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關(guān)于樓市企穩(wěn)的預(yù)期，目前看已經(jīng)有了征兆。

最近，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2024年11月份70個大中城市中新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有17個和10個，比上月分別增加10個和2個；一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體上漲，二三線城市環(huán)比降幅均收窄。值得注意的是，各線城市同比降幅今年以來均首次收窄。

在北京，進入12月以來，新房市場持續(xù)回暖。根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會數(shù)據(jù)顯示，12月26日前一周，北京新建商品房日均成交490套。12月26日當(dāng)天，北京新建商品房成交1182套，環(huán)比上漲107%，高于近一周平均水平141.2%。

從目前情況看，今年的樓市小陽春已經(jīng)板上釘釘了。這些都緣于去年“9.26”以來加碼刺激的房地產(chǎn)政策。

“9.26”以來，有關(guān)部門先后推出了一系列包括降首付比例、房貸利率調(diào)整等等強刺激政策。到了12月，中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議繼續(xù)釋放寬松預(yù)期。可以預(yù)計的是，今年大概率還會有一系列刺激政策落地。

這其中，貨幣政策的實施力度大幅超出預(yù)期。12月9日召開的中央政治局會議表示將實施“適度寬松”的貨幣政策，這是14年來的首次提法，同時還強調(diào)要使用“超常規(guī)”的逆周期調(diào)節(jié)力度，這意味著當(dāng)下3%左右的房貸利率依然存在向下調(diào)整空間。如果進入2%時代，一些核心城市3%-4%的租金回報率就會刺激大量投資需求入市。

從歷史情況看，投資需求進場必然會帶來房價上漲。對于剛需和改善人群來說，當(dāng)下應(yīng)該是一個很好的時間窗口，在北京新房供應(yīng)比較充足的環(huán)境下，到底該怎樣來做選擇呢？房地產(chǎn)市場經(jīng)過這幾年的深度調(diào)整，不但價格出現(xiàn)了回歸，而且一場由上而下倡導(dǎo)的居住革新也在重塑購房者的心智，越來越多的人跳出了舊有的思維框架。現(xiàn)在買房子，真的和以前不一樣了。

●歷史拐點

一直以來，北方地區(qū)包括北京商品住宅的設(shè)計感和居住體驗感普遍遜于南方。這里面既有傳統(tǒng)審美的差異性因素，也和一些地區(qū)相對保守的規(guī)劃條件有關(guān)。不過，這種南北差異在未來將會不斷縮小，尤其在北京，新一代商品住宅里將會涌現(xiàn)出很多能與南方相媲美的優(yōu)秀案例。

也許多年后回頭看，一份文件的意義非比尋常。今年11月22日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會組織編制發(fā)布了《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行版）》（以下簡稱為《導(dǎo)則》）。這是一份高屋建瓴式的設(shè)計導(dǎo)引，里面有很多規(guī)劃原則和落地方向都是歷史上首次提出。

比如，為營造住區(qū)環(huán)境，首次提出鼓勵住宅首層空間適度架空，架空面積可不計入容積率，且建筑高度控制也可折減；還鼓勵設(shè)置風(fēng)雨連廊，并不計入容積率；鼓勵綜合考慮北方氣候特點、區(qū)域環(huán)境特征、建筑高度等因素，打造設(shè)計合理、形式多元、場景多樣的住宅陽臺，鼓勵在多層住宅設(shè)置開敞陽臺。

整體上看，《導(dǎo)則》不僅制訂了未來北京住宅的設(shè)計總則，而且圍繞著建筑觀感、品質(zhì)感和社區(qū)生活舒適性，更是直接在細節(jié)上做出了引導(dǎo)?？梢哉f，《導(dǎo)則》出臺的意義重大，北京房地產(chǎn)行業(yè)將迎來一個產(chǎn)品力井噴的時代，未來房企的最大使命就是迭代產(chǎn)品和創(chuàng)造美好生活空間。

《導(dǎo)則》作為高品質(zhì)住宅的設(shè)計綱領(lǐng)，提前將未來的住宅和人居生活畫面劇透了出來。由于這份文件剛發(fā)布不久，落地仍需要一段時間，對于想在當(dāng)下這個時間窗口買新房的人來說，選擇空間并不太大——很明顯，當(dāng)下99%以上的在售新房都不屬于高品質(zhì)住宅范疇。不過，幸運的是依然有個案因超越時代的產(chǎn)品力而受到市場關(guān)注。

龍湖·觀萃效果示意圖

●幸運的事

2023年，住建部提出了“讓人民群眾住上更好的房子”的號召。為響應(yīng)這一號召，有關(guān)單位在全國范圍內(nèi)舉辦了“全國首屆‘好房子‘設(shè)計大賽“，通過“真題、真賽、真建”模式，最終選出七個一等獎方案，再由開發(fā)商從這些方案中“七選一”進行建設(shè)。

