本文首發(fā)拾榴詢財(cái)公眾號(hào)（2025年2月25日）
一月份我曾經(jīng)寫過一篇《2025，有些學(xué)區(qū)房不能碰了》，原計(jì)劃上半年不再寫相關(guān)文章，畢竟邏輯已經(jīng)很清晰了。沒想到這幾天突然有很多人給我留言，各種群也在討論，問最近學(xué)區(qū)房是不是漲了 20% ？市場(chǎng)要迎來巨大反轉(zhuǎn)？接下來優(yōu)錄的路是不是被徹底堵死？
索性今天再寫一篇，把事情梳理清楚。
01
最近學(xué)區(qū)房是不是在漲？
是的。
這個(gè)話題，之前我在《16 號(hào)內(nèi)參》里就特別提到過，每年春節(jié)之后都會(huì)有一波這樣的反彈。請(qǐng)注意，是“每年”。也就是說，今年這波行情，一點(diǎn)都不意外。
為什么會(huì)反彈？因?yàn)榱艚o家長的時(shí)間不多了，五月份之前就要落戶，考慮到交易需要時(shí)間，貸款也要等，也就是說，三月份必須網(wǎng)簽。倉促出手，肯定會(huì)被房主拿捏。
從我掌握的情況看，今年這一波家長的數(shù)量比往年要多。
原因有三，一是都在等房子降價(jià)，全國絕大部分城市二手房跌不停，止不住，越晚下手，成本就越低，但他們忽略了學(xué)區(qū)房的特殊性，有落戶時(shí)限，還要學(xué)位不占用。春節(jié)之后，成交稍微起來，主動(dòng)權(quán)就丟了，眼瞅著合適的房子越來越少，漲價(jià)也要買。
二是之前不少家長準(zhǔn)備花錢托關(guān)系擇校的。我在一月份的文章也寫了，去年下半年開始，反腐敗打擊力度加大，被挖出來，有可能要打回原籍。所以不少家長放棄這條路，轉(zhuǎn)而花錢買學(xué)區(qū)房求穩(wěn)。
三是聽到謠言，相信了，動(dòng)手了。上面這張圖是這兩天，不少南京教育和樓市自媒體轉(zhuǎn)發(fā)的圖，我查了一下，來源小紅書的一個(gè)營銷號(hào)，開局一張圖，內(nèi)容全靠編。側(cè)面問了幾個(gè)學(xué)校老師，沒聽說有這個(gè)通知，有學(xué)校春節(jié)前就已經(jīng)搞了優(yōu)錄考試，有的這幾天在悄悄收材料，門衛(wèi)忙死了。
02
學(xué)區(qū)房是全面漲價(jià)？
并不是。
不少樓市自媒體仍然喜歡用成交價(jià)均價(jià)的漲跌來判斷樓市的走勢(shì)，這都 2025 年了，早就一房一價(jià)。學(xué)區(qū)房市場(chǎng)現(xiàn)在割裂的很嚴(yán)重，小戶型和大戶型走勢(shì)不一樣，單價(jià)不一樣，對(duì)買家的吸引力更不一樣。
從我拿到最近成交數(shù)據(jù)來看，春節(jié)后網(wǎng)簽的幾乎都是小戶型，或是公寓式住宅，低總價(jià)是特點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)的書包房，就為上學(xué)用。這種房子的居住屬性幾乎沒有，全靠學(xué)區(qū)溢價(jià)，所以算單價(jià)，比那種兩室套三室套，要貴很多。
這種單室套這一波究竟?jié)q了多少？從 12 月到現(xiàn)在，漲了 10%。
市場(chǎng)就此起來了？四月一過，怎么漲上去，怎么跌回去，因?yàn)檫@種迫切需求突然沒有了，一大波新房源還要上架。
03
學(xué)區(qū)房市場(chǎng)，每年的波動(dòng)是非常相似的。
5-6 月份，會(huì)有大批學(xué)位即將空出來的新房源上架。
7-8 月份，全年學(xué)區(qū)房價(jià)格最低的時(shí)候。天熱，帶看少是一方面原因，市場(chǎng)觀望氣氛也濃，很多房主急著賣，尤其剛剛上架的新房源，房主普遍預(yù)期低，好說話，沒什么經(jīng)驗(yàn)，中介略施小計(jì)，價(jià)格就能打下來。如果想買大戶型，準(zhǔn)備長住，尤其拎包入住的，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)要盯著新房源。
9-12 月份，成交集中期，金九銀十，交易氣氛起來了，一邊賣一邊買的例子也有不少。由于這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，房源還比較多，所以議價(jià)是有空間的。
春節(jié)往往是轉(zhuǎn)折點(diǎn)，剩下的房源都是難啃的骨頭，久經(jīng)沙場(chǎng)的房主，價(jià)格往往咬的很死，還會(huì)跟著最新成交價(jià)往上抬，所以才會(huì)出現(xiàn)上面漲價(jià)的一幕。
所以什么學(xué)區(qū)房賣爆了，不存在的！
本文并不想深入討論學(xué)區(qū)房該不該買的問題。雖然這是流量密碼，但屬于家庭教育消費(fèi)決策，純純的消費(fèi)品，和買包差不多，想買的，不想買的，都有自己的觀點(diǎn)，誰都不要說服誰。
學(xué)區(qū)房普跌，已經(jīng)是不可逆的趨勢(shì)，只是跌幅不像過去三年這么狠（有些難賣的老破大、單小學(xué)學(xué)區(qū)房除外）。主要因?yàn)楣┣箨P(guān)系的變化，一邊房源越來越多，一邊很多家長的確沒錢買房了，就算砸鍋賣鐵，兩成首付上車，也虧不起。另外，對(duì)教育的執(zhí)念在普遍下降，尤其本科就業(yè)難曝光后，一下就想通了。90 后的家長更注重自身的感受，金錢和精力的投入不像 80 后家長那么義無反顧。
當(dāng)下家長倒是更應(yīng)該思考，面對(duì) AI 的沖擊，以后讓孩子學(xué)什么專業(yè)，培養(yǎng)什么興趣，才能有助于就業(yè)。雖然說得狹隘了點(diǎn)，但對(duì)大部分家庭來說，讀書，歸根結(jié)底，還是為了找個(gè)好工作。
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