2024年11月13日，傳聞多時的靴子，終于落地！
財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，該政策出臺無疑又一次在房地產(chǎn)市場激起巨浪！
中國，再次迎來了房地產(chǎn)市場稅收政策的歷史性調(diào)整，此舉不僅體現(xiàn)了國家對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的高度重視，更是對購房者大幅減負(fù)。
筆者認(rèn)為，本次調(diào)整有三大看點(diǎn)：
一、中央高度重視地產(chǎn)。
稅費(fèi)政策出臺速度之快，超乎預(yù)期。
2024年11月8日，筆者寫的《10萬億來了！美國還在權(quán)力交接，中國已先救市！》里，提到的全國人大常委會辦公廳舉行新聞發(fā)布會上，財政部部長“預(yù)告”將出臺相關(guān)稅收政策支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
只是過去短短5天時間，政策便已落地，如此高效的決策與執(zhí)行速度，充分體現(xiàn)了中央對房地產(chǎn)市場的重視程度。
正是因?yàn)橹醒氲母叨戎匾暎拍軌蛟诙虝r間內(nèi)迅速完成各項(xiàng)審批流程，快速公布并推進(jìn)政策的執(zhí)行，這無疑為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展注入了一針強(qiáng)心劑。
二、購房成本大幅降低。
本次稅收政策調(diào)整聚焦于與購房者置業(yè)成本緊密相關(guān)的房地產(chǎn)稅收領(lǐng)域，通過直接減稅的方式，顯著降低了房子的交易成本，有望促成更多的房源買賣案例，為房地產(chǎn)市場注入新的活力。
可以看出，以降低稅費(fèi)的方式，讓購房都上車門檻更低，心理負(fù)擔(dān)更少。
居民購房涉及的稅種有限，但其稅負(fù)因交易性質(zhì)和所在城市的不同而有所差異。購買新房時，居民主要需繳納契稅；而二手房交易除契稅外，買賣雙方通常還需分擔(dān)增值稅、個人所得稅，部分城市還需繳納房產(chǎn)稅。
如果要做對比，那對同一市場價值的房產(chǎn)，二手交易涉及的稅費(fèi)往往是新購房稅費(fèi)的兩倍甚至以上，這無疑增加了購房者的負(fù)擔(dān)。
然而，如果二手房交易稅費(fèi)過高，將極大挫傷買家積極性。雖然在樓市不景氣時，盡管名義上買賣雙方各付各稅，但誰都不傻，正所謂羊毛出在羊身上，幾乎所有交易稅費(fèi)最終都購房者來埋單！
過高的二手房交易稅費(fèi)嚴(yán)重挫傷了買家的積極性。而此次減稅政策的實(shí)施，有效降低了購房門檻，減輕了購房者的心理負(fù)擔(dān)，使購房者能夠以更低的成本實(shí)現(xiàn)置業(yè)夢想，從而激發(fā)其購房意愿，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的交易活躍度。
三、主抓一線城市調(diào)整。
之前中央出臺各類樓市政策，很少會直接點(diǎn)名北上廣深，但這次非常明顯之處在于，文件里特別將這四大一線城市都拎出來重點(diǎn)講。
顯然已經(jīng)意識到，中國樓市突破口還是在一線城市，只有把北上廣深房地產(chǎn)市場積極性充分調(diào)動起來，才有可能全面帶旺二三線、甚至四五六線城市樓市。
眾所周知，一線城市一直以來房價波動較大，因此以往稅率更高，免征條件更嚴(yán)格，以便確保能穩(wěn)定房價，避免大起大落沖擊市場，也是這次政策調(diào)整的重點(diǎn)。
新政前，北上廣深的非首套購房契稅為 3%，高于全國 2% 的標(biāo)準(zhǔn)；并且在涉及非普通住宅時，持有一定期限以上的住宅交易增值稅、個人所得稅無法像其他城市一樣享受減免，這在一定程度上限制了二手房市場的流通。
新政后，將契稅征收區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)從90平米上調(diào)至140平米，且取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，使得一線城市的二套房契稅、住房交易增值稅、個人所得稅稅率均降至全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
以購買一套 500 萬元的住房為例，新政前上海的二套房契稅需繳納15萬元，而新政后僅需5萬元，大大減輕了購房者的負(fù)擔(dān)，這對于改善型需求的釋放以及二手房市場的活躍將產(chǎn)生積極的推動作用。
這里還是要強(qiáng)調(diào)，任何時期的樓市變動，有且僅有一線城市才能承擔(dān)起風(fēng)向標(biāo)的重任。北上廣深漲，全國才有可能漲，反之亦然。
所以，這次政策特別把一線城市列出來，足見市場緊迫感非常明顯。
當(dāng)然，很多人可能想了解，減稅政策，對樓市未來走勢會有何影響？
筆者特地翻閱中國樓市歷史上三輪大規(guī)模減稅政策，通過數(shù)據(jù)對比，可以看出，每次稅費(fèi)下調(diào)，都極大刺激樓市成交大幅提升。而當(dāng)前，作為第四輪降減，樓市正處于對購房者最為友好的階段。
從1998年房改之后，中國樓市先后出現(xiàn)四輪減稅政策，特別是在每輪政策寬松周期里，減稅往往作為壓軸選手登場，扮演著樓市形勢逆轉(zhuǎn)風(fēng)向標(biāo)的重要角色。
第一輪降稅：1999年
進(jìn)入1998年，中國以前所未有的魄力強(qiáng)力推進(jìn)房改的車輪向前行，徹底告別近五十年的福利分房制度，開啟住房全面商品化市場。中國房地產(chǎn)由此進(jìn)入快車道，加速奔跑，地產(chǎn)行業(yè)迅速成為中國支柱產(chǎn)業(yè)，有力地改善了人民的居住環(huán)境，同時也推動中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步向前。
