今天聊聊樓市，最近發(fā)生的大事比較多，我盡可能都聯(lián)系在一起，重點(diǎn)信號(hào)會(huì)多分析一些。
如果有買(mǎi)房、賣(mài)房決策，耐心讀下去。近期政策和信號(hào)，對(duì)2025年樓市影響很大。
第一，返鄉(xiāng)置業(yè)潮徹底結(jié)束了。
曾幾何時(shí)，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)，一度是炙手可熱的節(jié)點(diǎn)性話題，即便是欠發(fā)達(dá)的縣城，春節(jié)樓市也是一片火熱景象。
然而，2025年的春節(jié)，這個(gè)話題，徹底銷(xiāo)聲匿跡。飯場(chǎng)上，人們不再討論房?jī)r(jià)。
歸根結(jié)底，房?jī)r(jià)跌麻了，而且接盤(pán)者缺失，能級(jí)越低的地方，房子越賣(mài)不出去也賣(mài)不上價(jià)格，信心崩壞。
尤其是縣城，有地方買(mǎi)房送車(chē)位+十年物業(yè)費(fèi)的促銷(xiāo)，依然無(wú)人問(wèn)津。
春節(jié)期間，三四線城市找房熱度跌幅，高達(dá)28%。
“樓市分化”，是我最早在8年前提出來(lái)的，每年都在聊，聊到現(xiàn)在，人們耳朵都起繭了。
很多人順勢(shì)而為，很多人依然不信。
無(wú)論信與不信，都沒(méi)關(guān)系，因?yàn)椤胺只弊兂闪恕胺至选薄?/p>
在全國(guó)大回調(diào)之后，大多數(shù)地方的房子，基本喪失金融屬性。那些曾經(jīng)靠宏觀敘事和純炒作的房子，成了歷史的陪葬品。
上面也不會(huì)再給更多的資金支持，幫助低能級(jí)城市房?jī)r(jià)的反彈或者復(fù)蘇。
除了經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的三四線或者縣城，比如昆山、江陰、張家港、慈溪、義務(wù)、龍口、壽光等等百?gòu)?qiáng)縣，經(jīng)濟(jì)同樣還在增長(zhǎng)，可以虹吸周邊更低能及的勞動(dòng)力。這些地方，學(xué)區(qū)房和改善房還有增長(zhǎng)的勢(shì)能。
其他三四線或者更低能級(jí)的房子，想賣(mài)的，就在今年即將到來(lái)的3月份，這是全年相對(duì)最好的樓市窗口。
一二線城市，則是另一番光景。
春節(jié)期間，35個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)周成交面積約23.46萬(wàn)平方米，同比上漲，廣州新房網(wǎng)簽量同比增47%，北京增5%，成都、南京、武漢等二線城市成交量明顯增長(zhǎng)。上海、深圳等一線城市二手房成交創(chuàng)近三年新高。
這都是觸底的信號(hào)。還有一個(gè)土拍市場(chǎng)在加速?gòu)?fù)蘇。
深圳首宗居住用地溢價(jià)超70%；北京朝陽(yáng)區(qū)地塊以87.3億元成交，溢價(jià)率10.5%；鄭州金水區(qū)地塊溢價(jià)率達(dá)87.5%；杭州，兩宗蕭山土地，一宗溢價(jià)61.91%成交，另一宗71.25%，拱墅區(qū)更夸張，價(jià)率 71.25%，刷新杭州土拍最高成交樓面價(jià)。
還有上海、武漢、昆明、金華、江陰等等都出現(xiàn)了不同程度土地溢價(jià)。
溢價(jià)是什么意思？
就是開(kāi)發(fā)商愿意花更高的價(jià)格拿地，這是市場(chǎng)信心最主要表現(xiàn)，大家已經(jīng)開(kāi)始形成共識(shí)，房?jī)r(jià)已經(jīng)有了反彈趨勢(shì)。
預(yù)計(jì)3月，全國(guó)小范圍的小陽(yáng)春行情會(huì)到來(lái)，深圳和上海領(lǐng)頭，北京和廣州跟上，然后是杭州、成都、武漢、蘇州、南京、寧波等等。
這些城市的價(jià)格，已經(jīng)觸底，局部反彈是大概率事件。
第二，最近全國(guó)各地推出新一輪樓市政策。
1、專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)。
剛剛各省兩會(huì)落幕，其中多個(gè)省份在文件中對(duì)房地產(chǎn)都提到了一句話：
發(fā)專(zhuān)項(xiàng)債，收儲(chǔ)存量房和存量土地。
這是去庫(kù)存最簡(jiǎn)單有效的方式，意義重大。
一方面，盤(pán)活房企和土地，讓下游市場(chǎng)有了流動(dòng)性，另一方面，把存量房屋轉(zhuǎn)化為保障性住房，讓城市更多容納就業(yè)人群。
但收儲(chǔ)規(guī)模，依然跟各地方的財(cái)力有關(guān)，比如廣州節(jié)前就已經(jīng)啟動(dòng)大規(guī)模收儲(chǔ)，預(yù)計(jì)今年就會(huì)大幅度消滅庫(kù)存，新房沒(méi)了，供應(yīng)端短缺，就會(huì)傳遞到需求端，造成房?jī)r(jià)觸底回暖。
