2024年12月11日至12日，舉世矚目的中央經(jīng)濟會議在北京召開，2024年12月12日深夜，會議全文正式發(fā)布。
看完會議內(nèi)容后，筆者最深的感受就是跟之前寫的一篇文章主題一樣，那就是《》！
此次會議對中國經(jīng)濟的各個方面進行了全面部署，其中關(guān)于樓市和股市的內(nèi)容備受關(guān)注。
會議在對當前經(jīng)濟形勢進行深入分析的基礎上，提出了一系列新提法、新詞匯，為樓市和股市的穩(wěn)定發(fā)展提供了新的政策導向，也為市場參與者提供了重要的決策依據(jù)。
筆者特別進行縱向?qū)Ρ?，發(fā)現(xiàn)最近十年（2015-2024年）時間里，關(guān)于房地產(chǎn)的提法，每年側(cè)重點都有不同。但仍能明顯看出，2024年中央經(jīng)濟會議對房地產(chǎn)重視程度較以往有顯著提升，可以說已經(jīng)被提到前所未有的高度！
這里筆者要跟粉絲們特別分享三大提法：穩(wěn)住樓市股市、持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?？梢哉f，正是這三大關(guān)鍵詞組，分別從高度、力度、制度三個維度，預示著2025年中國樓市發(fā)展方向。
一、高度：穩(wěn)住樓市股市
中央經(jīng)濟會議在措詞方面，首次強調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”，關(guān)鍵目的是推動經(jīng)濟持續(xù)回升向好，由此可見，樓市和股市已經(jīng)上升至對整個國民經(jīng)濟起到支柱作用的高度，這類提法在歷史上非常罕見。
“穩(wěn)住樓市股市” 這一全新提法，最早出現(xiàn)在2024年12月9日中共中央政治局會議，此次迅速被寫入中央經(jīng)濟工作會議，彰顯了決策層對這一戰(zhàn)略部署的高度重視以及堅決貫徹執(zhí)行的決心與效率。
上述關(guān)鍵表述不僅彰顯了政府對于維護金融市場穩(wěn)定的堅定決心，也揭示了樓市和股市在當前經(jīng)濟體系中的重要地位。
這表明，在未來相當長時間內(nèi)，確保樓市和股市的穩(wěn)定將成為宏觀經(jīng)濟政策的重要目標之一。
因為從經(jīng)濟發(fā)展的宏觀視角來看，樓市與股市作為兩大重要的資產(chǎn)市場，其穩(wěn)定與否直接關(guān)系到居民財富效應的變化。
當樓市和股市處于穩(wěn)定上升通道時，居民資產(chǎn)增值，消費信心和能力相應增強，進而帶動消費市場的繁榮，形成經(jīng)濟增長的正向循環(huán)。
反之，若市場大幅波動或持續(xù)低迷，居民財富縮水，將不可避免地對消費產(chǎn)生抑制作用，拖累經(jīng)濟增長步伐。
把樓市和股市放在一起，主要是兩者的預期管理都同樣重要。
筆者注意到，自從1209中央政治局會議召開后，中國股市已經(jīng)刷出三連陽，而且，海外的中國資產(chǎn)同步爆發(fā)。
2024年12月10日，滬指漲0.59%，報收3422.66點；深成指漲0.75%，報收10812.58點；創(chuàng)業(yè)板指漲0.69%，報收2264.05點。兩市成交額較上一交易日增加5657.14億元，合計成交2.20萬億元。
2024年12月11日，滬指報3432.49點，漲0.29%；深成指報10848.42點，漲0.33%；創(chuàng)指報2261.58點，跌0.11%。兩市全天成交額合計1.78萬億元，其中滬市成交額6929億元，深市成交額10834.47億元。
2024年12月12日，滬指報3461.50點，上漲 0.85%；深成指報10957.13點，漲1%；創(chuàng)業(yè)板指報2292.1點，漲1.35%。滬深兩市全天成交額1.87萬億，較上一交易日放量905億。
股市上漲，極大改變了股民預期。在三連陽之前，受多種因素困擾，如宏觀經(jīng)濟增速換擋壓力、國際貿(mào)易摩擦的不確定性以及部分行業(yè)監(jiān)管政策的調(diào)整，股民整體對市場前景持較為悲觀謹慎的態(tài)度。
市場情緒低迷，交易活躍度有限，多數(shù)股民傾向于保守投資或離場觀望。然而，隨著股市三連陽的出現(xiàn)，尤其是在中央政治局會議相關(guān)政策預期的驅(qū)動下，股民對市場的預期發(fā)生了180度大轉(zhuǎn)彎。
如今，樂觀期待成為市場主流情緒，股民們開始重新審視市場機會，積極尋找投資標的，對未來股市的上漲空間充滿信心。
這種心理預期的轉(zhuǎn)變不僅僅是短期的情緒波動，更可能促使股民調(diào)整長期投資策略，加大對股票資產(chǎn)的配置比例，甚至吸引更多場外資金入場，形成市場資金的良性循環(huán)。
這正印證了本次經(jīng)濟會議提到的“穩(wěn)定預期、激發(fā)活力”，重點強調(diào)還是要加強預期管理，協(xié)同推進政策實施和預期引導，提升政策引導力、影響力。
二、力度：持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)
在當前中國經(jīng)濟的宏大棋局中，房地產(chǎn)市場的走向已經(jīng)是枚關(guān)鍵棋子。因此，本次會議還重點提到“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。
“推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)” 則是2024年9月26日中共中央政治局會議首次提出，但在中央經(jīng)濟會議上新增使用了“持續(xù)用力”的表述，是在政治局會議內(nèi)容基礎上的延續(xù)與深化，更彰顯出中央在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場征程中的堅定決心與強大魄力。
“持續(xù)用力” 四個字，如同一記重錘，敲響了房地產(chǎn)市場調(diào)整與振興的戰(zhàn)鼓。它清晰地表明中央已充分認識到房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)對于整體經(jīng)濟穩(wěn)定的極端重要性，且不會因短期困難或復雜局面而動搖決心。
