借名購房協(xié)議的性質(zhì)
北京市一法律師事務(wù)所 韓洪律師
合同糾紛實務(wù)中，關(guān)于借名購房協(xié)議有效或者無效的爭議，主要焦點之一在于借名購房行為是否因違反了政府的房屋限購政策而無效。
上述爭議發(fā)生的根本原因，主要是沒有厘清借名購房現(xiàn)象中實施購房行為的法律主體應(yīng)當(dāng)是借名人還是出名人，沒有看到名購房行為在借名人和出名人之間形成的委托法律關(guān)系。
在目前的房屋交易及登記制度相對比較完善的大形勢下，即便選擇房屋、協(xié)商交易價格等條件均由借名人實施，但他也必須以出名人名義進(jìn)行簽約，否則，就不是借名購房了。特別是房屋登記時，根據(jù)《不動產(chǎn)登記條例實施細(xì)則》的規(guī)定，必須由出名人作為申請人填寫登記申請書、提交身份證明及相關(guān)材料。這就意味著購房協(xié)議的簽訂、履行及辦理登記，在法律都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為出名人的行為，而不是借名人的行為。出名人才是法律上的購房主體，借名人不是法律人上的購房主體。
認(rèn)定實施購房行為的主體是出名人，在所購房屋已經(jīng)依法登記在出名人名下的情形下，討論購房行為是否因違反限購政策而無效就沒有意義了。
確定了購房主體后，接著就需要界定出名人和借名人之間的關(guān)系。借名購房行為中，出名人以自己名義和出賣人簽訂購房協(xié)議、把所購房屋登記在自己名下的行為，均屬于為借名人處理購房事務(wù)的行為，此種行為完全符合民法典規(guī)定的受托人為委托人處理委托事務(wù)的性質(zhì)和特點，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名購房協(xié)議屬于委托合同。
實務(wù)中，絕大多數(shù)借名購房協(xié)議中都會約定出名人所購房屋的產(chǎn)權(quán)歸借名人享有。因為房屋所有權(quán)的設(shè)立和變更必須依據(jù)物權(quán)法律制度到不動產(chǎn)部門進(jìn)行登記才能發(fā)生效力，并非當(dāng)事人可以通過合同約定的事項，所以借名購房協(xié)議中的此項約定只是不能發(fā)生當(dāng)事人約定的法律效果，但不能因此否定借名購房協(xié)議的委托合同屬性。
借名購房協(xié)議的委托合同屬性，決定了借名購房協(xié)議在當(dāng)事人之間只能因委托產(chǎn)生合同之債，不能發(fā)生物權(quán)效力。借名人只有在不違反限購政策、具有購房資格等情形下，才能通過不動產(chǎn)登記程序從出名人名下取得所購房屋的所有權(quán)。反之，借名人無法取得所有權(quán)。
借名人取得所有權(quán)，在法律上應(yīng)當(dāng)定性為委托合同目的的實現(xiàn)。反之，應(yīng)當(dāng)定性為委托合同目的不能實現(xiàn)。無論借名人能否取得所有權(quán)，在法律上均屬于合同的履行問題，而不是合同的效力問題。因此，在判定借名購房協(xié)議的效力時，無需考慮借名人能否取得所有權(quán)，更無需考慮限購政策對合同效力的影響。
認(rèn)清出名人是法律上的購房主體，以及借名購房協(xié)議的委托合同屬性，在判定借名購房協(xié)議的效力時就不會想當(dāng)然地認(rèn)定其必然違反了限購政策。但是，當(dāng)事人如果以營利為目的，違反了“房住不炒”政策，或者所購房屋為保障性房屋，協(xié)議也應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為違背公序良俗的無效合同。
綜上，借名購房協(xié)議在性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)界定為委托合同。
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