地盤說
他山之石可以攻玉。
■ 撰文 | 李成蹊 ? 《地盤》特邀撰稿人
“明年房價列入地方KPI，三四五線城市只拆不建，貨幣化安置......”
重磅會議召開之際，樓市再傳小作文。
其實(shí)，“只拆不建”做起來并不難。早在今年5月份，自然資源部就發(fā)文，商品住宅去化周期超36個月的城市，暫停新增用地出讓。
對于庫存量較高的城市，減少土地供應(yīng)，甚至停止土地供應(yīng)，能夠調(diào)節(jié)樓市的供需關(guān)系。
只是，在不少地方財政捉襟見肘的情況下，“貨幣化安置”的希望，恐怕也只能想想而已。
眼下的樓市調(diào)控，似乎成了不可能三角：漲價不可能，會增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本；降價不可能，會增加金融市場風(fēng)險；不漲不降更不可能，沒有上漲預(yù)期，購房者不會進(jìn)場。
至于說，“房價列入地方KPI”的“謠言”，會不會最終變成遙言，不妨讓子彈飛一會兒。
1
穿越迷霧
“應(yīng)出盡出”的政策不斷加碼落地，讓新常態(tài)下的樓市充滿著博弈。
相比鄭州剛需群體有公租房、保住房的兜底，樓市的成交主力改善群體，更需要穿透迷霧、洞見未來。
尤其在標(biāo)配新中式的北龍湖，千人一面的遺憾成了許多豪宅客群心頭的朱砂痣。
直到鐵建投·松苑的出現(xiàn)，用驚艷的建筑設(shè)計，開啟了北龍湖豪宅產(chǎn)品的新紀(jì)元，也用扎實(shí)的高品質(zhì)，折服了中原地區(qū)的高凈值人群。
?鐵建投·松苑實(shí)景
雖然北龍湖的洋房不少，但真正臨水的并不算多。松苑位于北龍湖南岸九如東路與如意河?xùn)|二街交匯處，東邊挨著東運(yùn)河，這里分布著網(wǎng)球場、足球運(yùn)動場、銀杏林，環(huán)境自然沒都得說。
在北龍湖，松苑的建筑成了城市的風(fēng)景，小區(qū)的配套也成了景觀的一部分。
小區(qū)北側(cè)個性十足的松苑藝術(shù)館，共三層，整體約3000平米，這是一個花骨朵狀的場館，一大特色是通過地下庭院自然光采光，泳池和健身房都全明通透。
?松苑藝術(shù)館實(shí)景
無論是建筑藝術(shù)融入景觀，小區(qū)內(nèi)部配套的藝術(shù)化設(shè)計，還是層高3.6米的戶型尺度，放在北龍湖甚至整個鄭州都是獨(dú)一無二的存在，松苑也當(dāng)之無愧“豪宅產(chǎn)品力典范”。
鄭州主城稀缺的純新盤屈指可數(shù)，城市更新項目城發(fā)玥園和金投豫發(fā)豫園、萬祥紫廬一起成為月度推薦樓盤。
城發(fā)玥園位于豐產(chǎn)路與經(jīng)五路交匯處南100米路東，屬于典型的金水主城區(qū)小而美樓盤。
?城發(fā)玥園效果示意
出門就是關(guān)虎屯生活廣場和國貿(mào)360廣場，周邊花園路、農(nóng)業(yè)路以及地鐵2號線、5號線，出行非常便利。
即便不提項目已經(jīng)封頂，作為市國資委旗下鄭州城發(fā)集團(tuán)開發(fā)的樓盤，都能把“確定性”直接擺在每一位購房者面前。
金水區(qū)的項目之爭，已經(jīng)超越了北龍湖，且個個都是卷王。容積率只有3.5的金投豫發(fā)豫園，無疑增加了卷的新生力量。
?豫園建筑概念示意
豫園首期只有約19畝，三大師攜手精鑄的小高層產(chǎn)品，與周邊金水印、臻灣一品和華潤金水北均為33層高層相比，小高層簡直成了一股清流的存在，殺傷力自不待言。
繼福塔三兄弟之后，經(jīng)開老城很久沒有上新了，萬祥紫廬的面世，終于讓金茂越秀未來府不再孤單。
?萬祥紫廬效果示意
33畝的地塊略顯狹長，2.49的容積率、7棟住宅錯落排布，在保證樓間距的基礎(chǔ)上，最大化地利用了有限空間。
