典型案例: 案外人已購買并占有商鋪, 能否對抗施工人對該商鋪享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)?

作者 | 李舒 唐青林 黃紹宏

北京云亭律師事務(wù)所*

閱讀提示：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，商鋪購買者支付全款并實(shí)際占有商鋪后，是否就能確保自己的權(quán)益不受侵害？當(dāng)施工人對該商鋪主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，商鋪購買者能否以自身已經(jīng)購買并實(shí)際占有商鋪為由對抗施工人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)？本文通過一則人民法院案例庫發(fā)布的案例對該問題進(jìn)行解答。

裁判要旨

買受人雖支付了商鋪的全部購房款且實(shí)際占有使用，但商鋪屬于投資經(jīng)營用房，不屬于消費(fèi)者生存權(quán)特別保護(hù)的范疇，其權(quán)利不能對抗施工人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

案情簡介

一、某集團(tuán)公司因修建“某長島國際社區(qū)一、二期”與某置業(yè)公司產(chǎn)生糾紛，其中某集團(tuán)公司與某置業(yè)公司產(chǎn)生的建設(shè)工程施工合同糾紛兩案，經(jīng)四川高院二審，分別判決某集團(tuán)公司在59218992.62元范圍內(nèi)就某長島國際一期工程、在154443377.34元范圍內(nèi)就某長島國際二期工程享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。在訴前和四川高院判決生效后，經(jīng)某集團(tuán)公司申請，共查封、輪候查封該樓盤3949套房產(chǎn)(包括住宅、商鋪、車位)。其中，就包含了案外人葉某、朱某所購置的商業(yè)住房。

二、葉某、朱某認(rèn)為案涉房屋在查封、輪候查封前早已通過購買獲得所有權(quán)，因此不符合查封范圍，特提出異議，請求依法停止執(zhí)行并解除查封。

三、在訴訟中，某集團(tuán)公司辯稱:某集團(tuán)公司作為施工總承包單位，享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)依法予以特別保護(hù)。而葉某、朱某購買的商鋪，屬于投資經(jīng)營用房，不屬于商品房消費(fèi)者生存權(quán)特別保護(hù)的范疇。加之，案涉商業(yè)用房在查封前并未辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，即案涉不動(dòng)產(chǎn)并未出售，仍系某置業(yè)公司所有。因此，法院查封案涉不動(dòng)產(chǎn)行為合法。

四、瀘州中院于2023年6月26日作出(2023)川05執(zhí)異65號執(zhí)行裁定，駁回案外人葉某、朱某的異議請求。

五、葉某、朱某不服，向?yàn)o州中院起訴，瀘州中院于2023年9月14日作出(2023)川05民初38號民事判決，駁回原告葉某、朱某的全部訴訟請求。

六、葉某、朱某未上訴，瀘州中院作出的(2023)川05執(zhí)異65號執(zhí)行裁定、(2023)川05民初38號民事判決發(fā)生效力。

裁判要點(diǎn)

本案的爭議焦點(diǎn)：案外人已購買并占有商鋪，能否對抗施工人對該商鋪享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)？瀘州中院認(rèn)為：

1.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

2.本案中，四川高院作出的(2022)川民終327號生效民事判決，已確定了某集團(tuán)公司對某置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)的瀘州某長島國際社區(qū)項(xiàng)目一期工程中其承建的工程部分折價(jià)或者拍賣的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，至于該條的“但書”情形，旨在保護(hù)消費(fèi)者的生存性權(quán)益，即符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的情形下方可排除執(zhí)行。而第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定的是“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”，而本案中，葉某、朱某購買的系商鋪，不符合上述法律規(guī)定，故其要求排除執(zhí)行的主張，瀘州中院依法不予支持。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1.工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)制度的立法目的主要是優(yōu)先保護(hù)社會(huì)的弱勢群體即相對低收入的建筑工人的工資報(bào)酬。買受人雖支付了商鋪的全部購房款且實(shí)際占有使用，但商鋪屬于投資經(jīng)營用房，不屬于消費(fèi)者生存權(quán)特別保護(hù)的范疇，其權(quán)利不能對抗施工人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。施工人請求法院強(qiáng)制執(zhí)行享有優(yōu)先權(quán)的建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)，人民法院強(qiáng)制執(zhí)行登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的該商鋪，買受人提出排除執(zhí)行異議的，法院不予支持。

2.未取得生效法律文書確認(rèn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的承包人在執(zhí)行程序中主張行使優(yōu)先受償權(quán)的，人?法院在執(zhí)行程序中有權(quán)對優(yōu)先受償權(quán)能否成立作形式審查。但各方主體對于工程價(jià)款的真實(shí)性、行使優(yōu)先受償權(quán)的主體、期限以及優(yōu)先受償權(quán)范圍等問題存在爭議，最終應(yīng)通過審判程序予以確認(rèn)。（見延伸閱讀案例1）

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所律師對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所律師對本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（2022修正）

第二十七條申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

第二十九條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

法院判決

以下為法院在裁定書中“本院認(rèn)為”部分對該問題的論述：

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。本案中，四川高院作出的(2022)川民終327號生效民事判決，已確定了某集團(tuán)公司對某置業(yè)公司開發(fā)建設(shè)的瀘州某長島國際社區(qū)項(xiàng)目一期工程中其承建的工程部分折價(jià)或者拍賣的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，至于該條的“但書”情形，旨在保護(hù)消費(fèi)者的生存性權(quán)益，即符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的情形下方可排除執(zhí)行。而第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定的是“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”，而本案中，葉某、朱某購買的系商鋪，不符合上述法律規(guī)定，故其要求排除執(zhí)行的主張，瀘州中院依法不予支持。另，案涉房產(chǎn)登記權(quán)利人為某置業(yè)公司，瀘州中院予以查封并無不當(dāng)。