但有的城市，連消費(fèi)券都發(fā)不出來(lái)。財(cái)力和基本面依然是基礎(chǔ)。
2、“4取消、4降低、2增加”。
取消限購(gòu)、限售、限價(jià)、非普標(biāo)準(zhǔn)。 降低公積金貸款利率、首付比、存量房貸利率、換購(gòu)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。 增加100萬(wàn)套城中村和危房改造；增加4萬(wàn)億白名單項(xiàng)目信貸規(guī)模。
這些都是促進(jìn)房?jī)r(jià)回穩(wěn)的手段，很多城市都在跟風(fēng)推出。但我認(rèn)為，當(dāng)下樓市，最最重要的還是信心。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是房?jī)r(jià)還能上漲的信心，以及收入預(yù)期持續(xù)上漲的信心，只要信心在，即使政策不出，人們還會(huì)蜂擁去買(mǎi)房。
說(shuō)實(shí)話，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)貴嗎？
并不貴。
全國(guó)普跌30%以上，回到了2016年。即使二線頭部城市，比如成都、武漢、重慶、蘇州、南京等等這些城市，只要不買(mǎi)核心區(qū)。
房?jī)r(jià)1萬(wàn)-2萬(wàn)多每平米的標(biāo)的很多，80-100平米在100-200萬(wàn)的區(qū)間，首付15%，利率在3%左右，小平米住房，首付20萬(wàn)就能拿到手。
而大多數(shù)人在觀望。
一是因?yàn)樗麄兒ε路績(jī)r(jià)還會(huì)跌，利好政策還會(huì)出，“等等黨”正確，而現(xiàn)在買(mǎi)房就是冤大頭。
二是，普通房子滿足不了自己的需求，還不如租房，而真正想要買(mǎi)的房子，更大貴好也更貴，這就要衡量未來(lái)的就業(yè)形勢(shì)，薪資收入，是否能從容還房貸。
唯有打消悲觀念頭，才能迎來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正復(fù)蘇。而這都需要真金白銀，花錢(qián)去刺激，而且是超預(yù)期的力度。
如果今年想借3月小陽(yáng)春，發(fā)酵更大范圍的房地產(chǎn)回暖，那么這個(gè)月底，下個(gè)月初，就一定還會(huì)有大政策出臺(tái)。
目前已經(jīng)聽(tīng)到了風(fēng)聲。
最后，聊聊當(dāng)下的“確定性”買(mǎi)房。
房地產(chǎn)已經(jīng)不再是當(dāng)年那個(gè)，政策一喊，人們普遍上頭沖進(jìn)去接盤(pán)炒作的時(shí)代。
這意味著，2025年買(mǎi)房邏輯，基本沒(méi)有感性的炒作邏輯，而回歸到純粹理性的價(jià)值邏輯。這意味著：
經(jīng)濟(jì)決定一切。
比如杭州，春節(jié)期間房子賣(mài)得特別好。DeepSeek概念爆發(fā)，讓杭州成為中國(guó)的AI硅谷，科技之城。
再聯(lián)系到宇樹(shù)科技、游戲科學(xué)、云深處科技、強(qiáng)腦科技、群核科技等科技六小龍，以及馬云歸來(lái)的阿里反彈概念。
杭州的經(jīng)濟(jì)動(dòng)能，瞬間得到爆發(fā)式生長(zhǎng)。未來(lái)，AI的規(guī)模效應(yīng)會(huì)在杭州落地，會(huì)加速虹吸全國(guó)AI人才，創(chuàng)造高薪就業(yè)崗位。
這段時(shí)間，AI產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)杭州豪宅需求，拱墅區(qū)智慧網(wǎng)谷地塊樓面價(jià)破8000元/㎡，預(yù)測(cè)核心區(qū)新房單價(jià)或超10萬(wàn)/㎡。這就是買(mǎi)房的“確定性”。
還有深圳，春節(jié)期間，樓市同樣火爆。
節(jié)后七天二手住宅帶看量同比增長(zhǎng) 37%，其中節(jié)后五天帶看量漲幅高達(dá) 53%。節(jié)后首個(gè)周末，一二手房看房量快速回升，單日看房量已回升至去年 10-11 月的高位水平。
1月深圳全市新建商品住宅網(wǎng)簽銷(xiāo)售 5090 套，同比增長(zhǎng) 97.3%；二手住宅網(wǎng)簽成交 4554 套，同比增長(zhǎng)31.5%。背后依然是經(jīng)濟(jì)推動(dòng)。
深圳2024年GDP增速高達(dá)5.8%，位列四大一線城市之首，同樣是全國(guó)TOP10排名第一。