作為一家來自地市的本土房企，萬祥自從拿地開始，一直在俯身打磨產(chǎn)品，一線品牌的用材也彰顯相當(dāng)用心。
2
熱點(diǎn)關(guān)注
好房子的重要承載，當(dāng)然還是設(shè)計感。
從“有房住”到“住好房”，好的產(chǎn)品，源自建筑設(shè)計師對生活的深入洞見，不斷探索人文住區(qū)新模式，打造未來生活新范本。
11月22日，“設(shè)計河南·營造可持續(xù)的未來”學(xué)術(shù)論壇暨徐輝設(shè)計股份有限公司成立三十周年學(xué)術(shù)交流活動成功舉辦。
?營造可持續(xù)的未來論壇現(xiàn)場
在知名行業(yè)專家、建筑大師、眾多業(yè)主單位的共同見證下，徐輝設(shè)計展現(xiàn)了在“好房子”建設(shè)領(lǐng)域的不斷努力。
三十歲的徐輝設(shè)計，已成長為中原最大的民營設(shè)計院，業(yè)績更是遍布大江南北，光本地代表作就有耳熟能詳?shù)挠劳虾涂?、永威森林花語、商丘金沙東院等樓盤。
?永威上和郡實(shí)景
在地產(chǎn)行業(yè)舉步維艱的當(dāng)下，徐輝設(shè)計依然在堅持、堅守，并開拓新的市場格局，甚至汲取更優(yōu)秀的人才加盟，目的就是為更好的下一個30年夯實(shí)基礎(chǔ)。
徐輝設(shè)計的目標(biāo)，除了成為更好的自己，就是要為這個時代、這座城市和中原這片土地，留下更多帶有時代印記的偉大作品，這才是河南人最大的幸福。
傳聞中的消息終于落地，“中牟新區(qū)”真的來了。
11月16日，中共河南中牟新區(qū)工作委員會、河南中牟新區(qū)管委會揭牌儀式舉行。
?河南中牟新區(qū)揭牌儀式
中牟新區(qū)作為省委、省政府的派出機(jī)構(gòu)，委托鄭州市管理，納入中牟新區(qū)的相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），視同與鄭州市城區(qū)同等政策對待。這也意味著，鄭州已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)際意義上的“無縣市”。
作為功能區(qū)，中牟新區(qū)主要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展職能，社會事務(wù)管理職能由中牟縣負(fù)責(zé)，行政區(qū)劃不變。
新區(qū)的設(shè)立，一下將鄭州功能區(qū)的實(shí)管范圍直接擴(kuò)展到了開封邊上，這更有利于解決中牟和鄭開之間的交通、教育、醫(yī)療等重要生活配套問題，加速鄭開同城化進(jìn)程。
?中牟新區(qū)總體布局
相信，未來中牟新區(qū)作為鄭州都市圈和鄭開同城化的核心引擎，在吸引更好的產(chǎn)業(yè)凝聚與發(fā)展的同時，也將會助力區(qū)域樓市的“止跌回穩(wěn)”。
當(dāng)然，樓市的“止跌回穩(wěn)”靠的不光靠給政策，還得看接地氣的執(zhí)行力度。
比如，最近助力鄭州樓市快速去化的房票安置政策，目前已簽約商品房2730套、31.94萬平方米。
從開始的惠濟(jì)區(qū)試點(diǎn)樓盤正商家河寬境、綠都上璟苑的一房難求，到最近的中原華僑城、華瑞紫韻城、朗悅公園府等項目火熱出圈，房票政策的威力盡顯。
?網(wǎng)傳房票安置一周去庫存數(shù)據(jù)
據(jù)媒體報道，11月18日，位于鄭州市惠濟(jì)區(qū)的正商家河寬境、綠都上璟苑兩個項目已完成首批房票兌付，兩個項目首批兌付房票共81張，到位資金9904.9萬元。
