文/十一弟
在上海普陀區(qū)，有一個(gè)體量很大的商業(yè)項(xiàng)目——
上海北岸長風(fēng)。
這個(gè)項(xiàng)目在蘇州河北岸，緊挨著長風(fēng)公園，位置相當(dāng)優(yōu)越。
北岸長風(fēng)最初由北京天虹控股集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃了4棟小獨(dú)棟辦公樓、6棟高層辦公樓，以及1棟五星級酒店、1棟商業(yè)中心。
其中，長風(fēng)大悅城、JW萬豪酒店已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營。
而這10棟辦公樓，經(jīng)過多次轉(zhuǎn)售以后，有兩棟最終落入了外資之手。
2017年，外資巨鱷貝萊德集團(tuán)以12億的代價(jià)，從另一家外資巨頭——保德信房地產(chǎn)集團(tuán)收購了上海北岸長風(fēng)E、G棟辦公樓。
十一弟查了下，北岸長風(fēng)E棟是一棟高層辦公樓，總面積逾2萬平米。
北岸長風(fēng)G棟是小獨(dú)棟辦公樓，總面積不到7000平米。
按此計(jì)算，貝萊德在2017年收購這兩棟辦公樓，單價(jià)超過了4.3萬/平米。
貝萊德是全球最大的資產(chǎn)管理公司之一，總部設(shè)在紐約。
它的主要業(yè)務(wù)，涵蓋了養(yǎng)老基金、主權(quán)財(cái)富基金、保險(xiǎn)等，其中包括對房地產(chǎn)行業(yè)的投資。
到去年，貝萊德集團(tuán)管理的資產(chǎn)規(guī)模，高達(dá)11.6萬億美元。
保德信房地產(chǎn)集團(tuán)隸屬于保德信金融集團(tuán)，是美國最大的人壽保險(xiǎn)公司之一，位列世界五百強(qiáng)企業(yè)。
到去年，保德信金融集團(tuán)管理的資產(chǎn)規(guī)模，達(dá)到了1.5萬億美元，全年?duì)I收704億美元，凈賺27億美元。
2016年，保德信房地產(chǎn)集團(tuán)旗下的亞洲房地產(chǎn)投資基金，以8.3億的價(jià)格，從李嘉誠創(chuàng)立的亞騰資產(chǎn)管理收購了北岸長風(fēng)E、G棟辦公樓。
從購入到轉(zhuǎn)手出售，只用了一年時(shí)間，在這兩棟辦公樓的買賣交易中，保德信房地產(chǎn)集團(tuán)就賺到了將近4個(gè)億。
那時(shí)候，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)一路高歌猛進(jìn)，吸引了大批外資涌入。
房價(jià)不斷上漲，買進(jìn)賣出，有人套現(xiàn)，有人接盤，大家都賺到了錢。
2017年，貝萊德以12億的代價(jià)收購這兩棟辦公樓時(shí)，它動(dòng)用了杠桿，獲取了7.8億銀團(tuán)貸款，由渣打銀行牽頭。
也就是說，大約65%的并購資金，都來自銀行貸款。
距離當(dāng)初的收購時(shí)間，這兩棟辦公樓在貝萊德集團(tuán)手上，已經(jīng)持有了八年左右。
如今，國內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格，不升反降、不漲反跌。
貝萊德買入北岸長風(fēng)E、G棟辦公樓時(shí)，屬于高位接盤。
隨著房價(jià)下跌，算是徹底套牢了，根本沒辦法轉(zhuǎn)手出售。
早在2023年，貝萊德從渣打銀行獲取的7.8億貸款，就已經(jīng)到期了。
經(jīng)過協(xié)商，雙方選擇了展期一年。
整個(gè)2024年，在公開市場上，貝萊德嘗試以7折的價(jià)格，兜售北岸長風(fēng)E、G棟辦公樓。
當(dāng)初，貝萊德是通過房地產(chǎn)中介——仲量聯(lián)行，從保德信房地產(chǎn)集團(tuán)手上購入了這兩棟辦公樓。
現(xiàn)在，幫助貝萊德低價(jià)處置這兩棟辦公樓的房地產(chǎn)中介，依然是仲量聯(lián)行。
在仲量聯(lián)行的網(wǎng)站上，可以看到北岸長風(fēng)E、G棟辦公樓的掛牌信息——
“目前小獨(dú)棟辦公樓的出租率為100%，高層辦公樓的出租率在50%左右?！?/p>
“項(xiàng)目將來擁有多種處置方式，可以被改造成長租公寓，也可以進(jìn)行散售。”
“它正在以低于貸款成本的價(jià)格出售，非常具有吸引力?！?/p>
貝萊德當(dāng)初從渣打銀行獲取了65%的并購貸款，現(xiàn)在以7折的價(jià)格掛牌出售，甚至低于貸款成本。
它已經(jīng)不指望收回投資本金了，只想低價(jià)拋售掉這兩棟辦公樓，盡可能地償還掉銀行貸款。
結(jié)果，掛牌叫賣了一年時(shí)間，還是無人問津。
去年九月份，展期一年的銀團(tuán)貸款，再次到期了。
只不過，渣打銀行拒絕了二次展期，要求貝萊德償還貸款本息。
既然這兩棟辦公樓的價(jià)值，已經(jīng)覆蓋了不了貸款。
于是，貝萊德一不做、二不休，干脆選擇了斷貸。
它把北岸長風(fēng)E、G棟辦公樓交給了渣打銀行抵債。
寧可違約棄樓，也決不還債。
貝萊德并不是沒有錢，7.8億的銀團(tuán)貸款，對它來說，九牛一毛。
到去年，貝萊德的資產(chǎn)管理規(guī)模高達(dá)11.6萬億美元，全年資金凈流入6410美元，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。
它在去年的收入增長了14%，營業(yè)利潤增長了21%。
投資上海北岸長風(fēng)E、G棟辦公樓的虧損和違約，不影響貝萊德集團(tuán)賺得盆滿缽滿。
這就是世界上最頂尖資管公司的頭腦——
保住現(xiàn)金，丟掉不良資產(chǎn)，及時(shí)止損。
上了牌桌，大家心里都有數(shù)——
擊鼓傳花，買進(jìn)賣出，房價(jià)漲不上去的那一天，最后高位接盤的，必然會(huì)成為冤大頭，蒙受損失。
就看誰的眼光和運(yùn)氣更好，能夠精準(zhǔn)地踩點(diǎn)行業(yè)周期。
這次，外資默默承受了一切——
貝萊德蝕掉了本金，渣打銀行有了壞賬，還被迫接手了一個(gè)燙手的山芋。
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