案件來源

人民法院案例庫：2024-17-5-201-001

葉某、朱某與某集團(tuán)有限公司執(zhí)行異議案【四川省瀘州市中級人民法院(2023)川05民初38號】

裁判規(guī)則一：未取得生效法律文書確認(rèn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的承包人在執(zhí)行程序中主張行使優(yōu)先受償權(quán)的，人?法院在執(zhí)行程序中有權(quán)對優(yōu)先受償權(quán)能否成立作形式審查。但各方主體對于工程價(jià)款的真實(shí)性、行使優(yōu)先受償權(quán)的主體、期限以及優(yōu)先受償權(quán)范圍等問題存在爭議，最終應(yīng)通過審判程序予以確認(rèn)。

案例1：鎮(zhèn)賚某銀行與大安市某公司、何某某、呂某某、田某某借款合同執(zhí)行監(jiān)督案【最高人?法院(2021)最高法執(zhí)監(jiān)239號】

最高法院認(rèn)為：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)屬于法律賦予建設(shè)工程承包人的法定優(yōu)先權(quán)，優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。依照《最高人?法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條關(guān)于“人?法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人?共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”的規(guī)定，未取得生效法律文書確認(rèn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的承包人在執(zhí)行程序中主張優(yōu)先受償權(quán)的，人?法院有權(quán)對優(yōu)先受償權(quán)能否成立作形式審查。但各方主體對于工程價(jià)款的真實(shí)性、行使優(yōu)先受償權(quán)的主體、期限以及優(yōu)先受償權(quán)范圍等問題存在爭議，最終應(yīng)通過訴訟經(jīng)審判程序予以確認(rèn)。就本案而言，執(zhí)行程序中，田某某作為利害關(guān)系人主張其對以物抵債的案涉工程享有裝飾裝修工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，并提交《工程承發(fā)包合同》、工程結(jié)算協(xié)議、欠條等證據(jù)材料加以證實(shí)，被執(zhí)行人大安市某公司亦認(rèn)可田某某承包案涉工程裝修以及相應(yīng)的工程結(jié)算價(jià)款，吉林高院根據(jù)以上查明的事實(shí)，結(jié)合田某某行使優(yōu)先受償權(quán)的時(shí)間，初步認(rèn)定其對案涉工程裝修增值部分變價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，具有一定事實(shí)依據(jù)，符合本案實(shí)際。進(jìn)而，吉林高院對于可能損害田某某優(yōu)先受償權(quán)的白城中院將案涉工程以物抵債給鎮(zhèn)賚某銀行的執(zhí)行行為依法予以糾正，并無明顯不當(dāng)。本案后續(xù)執(zhí)行中，如田某某暫未取得確認(rèn)其工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的生效法律文書，案涉工程仍未能變價(jià)成功且鎮(zhèn)賚某銀行同意以該工程抵償債務(wù)，可在預(yù)留或者提存相當(dāng)數(shù)額工程款以保障承包人優(yōu)先權(quán)的前提下，依法作以物抵債等處理，妥善保護(hù)各方主體合法權(quán)益。

裁判規(guī)則二：承包人在審判程序中未主張此項(xiàng)權(quán)利，執(zhí)行依據(jù)亦未確認(rèn)其享有此項(xiàng)權(quán)利，并不意味著其當(dāng)然喪失此項(xiàng)權(quán)利，其在執(zhí)行程序中仍可行使此項(xiàng)權(quán)利，人?法院亦可結(jié)合執(zhí)行依據(jù)裁判內(nèi)容，并根據(jù)相關(guān)法律和司法解釋的規(guī)定，判斷其優(yōu)先受償權(quán)是否成立。

案例2: 陳某甲、陳某乙與甘肅某建設(shè)集團(tuán)、清水某房地產(chǎn)公司執(zhí)行監(jiān)督案【最高人?法院(2021)最高法執(zhí)監(jiān)330號】

最高人民法院認(rèn)為：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)屬于法律賦予建設(shè)工程承包人的法定優(yōu)先權(quán)，優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。此項(xiàng)權(quán)利依據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生，自法定條件成就時(shí)設(shè)立，只要具備了法定條件，承包人可不經(jīng)審判、仲裁程序直接向人?法院主張此項(xiàng)權(quán)利。就本案而言，雖然甘肅某建設(shè)集團(tuán)在起訴時(shí)未主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，本案據(jù)以執(zhí)行的天水中院(2016)甘05?初33號?事判決亦未確認(rèn)其享有此項(xiàng)權(quán)利，但并不意味著其當(dāng)然喪失此項(xiàng)權(quán)利，其在執(zhí)行程序中仍可行使此項(xiàng)權(quán)利，人?法院亦可結(jié)合執(zhí)行依據(jù)裁判內(nèi)容，并根據(jù)相關(guān)法律和司法解釋的規(guī)定，判斷其優(yōu)先受償權(quán)是否成立。結(jié)合(2016)甘05?初33號?事判決已對工程款債權(quán)數(shù)額、權(quán)利主體等涉及工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)體問題作出判斷，本案實(shí)際僅涉及優(yōu)先受償權(quán)行使期限問題，故原裁定就行使期限問題進(jìn)行審查，并認(rèn)定甘肅某建設(shè)集團(tuán)在執(zhí)行程序中可行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，并無明顯不當(dāng)。

*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章寫作時(shí)所在工作單位。