隨著前幾年開發(fā)的樓盤陸續(xù)交付，南京江北自貿(mào)區(qū)生活配套的兌現(xiàn)程度，令業(yè)主們強(qiáng)關(guān)注。
就在最近，有網(wǎng)友在公開平臺發(fā)問：江北自貿(mào)區(qū)內(nèi)錦繡樾江府、中交錦度、西江瑞府等住區(qū)累計住戶超萬戶，配套學(xué)校、商業(yè)等何時能落地？
對此，官方經(jīng)過詳實調(diào)查，第一時間給予了回復(fù)，詳細(xì)情況接著往下看。
01
按照官方劃定的范圍，江北自貿(mào)區(qū)橫跨橋北、核心區(qū)、研創(chuàng)園以及五橋科工園。對配套兌現(xiàn)有強(qiáng)需求的，正是集中在五橋一帶的錦繡樾江府、西江瑞府等樓盤的業(yè)主們。
來看看幾個主力小區(qū)的情況：
錦繡樾江府，由華宇、東原、綠都聯(lián)合開發(fā)，共1571戶，全部賣完，2022年9月交付；
西江瑞府，由招商、景瑞、綠都聯(lián)合開發(fā)，一期加二期約2300戶，已售罄，2022年9月交付；
中交錦度，共計1388戶，但只推出了7棟約850套房，截至目前認(rèn)購+成交476套，2023年9月底交付。
這三個小區(qū)都是相對大體量設(shè)計，假設(shè)每戶都是三口之家的人口結(jié)構(gòu)、入住率70%（中交錦度以已售出房源計算），總居住人口能達(dá)到9100人左右。
2023年6月，銳評君曾對錦繡樾江府、西江瑞府的亮燈率進(jìn)行了實探，當(dāng)時西江瑞府入住了約350戶（小區(qū)保安人員透露），錦繡樾江府的入住比例則略低一些→實拍亮燈率！曾被瘋搶的江北自貿(mào)區(qū)，如今怎樣了？
如今快兩年過去了，這兩個小區(qū)的入住率會有所優(yōu)化。加上中交錦度的交付，周邊望江春和園、東南青年匯等住區(qū)，江北自貿(mào)區(qū)確實積累了還算可觀的常住人口。
有居住，就有對應(yīng)的出行、消費、入學(xué)等需求。江北自貿(mào)區(qū)五橋一帶的配套兌現(xiàn)度，真如業(yè)主所說的難以滿足日常所需嗎？大家迫切需要的商業(yè)、學(xué)校等，何時能兌現(xiàn)？
對此，浦口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會給予了回復(fù)：
商業(yè)問題：錦繡樾江府商業(yè)配套項目由南京瑞熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，總包單位為江蘇華江建設(shè)集團(tuán)有限公司，目前主體結(jié)構(gòu)已完成，因開發(fā)企業(yè)資金緊張、施工停滯，我單位已督促該項目盡快恢復(fù)施工，并將積極配合主管部門敦促開發(fā)企業(yè)加快建設(shè)并盡早投入使用。
學(xué)校問題：根據(jù)《南京江北新區(qū)(NJJBe040單元)控制性詳細(xì)規(guī)劃》(2019-2035)，該片區(qū)規(guī)劃設(shè)有中學(xué)、小學(xué)及幼兒園。目前園特路幼兒園已建成，中學(xué)和小學(xué)建設(shè)時序?qū)⒁暺瑓^(qū)總體需求適時啟動。關(guān)于近期就學(xué)、學(xué)區(qū)相關(guān)問題，建議以浦口區(qū)教育部門答復(fù)為準(zhǔn)。
02
展開說說江北自貿(mào)區(qū)的商業(yè)、教育配套。
目前，錦繡樾江府、西江瑞府的社區(qū)底商陸續(xù)完備，藥店、超市、餐飲等已入駐，滿足基本消費需求。
官方提到的錦繡樾江府商業(yè)配套，是開發(fā)商建設(shè)、社區(qū)自帶的商業(yè)街區(qū)，體量約2.8萬方，設(shè)有城市客廳、主題盒子和屋頂花園等。
早在2020年6月，錦繡樾江府商業(yè)街區(qū)就與麥當(dāng)勞、85℃、COCO、老鄉(xiāng)雞、誼品生鮮、恒玖信藥房六大品牌簽約。
但錦繡樾江府住宅已交付2年半，商業(yè)卻“因開發(fā)企業(yè)資金緊張、施工停滯”的原因，停留在主體結(jié)構(gòu)完成的狀態(tài)。
按照浦口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會的說法，錦繡樾江府的開發(fā)企業(yè)處于資金緊張狀態(tài)。銳評君查看了天眼查發(fā)現(xiàn)，南京瑞熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涉及的司法訴訟案件高達(dá)105件，多個被執(zhí)行案件總金額近2000萬。
