個半成品。

買了爛尾樓的購房者不相信萬達沒錢蓋房子，他們不停地申訴，希望有關(guān)部門調(diào)查一下真實情況。各地都給了官方回復，只有延安市的最詳細。這封回復函透露了萬達最近的境況。

今年4月，延安萬達城三期業(yè)主因項目爛尾問題向有關(guān)部門投訴，延安住建局隨后在調(diào)查完做了以下回復：

1、萬達城三期住宅共1195戶，已銷售1190戶，商鋪和車位未銷售；

2、項目預售資金已全部用于項目工程建設(shè)，住建局在日常巡查過程中未發(fā)現(xiàn)資金挪用等情況，停工的主要原因是由于銷售放緩，庫存的3.8億元貨值未銷售導致資金短缺；

3、最新融資進展情況，延安萬達城向陜金資及延安鼎源投資公司融資3.5億。融資預計放款時間4月中旬第1筆約1個億資金到位，剩余資金2.5億5月份到位。

從回復函可以看出，延安萬達城三期還差五戶沒賣出。對比同類企業(yè)同期的開發(fā)項目，這個戰(zhàn)績算是不錯了。至于沒賣出的商業(yè)和車位，按照行業(yè)一些做法，這些可能是想放到最后統(tǒng)一收割，但沒想到反被市場收割了，現(xiàn)在萬達得通過質(zhì)押這些存貨向地方國企借錢。

延安萬達城是萬達文旅東山再起的標桿性項目，意義非常重大，即便如此都落得這樣的結(jié)局，何況其他的萬達城。從這個解決方案來看，只要爛尾項目還有未銷售的存貨，就能通過抵押獲得解困資金。

2017年萬達文旅那次世紀交易后，據(jù)傳老王說老孫撿了“便宜貨”，惋惜之情溢于言表。這一次，依然拿了不少便宜貨的老王，又把自己拖進了比上一次更大的困局之中。當所有人都覺得土地財政神話不可能打破的時候，打破它的時候就到了。世間唯一不變的就是變化。

從目前萬達各個業(yè)務條線看，整個王國已經(jīng)出現(xiàn)了大廈將傾的苗頭。王健林作為一代商業(yè)梟雄，幾十年來用極具創(chuàng)意的商業(yè)模式，帶動并推進了幾個行業(yè)的迭代和進化，不管怎樣這份貢獻是不能磨滅的。老王的過人之處在于經(jīng)常能在發(fā)展的阻滯期逆風飛揚，希望這一次能平安度過。

事業(yè)受挫還是一部分。在這場對民營房企的最大考驗中，很多二代們于家族危難之時挺身而出。當下，新城王曉松、碧桂園楊惠妍、合生仨兄妹，還有其他二代正直面應對一個又一個險境和挑戰(zhàn)，而王思聰依然在一個又一個網(wǎng)紅科技臉之間流連忘返。

老王是個可憐的人。之前他是一個人人都羨慕的人。

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