不管房地產(chǎn)涼了還是又熱了，絕大部分物業(yè)公司一直在增收。
據(jù)中指院研究報告，2023年上市物業(yè)公司營收均值46.04億元，同比增長7.74%。
不過，一場要求“物業(yè)費降價”的風潮正在席卷全國。
今年5月31日，青島市城陽區(qū)發(fā)布《關(guān)于對普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費超出政府指導(dǎo)價進行自查整改的通知》，打響全國物業(yè)降費第一槍。
目前重慶、成都、武漢等多個城市“降低物業(yè)費”新聞頻頻登上熱搜，重慶一些小區(qū)業(yè)主甚至要求物業(yè)費從3.2元/平方米·月降到1.9元/平方米·月，降幅高達40%。
扎客輿情公關(guān)認為，不管是物業(yè)公司被動降、主動降、降多還是降少，或者堅持不降，這波“物業(yè)費降價風波”注定沒有贏家。稍有不慎，還很有可能釀成群體性事件。
因為物業(yè)和業(yè)主的“對立關(guān)系”沒有發(fā)生改變，而政府也沒有辦法靠一紙文件來實現(xiàn)根本性的扭轉(zhuǎn)。
“降價”治標不治本
“物業(yè)費必須降，再說物業(yè)公司有過服務(wù)嗎？”
網(wǎng)上的一條熱門評論，表明了業(yè)主的強烈訴求，也道盡了業(yè)主的辛酸和無奈。
房地產(chǎn)市場紅火的時候，一筆“茶水費”相當于幾十年的物業(yè)費，所以前些年物業(yè)矛盾被繁榮表象掩蓋。這兩年行業(yè)大逆轉(zhuǎn)后，很多問題逐漸浮出了水面：
·物業(yè)費收取不規(guī)范，豪宅天價物業(yè)費讓業(yè)主買得起、住不起，普通住宅物業(yè)費堪比租金；
·車位租金高，或者只賣不租，還額外收管理費；
·物業(yè)費收取標準和服務(wù)標準嚴重脫節(jié)，外墻玻璃清洗和翻新需要業(yè)主自籌；
·物業(yè)以管理者自居，把業(yè)主當成碗里的肉，只收錢不辦事等等。
因此，“降價”成為如今業(yè)主最強烈的呼聲。但是，業(yè)主必須要追問自己幾個問題，包括但不限于：
1、降價前沒有的服務(wù)，降價后會有嗎？
2、降了價服務(wù)不變或者更差，繳納物業(yè)費的意愿會更強嗎？
3、不交或者遲交物業(yè)費，會讓物業(yè)的服務(wù)更好嗎？
4、業(yè)委會真的能代表業(yè)主的利益嗎？
5、換一個物業(yè)公司真的就能解決問題嗎？
別忘了，商人逐利，亙古不變。李嘉誠曾說：“我就是一個商人，請不要拿道德來綁架我”。
降價，必然伴隨著降質(zhì)。降質(zhì)，會推動新一輪的“降價”。如此往復(fù)、惡性循環(huán)。而且降下來都很難，漲回去就更難了。即使最后換了一家物業(yè)公司，服務(wù)標準早就悄然變低了。
“質(zhì)價相符”遙不可及
這次降低物業(yè)費風潮，起源于多地調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準，對物業(yè)費價格進行“封蓋”。
以武漢市江夏區(qū)為例，根據(jù)《武漢市住宅物業(yè)服務(wù)等級標準》（DB4201/T534-2017）實行分級定價，最高基準價下調(diào)至2.4元/㎡，上浮最高20%，下浮不限，自2024年7月1日起執(zhí)行。
隨著市場環(huán)境的變化，政府適時調(diào)整指導(dǎo)價，有利于防止物業(yè)費不合理上漲，消除“質(zhì)價不符”的情況，將有效保護消費者權(quán)益。
但是，指望政府主管部門或者物業(yè)協(xié)會通過“發(fā)布指導(dǎo)價，規(guī)范服務(wù)標準”來徹底解決問題，猶如水中撈月。原因很現(xiàn)實：
·指導(dǎo)價定高了，業(yè)主不滿；
·定低了，物業(yè)受不了；
·定得越精準，但凡市場有一點小變動，就越容易引發(fā)更大的矛盾，因為指導(dǎo)價不可能實時變化。
所以指導(dǎo)價只能是“指導(dǎo)”，而無法“強制”和“一刀切”。
同時，依賴市場調(diào)節(jié)來實現(xiàn)“質(zhì)價相符”也是一條很難走通的路。原因有3點：