資金及時兌付的利好消息，在“售樓處擠滿人”、“房源售罄”場面的帶動下，就連改善定位的金水北、北龍湖不少項目也都踴躍報名參與房票安置。
?鄭州市首批房票兌換資金圓滿完成
假如，與鄭州市城區(qū)同等政策對待的中牟新區(qū)，也能實(shí)施“以購代建”的房票安置政策，對陷入低迷已久的綠博樓市來說，去庫存還是個問題嗎？
其實(shí)，樓市銷售向好的不止是鄭州，全國70城房價也出現(xiàn)了久違的反轉(zhuǎn)。
11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。
?70城住宅銷售指數(shù)
10月份70個大中城市，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有7個，比上月增加4個；二手住宅環(huán)比上漲城市有8個，比上月增加8個。
具體到鄭州，整個10月份，全市商品房銷售面積環(huán)比增長27.24%，其中商品住房銷售面積環(huán)比增長32.48%；全市商品房銷售價格環(huán)比增長22.73%、同比增長5.74%，其中商品住房銷售價格環(huán)比增長12.63%、同比增長1.1%。
最直觀的答案，都在這些數(shù)據(jù)里。
客觀來說，雖然大部分城市依然在跌，但對比過去兩三年以來的數(shù)據(jù)，起碼走出了跌跌不休的頹勢。
3
他山之石
他山之石可以攻玉。
繼成都之后，11月16日，鄭州地產(chǎn)自媒體矩陣8家聯(lián)合體走進(jìn)西安，深度學(xué)習(xí)探訪名企名盤。????????????
在這里，我們似乎找到了鄭州樓市向上的答案。
?鄭州地產(chǎn)自媒體矩陣研學(xué)行走進(jìn)西安
去西安，除了西安市場好，產(chǎn)品同樣可圈可點(diǎn)。??
在萬眾的九曲松間，看到了建筑設(shè)計最美的模樣，看到了景觀與建筑最完美的結(jié)合，看到了真正意義上的“壕”宅。想做好房子，除了區(qū)域地段這些，產(chǎn)品本身的價值，更應(yīng)該成為開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)。???????
也是核心價值。
還有幾乎做到了極致的工法及部品展示，誰看了都會心動。
?萬眾九曲松間實(shí)景
在綠城·鳳鳴海棠，城市元素融入建筑人文，品質(zhì)細(xì)節(jié)呈現(xiàn)出溫度感，第四代住宅的元素盡管不夠深厚，也足以令西安人欲罷不能。這是西安的單盤銷冠，開盤至今賣了70多億元。????????
據(jù)說，鄭州的單盤銷冠，還排不到西安的前十。
這就是差距。
在保利·天瓚，我們沉迷在超大的樣板間里，產(chǎn)品設(shè)計的魅力再度成為主角。在超大露臺上，或者超寬陽臺里，總有一種可以安放對房子的一切想象。???????????????
?現(xiàn)代主義風(fēng)格的保利天瓚
更不用說地下車庫的與眾不同，工藝、材料等細(xì)節(jié)，都融入在業(yè)主出入的日常里，三言兩語根本講不透。?????
科技路金茂府、泰發(fā)祥·檀府、越秀鐵建·樽樾、龍湖·未來之瞳云河頌各有千秋、不勝枚舉。?????
第四代住宅在西安大行其道，有地域和地理優(yōu)勢，也是在城市能級、資源、人才等方面的領(lǐng)跑效應(yīng)，更來自于房企對于產(chǎn)品的無限追求。
值得鄭州的開發(fā)商好好學(xué)習(xí)。
?鄭州地產(chǎn)自媒體矩陣11月份聯(lián)合榜單
部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)歸原作者所有。
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