1998年，中央為把房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)，做出放開消費(fèi)信貸的決定，這個想法很快在1999年成為現(xiàn)實(shí)。1999年2月，為了進(jìn)一步擴(kuò)大國內(nèi)需求、開拓國內(nèi)市場，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，積極穩(wěn)妥地擴(kuò)大消費(fèi)信貸，鼓勵商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。
1999年8月1日，財政部和稅務(wù)總局發(fā)布通知，個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)暫按每套住房建筑面積不超過120平方米掌握。對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征。
1999年在各種政策出臺后，房地產(chǎn)市場逐步升溫，從數(shù)據(jù)可以清晰看到樓市火爆程度。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1999房屋銷售面積14556.53萬平方米，商品房銷售額29878734萬元；2000年房屋銷售面積18637.13萬平方米，商品房銷售額39354423萬元。
政策實(shí)施前后，房屋銷售面積的增長率約為28.03%，而商品房銷售額的大漲31.73%。
第二輪降稅：2008年
2008年，全球金融海嘯，用險象環(huán)生、驚心動魄來形容都不為過。最早萌芽于2006年的美國次貸危機(jī)，經(jīng)過2007年的發(fā)酵蔓延至歐洲、日本，最終在2008年引爆為空前的全球金融海嘯，而其中標(biāo)志性事件是美國雷曼兄弟的倒閉。
雷曼兄弟的轟然倒塌，全球金融危機(jī)瘋狂肆虐。遠(yuǎn)在大洋西岸的中國感受了陣陣涼意：連續(xù)兩位數(shù)增長的經(jīng)濟(jì)突然下滑到6%、房地產(chǎn)市場成交低迷、股市一瀉千里、出口訂單驟降……
根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2008年1-12月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%，其中，商品住宅銷售面積下降20.3%，住宅銷售額下降20.1%，這是此前十年來行業(yè)銷售首次出現(xiàn)負(fù)增長。
在雷曼兄弟宣布破產(chǎn)后幾小時，中國央行便宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)1年期貸款基準(zhǔn)利率由7.47%下調(diào)至7.20%。
千軍萬馬向前沖。為了應(yīng)對金融危機(jī)，2008年11月5日，國務(wù)院常務(wù)會議上確定了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施，由此4萬億投資計劃出爐，
與此同時，為了刺激房地產(chǎn)市場，2008年10月22日，財政部就已出臺一系列刺激購房消費(fèi)的政策，主要內(nèi)容包括如個人首次購買住房的契稅稅率下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房免征收印花稅、土地增值稅。
央行也同步宣布，首次置業(yè)和普通改善型置業(yè)貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付比例降至20%。另外，公積金貸款利率下調(diào)0.27%。
大規(guī)模救市效果顯而易見，2009年中國經(jīng)濟(jì)一路走高，一季度增長率跌至谷底的6.1%，隨后二季度增長率反轉(zhuǎn)為7.9%，三季度增長率更是飆升至8.9%，進(jìn)入四季度增長率直接跳上兩位數(shù)的11.9%，交出一份令各國無比羨艷的成績單，全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值33.5萬億元，同比增長8.7%，為全球經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)超過50%。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直以來都與房地產(chǎn)有著千絲萬縷的關(guān)系。2008年，金融海嘯爆發(fā)后，全球經(jīng)濟(jì)受到猛烈沖擊。在中國，政府率先在兩大重要行業(yè)出臺救市政策，它們是房地產(chǎn)和汽車。這兩個行業(yè)都有消費(fèi)額度大、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多的特點(diǎn)。
特別是房地產(chǎn)，住房一直都是國民消費(fèi)中最大額支出，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其上下游產(chǎn)業(yè)鏈頗為廣泛，包括鋼鐵、水泥、建筑、裝修、家居、家電等多個行業(yè)。因此，房地產(chǎn)市場發(fā)展對拉動內(nèi)需有著重大的推動作用。當(dāng)人們分析2009年中國經(jīng)濟(jì)的時候，房地產(chǎn)成為了不可或缺的一項(xiàng)。事實(shí)上，2009年經(jīng)濟(jì)繁榮的背后，也確實(shí)是房地產(chǎn)行業(yè)的一次狂歡。
全國各地樓市量價齊升，一些城市甚至出現(xiàn)搶房的現(xiàn)象，沉寂一年多的土地市場也隨之火爆起來，地王紀(jì)錄不斷被刷新。這一年里，房價再一次緊緊揪住了國人的心。