房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，涉及到諸多層面的連鎖反應。從宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中占據(jù)著相當比重，其下滑直接拉低了整體投資增速，進而影響 GDP 增長的動力源泉。
土地出讓金作為地方財政收入的重要組成部分，房地產(chǎn)市場的低迷也使得地方財政面臨較大壓力，制約了公共服務與基礎設施建設的投入能力。
此外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游眾多行業(yè)，從建筑施工到建材供應，從家居裝飾到家電銷售，都與房地產(chǎn)市場的興衰息息相關(guān)。一旦房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，這些行業(yè)的訂單減少、企業(yè)營收下滑、就業(yè)崗位流失等問題將接踵而至，對就業(yè)市場與居民收入穩(wěn)定造成嚴重沖擊。
中國樓市自2021年出現(xiàn)下行趨勢以來，已經(jīng)連跌三年。冰凍三尺非一日之寒。想要徹底扭轉(zhuǎn)下跌勢頭，實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，需要下猛招。
拯救樓市，已經(jīng)到了“跳出樓市救樓市”的階段，相關(guān)刺激政策除了取消限購、限價之類的房地產(chǎn)手段，還會更貨幣政策、財政政策等多種手段相結(jié)合。
之前筆者在《》文章中就提到，2024年12月9日，中共中央政治局召開會議，最令人矚目的是提出了：實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這種結(jié)合在一起的組合提法，堪稱歷史上首次！
如果單獨看貨幣政策的話，這是自2010年以來的首次提出貨幣寬松，標志著時隔14年后，中國宏觀經(jīng)濟政策的重大轉(zhuǎn)向。
2024年中央經(jīng)濟會議重申要實施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，適時降準降息，保持流動性充裕，使社會融資規(guī)模、貨幣供應量增長同經(jīng)濟增長、價格總水平預期目標相匹配。
這里非常貼心地寫明“適時降準降息”，這就明白無誤告訴市場，貨幣寬松工具都準備好了，會根據(jù)情況“適時”推出?？梢岳斫鉃椋灰獦鞘泄墒袥]達到預期，那這些招隨時都會放出來。
降準能夠增加商業(yè)銀行的可貸資金規(guī)模，使得銀行有更多資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟；降息則直接降低企業(yè)的貸款利率，減少企業(yè)的財務成本負擔。關(guān)鍵是向市場注入更多資金，同時，購房者房貸成本同步減少。
如果單獨看財政政策的話，此前已經(jīng)連續(xù)16年提積極財政，而這次史無前例提出“更加”積極財政，可見中央已經(jīng)高度重視。
本次中央經(jīng)濟會議再次強調(diào)要實施更加積極的財政政策。提高財政赤字率，確保財政政策持續(xù)用力、更加給力。加大財政支出強度，加強重點領域保障。增加發(fā)行超長期特別國債，持續(xù)支持“兩重”項目和“兩新”政策實施。
同時，增加地方政府專項債券發(fā)行使用，擴大投向領域和用作項目資本金范圍。優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)，提高資金使用效益，更加注重惠民生、促消費、增后勁，兜牢基層“三?！钡拙€。黨政機關(guān)要堅持過緊日子。
根據(jù)中國政府網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2024年全國財政赤字擬按3%安排，赤字總額達到40600億元，全國一般公共預算支出285490億元，增長4%，形成對經(jīng)濟社會發(fā)展的必要支撐。
2024年中央對地方轉(zhuǎn)移支付安排102037億元，剔除一次性安排因素后同口徑增長4.1%，其中均衡性轉(zhuǎn)移支付增長8.8%，縣級基本財力保障機制獎補資金增長8.6%。
三、制度：推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
2024年中央經(jīng)濟會議還提到，要推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎性制度。這是對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向的新指引。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和居民需求的變化，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售模式已難以適應新的形勢。
筆者專門翻閱最近十年的中央經(jīng)濟會議內(nèi)容，其中，2023年提到“完善相關(guān)基礎性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，2021年提到“探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉”。
近年來，中央經(jīng)濟工作會議對于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的相關(guān)表述不斷演進，這些表述變化勾勒出房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的清晰脈絡與堅定決心。