華為和比亞迪高端制造業(yè)，帶動(dòng)了第二產(chǎn)業(yè)增加值，高達(dá)1.39萬(wàn)億，增速8.3%。同時(shí)，深圳進(jìn)出口規(guī)模，去年超過(guò)上海，位居全國(guó)第一。
產(chǎn)業(yè)好，大公司多，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)，人才流動(dòng)只會(huì)越來(lái)越充沛，房?jī)r(jià)是否上漲，怎么上漲，都已經(jīng)充分寫(xiě)在了經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)里。
第二個(gè)“確定性”，是“好房子”。
北京樓市剛出新政策，特地印發(fā)了文件，定義“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。什么是“好房子”？
可增加封閉或開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，部分面積不計(jì)入容積率，允許套內(nèi)面積比較大的住宅可在起居室設(shè)置一定比例面積的挑空空間。
除了可以送陽(yáng)臺(tái)，還可以送高度…基本完全弱化，甚至殺滅了公攤面積。
這是一個(gè)市場(chǎng)信號(hào)，接下來(lái)很多城市都會(huì)出臺(tái)好房子標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上2024年下半年，四代住宅和類(lèi)四代住宅的項(xiàng)目，已經(jīng)出現(xiàn)了很多。
這種“好房子”會(huì)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，借政策春風(fēng)，對(duì)同級(jí)別資產(chǎn)形成降維打擊。產(chǎn)品出現(xiàn)代差和割裂感。
那么就從中產(chǎn)生了兩個(gè)確定性，一個(gè)是買(mǎi)這樣的房子，另一個(gè)是賣(mài)掉被影響的同類(lèi)別房子。
值得注意的是，這樣的房子，會(huì)在城市非核心區(qū)，以改善房和豪宅的形勢(shì)大量出現(xiàn)。
未來(lái)一二線非核心區(qū)的資產(chǎn)，會(huì)遭遇重創(chuàng)。小平米剛需，會(huì)有保障性租賃住房沖擊，大面積改善，會(huì)遭遇“四代住宅”沖擊。
唯一的壁壘，可能就是地段和資源，畢竟大基建降速背景下，優(yōu)質(zhì)城市配套未來(lái)會(huì)很難被復(fù)制。而人口會(huì)再一次被強(qiáng)制集中。
看懂趨勢(shì)，一些房子就抓緊時(shí)間賣(mài)了，沒(méi)留的必要。
第三個(gè)確定性，是租售比。
這幾年，房?jī)r(jià)下跌，租金也下跌，但當(dāng)房?jī)r(jià)下跌速度遠(yuǎn)超于租金，那么租售比就會(huì)直線上升。
前幾天復(fù)盤(pán)，我發(fā)現(xiàn)很多城市房?jī)r(jià)回調(diào)后，租售比都出現(xiàn)了大幅反彈，比如上海部分區(qū)域租售比達(dá)2.5%，接近房貸利率。
這意味著什么呢？
房產(chǎn)的租金現(xiàn)金流已能覆蓋或接近覆蓋貸款利息成本。這標(biāo)志著市場(chǎng)從依賴(lài)房?jī)r(jià)上漲的投機(jī)邏輯，轉(zhuǎn)向以租金收益為核心的現(xiàn)金流邏輯。
那么房產(chǎn)就有了其他的投資思路，比如總價(jià)100萬(wàn)元的房產(chǎn)若年租金3萬(wàn)元（租售比3%），在房貸利率2.85%時(shí)，租金收益可覆蓋利息成本。
未來(lái)房貸利率還會(huì)逐漸下降，趨近于2%，機(jī)會(huì)利差將越來(lái)越大。
當(dāng)然，買(mǎi)房要分得清，經(jīng)濟(jì)是上行期還是下行期。每個(gè)城市都不一樣。
這個(gè)城市如果經(jīng)濟(jì)上行，那么房產(chǎn)投資的主要收益來(lái)源于房?jī)r(jià)上漲，其次才是租售比。但這只存在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，有大量高薪收入的人口。
如果經(jīng)濟(jì)下行，又是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，買(mǎi)房則要充分考慮租售比，這也是流動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的顯現(xiàn)。
看懂三個(gè)“確定性”，2025年買(mǎi)房就有了方向。以此再來(lái)分析不同城市和不同板塊。
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