據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%；值得一提的是，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，比重占房地產(chǎn)開發(fā)投資的70.7%。從全國商品房銷售面積來看，2009年銷售面積高達(dá)93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%，商品住宅銷售額更是增長80.0%。
進(jìn)入2009年四季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，其中新建住宅銷售價格上漲6.4%。作為衡量房地產(chǎn)市場的權(quán)威指標(biāo)“國房景氣指數(shù)”，從3月起連續(xù)9個月保持回升，12月份達(dá)到103.66，比2008年12月上升了7.2個點(diǎn)。
第三輪減稅：2016年
2016年樓市面臨著去庫存壓力巨大，更為嚴(yán)重的是，由于房地產(chǎn)投資地經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)率也直線下降，創(chuàng)2000年以來新低，甚至快跌落至負(fù)增長的貢獻(xiàn)軌道。
2016年，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷。上半年，中央主要目的還是刺激購房需求，各種利好政策陸續(xù)出臺，對樓市成交起到了重大推動作用。各地政府針對“去庫存”問題頻發(fā)大招，降首付、減契稅、補(bǔ)貼購房等一攬子政策層出不窮。
首先，在2016年1月1日正式實(shí)施的“全面二孩政策”，在一定程度上刺激了購房者對改善型戶型的需求。從長遠(yuǎn)時間來看，這部分人口的增長帶來的需求，也讓房地產(chǎn)的前景變得更加可觀。
緊接著，繼2015年下調(diào)首付比例最低至25%之后，央行和銀監(jiān)會又于2016年2月2日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，宣布不限購城市首付比例可向下浮動5個百分點(diǎn)。這意味著，不限購城市首付比例最低可達(dá)20%。
2016年2月17日，央行官網(wǎng)再發(fā)通知，從2月21日起，調(diào)整職工住房公積金賬戶存款利率。據(jù)了解，原當(dāng)年歸集和上年結(jié)轉(zhuǎn)的分別按活期存款和三個月定期存款基準(zhǔn)利率計息，分別為0.35%和1.10%。此次調(diào)整后，職工住房公積金賬戶存款利率將統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，當(dāng)年為1.50%。
其后，2016年2月22日契稅新政頒布，對于首套住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對于二套住房，面積為90平及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平以上的，減按2%的稅率征收契稅。
2016年3月1日起，央行再降準(zhǔn)，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)；5月1日，“營改增”全面實(shí)施，交易稅負(fù)較之前再降4.8%。
2016年初的樓市如同2015年初的股市，只不過“人人炒股”切換成“人人買房”。在全國各種政策刺激下，中國樓市一路狂奔，在前三個季度里迅速消化庫存，火爆場面甚至導(dǎo)致一房難求，各城地王頻現(xiàn)，房價飆漲。
在這種背景下，從2016年第三季度底開始，中央及時調(diào)整政策，各項(xiàng)調(diào)控相繼收緊，2016年9月底和整個國慶期間，各大主流媒體基本每天都在跟蹤報道各個城市出臺限購限貸等調(diào)控政策。與此同時，打擊“首付貸”、限制資金流入房地產(chǎn)行業(yè)……一年內(nèi)，樓市政策形成了涇渭分明的兩個時間段。
在忽冷忽熱的政策調(diào)控中，2016年樓市最終還是交出了一份破紀(jì)錄的成績單——“突破11萬億銷售金額、15萬億平米銷售面積”，這是個里程碑式的數(shù)字，代表著中國房地產(chǎn)行業(yè)在改革開放第38個年頭銷售金額終于跨進(jìn)10萬億時代。
看完上述三輪大規(guī)模救市減稅措施，相信很多人對2024年本輪減稅調(diào)整，或者有新的想法，每個人自己能夠有所預(yù)判。
當(dāng)然，第四輪大規(guī)模減稅，預(yù)計將顯著提升房地產(chǎn)市場的活躍度。通過降低購房成本，刺激購房需求，尤其是對于改善型需求和首次置業(yè)者來說，減稅將直接降低他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，增加購房意愿。
不過，不同城市的房地產(chǎn)市場狀況不同，減稅政策的影響也會有所差異。一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市可能會因?yàn)樾枨蟮募嗅尫哦霈F(xiàn)更明顯的市場活躍度提升，而三四線城市可能會因?yàn)閹齑鎵毫Χ芤嬗跍p稅政策的去庫存效果。
從長期來看，本輪減稅政策旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。通過減稅等措施，政府希望引導(dǎo)市場預(yù)期，穩(wěn)定市場情緒，避免房地產(chǎn)市場的大起大落，實(shí)現(xiàn)市場的長期穩(wěn)定。
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