2021年中央經(jīng)濟工作會議首次提出“探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，標志著房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變，從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式向更加注重質(zhì)量和效益的模式轉(zhuǎn)變，此為房地產(chǎn)發(fā)展新模式理念的萌芽。
彼時，房地產(chǎn)市場已歷經(jīng)多年高速發(fā)展，傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式下的問題逐漸顯現(xiàn)，如過度依賴土地財政、住房供應結(jié)構(gòu)失衡、投機炒作氛圍濃厚等。
租購并舉理念的提出，旨在打破單一購房為主導的住房市場格局，引導社會資源向住房租賃領域傾斜，增加租賃住房供給，滿足不同收入群體、不同階段的住房需求，尤其是為新市民、青年人等住房困難群體提供了更多選擇。
2021年是對房地產(chǎn)功能定位的重新審視，開啟了房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的序幕，嘗試拓寬房地產(chǎn)市場的發(fā)展路徑，奠定了思想基礎，促使地方政府和企業(yè)開始探索新的業(yè)務模式和發(fā)展方向。
到了2023年，“完善相關(guān)基礎性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式” 的提出標志著新模式的構(gòu)建進入實質(zhì)性加速階段。隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，中央政治局會議提出適應新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。這意味著在探索的基礎上，已經(jīng)明確了需要建立一系列制度體系來支撐新模式的運轉(zhuǎn)。
例如，在住房保障制度方面，進一步完善保障性租賃住房的建設、分配、運營管理等細則，加大對保障性住房建設的資金、土地等要素支持；在房地產(chǎn)金融制度上，開始探索如何建立與租購并舉相適應的金融服務體系，如針對租賃住房的專項融資渠道、長租房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新等，以保障租賃市場的資金需求與穩(wěn)定發(fā)展。
同時，土地供應制度也在逐步調(diào)整，增加租賃住房用地供應比例，優(yōu)化土地出讓方式，促進房地產(chǎn)市場土地資源的合理配置。這些基礎性制度的完善猶如大廈的基石，逐步勾勒出房地產(chǎn)發(fā)展新模式的框架輪廓。
2023年的提法進一步明確了房地產(chǎn)發(fā)展新模式內(nèi)涵，即在保障民生的同時，通過制度創(chuàng)新和政策優(yōu)化，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
2024年 “推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎性制度” 則聚焦于將新模式進一步做實做細，確保其可落地執(zhí)行。有序搭建意味著在已有的制度框架基礎上，進行精細化打磨與系統(tǒng)整合。
比方說，在房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度方面，加強對房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃等全鏈條的動態(tài)監(jiān)管，建立健全房地產(chǎn)市場信息披露機制，提高市場透明度，防范各類市場風險；在稅收制度上，研究制定針對房地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)（如開發(fā)、租賃、持有等）的差異化稅收政策，引導房地產(chǎn)資源合理流動與優(yōu)化配置。
此外，在城市規(guī)劃與房地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展方面，更加注重以城市功能定位和居民生活需求為導向，推動房地產(chǎn)項目與城市基礎設施、公共服務設施的有機融合，打造宜居宜業(yè)的城市空間。
新模式可能涉及住房租賃市場的大力發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務拓展、綠色建筑和智能社區(qū)建設等多個方面。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這既是挑戰(zhàn)也是機遇，促使企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級步伐，探索新的盈利增長點。
從資本市場角度看，新模式的構(gòu)建將催生新的投資主題和機會，吸引資金關(guān)注相關(guān)領域的上市公司，如專注于長租公寓運營、綠色建筑技術(shù)研發(fā)等企業(yè)，推動這些企業(yè)的股價表現(xiàn)，同時也為股市帶來新的活力和投資方向。
2024年新措詞顯示了中央對穩(wěn)定樓市的堅定決心，同時也預示著未來將有更多的政策支持和風險防控措施出臺，以促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
由此可見，中央經(jīng)濟會議對房地產(chǎn)發(fā)展新模式的提法演變，反映了中國經(jīng)濟社會發(fā)展的新要求和房地產(chǎn)市場的新變化。這些提法不僅為房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展指明了方向，也為市場參與者提供了重要的決策依據(jù)。隨著相關(guān)政策的逐步落實，預計房地產(chǎn)市場將逐步實現(xiàn)從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)變。
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