希望在官方的督促下，開發(fā)商能盡快啟動建設(shè)并投用，為江北自貿(mào)區(qū)增添信心。
再看學(xué)校。
根據(jù)《南京江北新區(qū)(NJJBe040單元)控制性詳細(xì)規(guī)劃》(2019-2035)，江北自貿(mào)區(qū)浦烏路-三橋連接線-濱江大道-虎橋路圍合的區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃了初中2處、小學(xué)4處、幼兒園8所。
錦繡樾江府以西，西江瑞府以北、東北方向，規(guī)劃有多幅教育用地。但按照官方的說法，目前片區(qū)內(nèi)僅園特路幼兒園建成了。
那么，適齡孩子們，去哪上學(xué)？早在2023年2月，浦口區(qū)教育局表示：規(guī)劃學(xué)校未建成之前，該片區(qū)納入浦口區(qū)行知中小學(xué)服務(wù)保障范圍。
在地圖上看，錦繡樾江府到行知小學(xué)的直線距離約2.3公里，從接送孩子上下學(xué)角度來看，顯然沒有學(xué)校在家門口方便。
不過話說回來，一個片區(qū)啟動學(xué)校的建設(shè)，需要考量的因素非常復(fù)雜。以錦繡樾江府、西江瑞府等住區(qū)現(xiàn)有的適齡入學(xué)孩子規(guī)模來看，還沒到啟動學(xué)校建設(shè)的必要時刻。
03
現(xiàn)階段配套難以跟上，會影響江北自貿(mào)區(qū)的房價水平嗎？一起看看板塊的房價走向。
尚有新房在售的中交錦度，銷許均價約2萬9，但前期銷售低迷、樓市行情下行等影響，這家樓盤幾乎是“透明”狀態(tài)。
江北自貿(mào)區(qū)的次新房價，令人吃驚。我們知道，當(dāng)年錦繡樾江府、西江瑞府的新房均價普遍在2萬7左右。
去年8月起，錦繡樾江府陸續(xù)有次新房成交，單價1萬4是常態(tài)，谷底單價還不到1萬2。一套112㎡的三房，總價161萬就能拿下，與當(dāng)年的新房價格比，房價幾乎腰斬。
幾乎是同一時期擺上次新房貨架的西江瑞府，情況也沒好太多。去年，小區(qū)成交的次新房基本是89㎡小戶型，總價在115-125萬不等。
可造成江北自貿(mào)區(qū)房價大跳水的原因，顯然不是單方面的。
首先，房地產(chǎn)行業(yè)仍在調(diào)整洗牌，剛需購買力收縮、投資需求退潮，加上主城出現(xiàn)不少高性價比的房源，抗跌性較弱的新區(qū)更容易出現(xiàn)房價大幅波動的情況。
其次，江北自貿(mào)區(qū)火起來的時候，恰逢南京樓市行情上升期，即便是樓盤扎堆供應(yīng)，也免不了銷售火爆的場景?？僧?dāng)行情下行，配套設(shè)施難以在短期內(nèi)兌現(xiàn)的新區(qū)，規(guī)劃預(yù)期被透支，房價難免回歸理性。
但我們認(rèn)為，廣大業(yè)主們無需過度焦慮。從今年的宏觀政策走向來看，南京將繼續(xù)大力發(fā)展江北新區(qū)。
這不，上個月江蘇印發(fā)了《關(guān)于支持南京江北新區(qū)高質(zhì)量建設(shè)的意見》，大到推進(jìn)南京自貿(mào)區(qū)建設(shè)、深化產(chǎn)業(yè)，小到基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的一體化建設(shè)發(fā)展等，都有提及。
政策大力支持、產(chǎn)業(yè)與人口持續(xù)導(dǎo)入，我們相信，江北自貿(mào)區(qū)會逐步修復(fù)信心與價值，縮短現(xiàn)實與規(guī)劃的差距。
有買房人難免疑惑，現(xiàn)在自貿(mào)區(qū)房價腰斬，適合抄底嗎？銳評君認(rèn)為，在附近工作，但對商業(yè)、學(xué)校等配套依賴度并不高的買房人，可以在綜合考慮后適時入手，但切記要從長期視角出發(fā)，密切關(guān)注板塊產(chǎn)業(yè)、配套等的兌現(xiàn)程度。
最后，分享DeepSeek給出的建議：
江北自貿(mào)區(qū)五橋片區(qū)是典型“政策驅(qū)動型新區(qū)”，其房價下跌揭示了規(guī)劃預(yù)期與現(xiàn)實落地的巨大落差。未來價格能否企穩(wěn)，取決于“產(chǎn)業(yè)-人口-配套”能否形成正向循環(huán)。對購房者而言，需摒棄投機(jī)思維，以自住實用性和長期持有心態(tài)理性決策。
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