2024年3月，全國首個賽題——位于北京昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園的住宅地塊實現(xiàn)帶方案入市，北京龍湖競得后負責(zé)該地塊的開發(fā)建設(shè)，龍湖為它匹配了全新高端產(chǎn)品線——觀萃系，這就是2024年最具關(guān)注度的樓盤——龍湖·觀萃。

此次《導(dǎo)則》不僅為未來的“好房子”提供了標(biāo)準與指導(dǎo)，同時還將全國首座住建部官方認證的「好房子」 ——龍湖·觀萃，列為此次《導(dǎo)則》的樣本案例。作為2023年全國首屆“好房子”設(shè)計大賽一等獎方案落地項目，龍湖·觀萃成為了北京在售樓盤中唯一符合《導(dǎo)則》的“好房子”社區(qū)，其第四代住宅產(chǎn)品形態(tài)，也是北京獨一份。

龍湖·觀萃效果示意圖

本來，獲獎設(shè)計方案已經(jīng)是佼佼者了，就算完全照搬過來肯定也屬于優(yōu)等生，但這次又幸運地遇到了以極致產(chǎn)品力著稱的龍湖。龍湖作為國內(nèi)專業(yè)開發(fā)高端住宅項目的開發(fā)商，在業(yè)內(nèi)素有“中國豪宅史半壁看龍湖”的美譽，它本身的產(chǎn)品深研和細節(jié)落地能力又對這個項目進行了二次升級。

作為北京城首座“好房子”，龍湖·觀萃交出的這份案卷亮點頗多，像開敞陽臺、架空層和風(fēng)雨連廊等設(shè)計，既符合《導(dǎo)則》中關(guān)于“好房子”的倡導(dǎo)方向，也成了整個產(chǎn)品的畫龍點睛之筆。除了精彩的設(shè)計，項目所處的環(huán)境位置也十分優(yōu)越，精準錨定了大賽中關(guān)于“好城市、好街區(qū)、好社區(qū)、好房子”的定義，與《導(dǎo)則》內(nèi)的高品質(zhì)住宅定義完全吻合。

●一場饕餮盛宴

龍湖·觀萃坐落在中關(guān)村3.0發(fā)展核心板塊——生命科學(xué)園，一個當(dāng)下正踩在“生命科學(xué)”風(fēng)口的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。龍湖·觀萃將以一個未來社區(qū)的形態(tài)承載最前沿產(chǎn)業(yè)高端人才群體，這個展望眼下正在一點點變成現(xiàn)實。

如果說一個獲獎方案落地產(chǎn)品必須得展示出一些令人拍手叫絕的設(shè)計的話，那么龍湖·觀萃確實提供了一場生活美學(xué)上的饕餮盛宴。

“好房子”的一大核心理念是擁有“好街區(qū)”，龍湖·觀萃在這方面發(fā)揮了極致產(chǎn)品主義精神。在景觀綠化上，項目分別在西側(cè)和東南側(cè)無償代建了兩塊市政公園綠地，共計13000㎡，約等于兩個世界杯標(biāo)準足球場大小。西側(cè)公園以觀賞休閑為主，東側(cè)公園以運動社交為主。

龍湖·觀萃實景圖

一個未來社區(qū)同樣需要濃厚的商業(yè)氛圍。在項目南側(cè)兩公里處，有總體量45萬方的超極合生匯，它是京北最大的商業(yè)綜合體。另外，項目還擁有自己的社區(qū)商業(yè)「萃·集」元氣商街，為未來業(yè)主們提供家身邊的商業(yè)生態(tài)，在“煙火氣”與“松弛感”之間找到平衡。

龍湖·觀萃實景圖

項目還在社區(qū)內(nèi)搭建松弛休閑多功能空間——約1000㎡的架空層泛會所，分布在其中三幢樓體中?？臻g被整體規(guī)劃為運動健身、鄰里歡聚、青年成長、長者休閑、親子童趣五大板塊。

此外，值得一提的是風(fēng)雨連廊。無論是北方園林還是南方園林，曲折蜿蜒的連廊常會為美景平添一番趣味?！栋⒎繉m賦》里有“廊腰縵回，檐牙高琢”；《上林賦》中有“高廊四注，重坐曲閣”。歷史上關(guān)于連廊的幽美意境，不時閃現(xiàn)在文人雅士的詩詞歌賦之中。

龍湖·觀萃實景圖

龍湖·觀萃這次打造的風(fēng)雨連廊近1000㎡，串聯(lián)起大門、五大景觀區(qū)和三大架空層，讓業(yè)主們不沾風(fēng)雨亦能聽物語，光露斑駁間，盡是世間旖旎之境。

龍湖·觀萃利用開敞陽臺的規(guī)劃打造了“空中浮島陽臺“概念，實現(xiàn)了“一戶一空中花園”的院落理想，這也是第四代住宅最精髓的空間表達。77-129㎡二至四居的戶型規(guī)劃，戶戶實現(xiàn)超尺度陽臺贈送，通過奇偶錯層陽臺的設(shè)計，使得陽臺挑高達到超過6米，相當(dāng)于家的外延，部分陽臺贈送面積高達13㎡，邊戶型更是可以做到270°全景景觀視野。