1、業(yè)委會挑不起“質(zhì)價相符”的重擔。能否實現(xiàn)這一目標，既取決于業(yè)委會成員的個人能力，也取決于小區(qū)成員的整體素養(yǎng)。一旦業(yè)委會責任心缺失、運作不規(guī)范，或者部分業(yè)主刻意追求服務(wù)品質(zhì)上限，就容易產(chǎn)生信任危機。
2、業(yè)主與物業(yè)之間“信任長期缺失”。任何一位業(yè)主都可以對物業(yè)服務(wù)透明度、滿意度提出質(zhì)疑。這種情況下，既不能說業(yè)主的不滿都是無理取鬧，也無法簡單判定物業(yè)服務(wù)水平真的存在很大問題，導(dǎo)致溝通成本迅速增加。
3、物業(yè)公司背負了很多“隱形成本”。諸如違章搭建、高空拋物、群租治理、垃圾分類、消防管理、禁煙管理、管線維護等這類本該政府承擔的職能，都被分解到物業(yè)公司身上，無形中增加了運營成本。這些成本，業(yè)主要么不了解，要么了解了也不愿意分擔。
因此，“質(zhì)價相符”現(xiàn)階段只能說是一個美好的愿望，難以普遍實現(xiàn)。有網(wǎng)友笑稱：“能實現(xiàn)的話，早就實現(xiàn)了?！?/p>
物業(yè)和業(yè)主能否“雙贏”？
所有健康持久的關(guān)系，都靠“雙贏”。任何一方吃了虧，這段關(guān)系遲早要散伙。
物業(yè)和業(yè)主要實現(xiàn)雙贏，一定得滿足兩個條件：一是業(yè)主對服務(wù)滿意；二是物業(yè)公司能賺到該賺的錢。
道理說起來很簡單，做起來很難。因為業(yè)主、物業(yè)公司都是局中人，眼里全是對方身上的問題。比如：業(yè)主責怪物業(yè)公司成天不干事，就知道催繳物業(yè)費；物業(yè)抱怨業(yè)主沒事找事，還不交物業(yè)費。
實現(xiàn)雙贏的關(guān)鍵在于，物業(yè)公司要高度重視自己的“聲譽”！當業(yè)主對物業(yè)公司失去信任的時候，最高頻的詞匯就是罵它“不要臉”。一個讓業(yè)主感覺到“非常要臉”的物業(yè)公司，是不可能遭到業(yè)主抵制的。
作為服務(wù)方，聲譽是與業(yè)主建立信任的基礎(chǔ)，是開展經(jīng)營業(yè)務(wù)的前提，是落地各項服務(wù)的出發(fā)點。
可以說，一旦建立了良好的聲譽，一切問題都將迎刃而解。
扎客輿情公關(guān)認為，聲譽不是一句口號，而是靠積極的行動、持續(xù)的努力和長時間的積累。
具體而言，物業(yè)公司需要以“建立良好的聲譽”為統(tǒng)領(lǐng)，重點做好以下幾方面的工作：
1、增強服務(wù)意識。多問問業(yè)主“你覺得我們哪里還做得不夠好”，并且馬上改善。
2、增強風險意識。以全面開展聲譽風險排查和化解為契機，推動服務(wù)細節(jié)和品質(zhì)的全面提升。
3、增強傳播意識。好事要出門，要敢于把自己架到時時刻刻為業(yè)主辦好事、辦實事的位置上，倒逼服務(wù)質(zhì)量的提升。
4、增強活動意識。把物業(yè)品牌活動和業(yè)主文化需求、生活需求相結(jié)合，在活動中拉近物業(yè)與業(yè)主之間的距離。
5、增強IP意識。把業(yè)主身邊的“服務(wù)者”，打造成為業(yè)主身邊的“貼心人”，這樣的IP才能立得住、不塌房，進而擦亮物業(yè)服務(wù)的“窗口”。
6、增強經(jīng)營意識。把經(jīng)營業(yè)主關(guān)系作為重點，把經(jīng)營業(yè)務(wù)放在自然而然的位置，一切才能水到渠成。
時代在變，理念也要與時俱進。重視聲譽管理的物業(yè)公司，能夠以良好的聲譽贏得業(yè)主的信任和青睞，構(gòu)筑“品牌護城河”，提高“口碑運營競爭力”，在新一輪的市場競爭中快速取得領(lǐng)先優(yōu)勢。
如果繼續(xù)走老路，長期與業(yè)主處于對立關(guān)系，缺乏有效的化解措施，這樣的物業(yè)公司注定要被市場淘汰。
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