時(shí)代的一?；?，落在個(gè)人頭上，就是一座山。
在地產(chǎn)領(lǐng)域，什么事都有可能發(fā)生。萬科都靠“救濟(jì)”了。
在青島市場，這兩年處于弱勢地位的老破小，變得愈發(fā)尷尬了。
1、市北CBD，單價(jià)一萬
海泊苑位于市北中央商務(wù)區(qū)敦化路29號。小區(qū)建成于上世紀(jì)90年代，有一部分商品房和拆遷房。
這也是當(dāng)時(shí)很多小區(qū)的通病，就是混合雜居，并非純商品房小區(qū)。
雖然地段不錯(cuò)，周邊居住氛圍濃重，但bug實(shí)在太多。
除了停車難、車位少，由于年代久遠(yuǎn)，小區(qū)內(nèi)還存在著地面損壞、房屋漏水、地下管網(wǎng)堵塞等問題。
這個(gè)小區(qū)離敦化路小學(xué)很近，對口初中一般水平。
在2021年的時(shí)候，小區(qū)二手房價(jià)格普遍在兩萬左右。
四年后，現(xiàn)在呢，下降到了一萬出頭，有30多套正在掛牌求成交。
最新一套56.7平的套二，成交價(jià)60萬。
這里面，能低價(jià)賣的房東，幾乎都是持有N年的老業(yè)主，市場不好，人家可以降價(jià)賣。
少數(shù)四五年前入手的，確實(shí)被套在小區(qū)高點(diǎn)上了。
2、成交復(fù)蘇，剛需積極入場
當(dāng)海泊苑價(jià)格下來之后，去年四季度到現(xiàn)在，這個(gè)小區(qū)成交率迅速回升。
確實(shí)有不少剛需中的剛需，正在買入。首付十萬左右，門檻是很低了。
范圍再擴(kuò)大一下，老市北，鎮(zhèn)江北路、敦化路、北仲等，90年代的二手房，單價(jià)在萬元左右的，比例越來越高了。
比如，1月份，鎮(zhèn)江北路一套70平二手房，成交價(jià)74.9萬；
南口路50平套二，成交價(jià)50萬；
敦化路（海泊區(qū)）65平套二成交價(jià)61萬……
大家發(fā)現(xiàn)共同點(diǎn)了嗎？
——小面積、低總價(jià)。
五六十萬的總價(jià)，想在市區(qū)安家，只能找這類老破小。
市南寧夏路、南京路區(qū)域，八大湖，上世紀(jì)80年代末建了一大批7層無電梯的多層房子。
現(xiàn)在，陸續(xù)成交的房源，好多都在一萬出頭了。2019年的時(shí)候，價(jià)格還在兩萬二三。
十幾年前，八大湖整體是要拆遷改造的。結(jié)果，只動了一小小部分，就戛然而止了。那小部分，就是現(xiàn)在的魯商藍(lán)岸公館。
藍(lán)岸公館的房子都跌破兩萬了。更別提80年代的老破小了。
3、完全褪去投資屬性！
這兩年，老破小價(jià)格迅速回落，完全回歸居住屬性。
一般學(xué)區(qū)的老破小，沒有頂尖學(xué)校加持，僅僅是二流、三流，隨著新增出生人口回落，這類老破小沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)，一點(diǎn)投資屬性都沒了。
二十年前，好多人買老房子，是奔著拆遷補(bǔ)償去的。
現(xiàn)在，這波紅利早沒了。大部分老破小，沒有什么希望了。
即使那些學(xué)區(qū)房，情況也不樂觀。很多家長，娃上學(xué)之后，尤其是升學(xué)了，就賣房，并不看好后市。
市南中片區(qū)，大學(xué)路、江蘇路，老破小，價(jià)格下跌多明顯啊！再過幾年，市南這幾所小學(xué)名校，可能都不用提前落戶了。
你說，有沒有這個(gè)可能？
再看看外部因素。新房品質(zhì)不斷提升。
開發(fā)商卷產(chǎn)品。市場快速發(fā)展，產(chǎn)品迭代快。高品質(zhì)住宅，舒適、便捷、智能。硬件設(shè)施上不斷升級，園林景觀、智能化系統(tǒng)、綠色環(huán)保材料等；
軟件服務(wù)不斷優(yōu)化，如物業(yè)服務(wù)、社區(qū)活動、教育資源等。
老破小，短板只能是越來越明顯，無力改變。就連提高物業(yè)費(fèi)，提升物業(yè)服務(wù)，這一點(diǎn)，都很難做到……
難以與新房抗衡，導(dǎo)致市場競爭力逐漸減弱。老破小，已經(jīng)被改善群體徹底拋棄了。
未來，剛需群體跟不上，那就是老破小的夢魘。
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