從去年底開始，咨詢申度君目前是不是買房時機(jī)的用戶和朋友非常多。過完中國傳統(tǒng)新年，上海的新房和二手房成交在2月底逐漸呈現(xiàn)恢復(fù)的趨勢。我們用理科生思維、用數(shù)據(jù)說話，從各個方面分析一下目前的市場狀況，以及3月小陽春會不會如約而至？
（注：數(shù)據(jù)分析均基于2月上海房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，展望3月）
01
上周二手房市場表現(xiàn)
1. 成交量回復(fù)
- 上周（2.17-2.23）網(wǎng)簽5,581套，環(huán)比增長18.54%，日均797套
- 周末單日成交破千套（2/20達(dá)1,291套），創(chuàng)節(jié)后交易高峰
- 截至2/23累計成交12,565套，預(yù)計全月將達(dá)15,600套（工作日日均614套）
2. 價格平穩(wěn)，掛牌分化
- 住宅均價62,193元/㎡（環(huán)比+0.1%）
- 浦東以38,093套掛牌量居首，長寧掛牌量環(huán)比增長9.23%最快
- 崇明掛牌量環(huán)比下降4.59%
02
上周新房市場表現(xiàn)
1.量價同步回升
- 上周（2.17-2.23，以下同）成交7.47萬㎡（環(huán)比+49.13%），均價64,900元/㎡（環(huán)比+4.04%）
- 嘉定區(qū)以1.19萬㎡成交量居首，浦東7.34億元成交總額領(lǐng)跑
2.項目分化顯著
- 剛需主導(dǎo)：4-6萬元/㎡項目占網(wǎng)簽主力，松江招商時代潮派（53439元/㎡）成銷冠
- 高端突破：徐匯中海領(lǐng)邸集中網(wǎng)簽
03
2月區(qū)域成交格局分析
1. "三足鼎立"格局強化
嘉定（上周成交1.22萬㎡）：南翔板塊+嘉定新城驅(qū)動，5-6萬元/㎡首改產(chǎn)品占區(qū)域成交85%，反映外溢剛需向品質(zhì)改善升級趨勢。
浦東（上周成交1.17萬㎡）：世博板塊高端項目（保利世博天悅16.6萬/㎡）與三林板塊中端項目（招商臻境6.8萬/㎡）形成"啞鈴型"供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足全客群需求。
閔行（上周成交1.04萬㎡）：浦江板塊招商中旅攬閱（6.3萬/㎡）承接徐匯、黃浦外溢改善客群，軌交15號線沿線項目去化提速。
2.遠(yuǎn)郊復(fù)蘇路徑分化
青浦/松江：4-5萬元/㎡項目周均去化20-30套，需警惕同質(zhì)化競爭。
崇明：掛牌量環(huán)比降4.59%，去化周期延長至18個月（遠(yuǎn)高于全市均值9個月）。
3.價格梯度扁平化：
核心區(qū)（如徐匯）與近郊（如南翔）價差從3.5倍縮窄至2.8倍，加速剛需客群向城市副中心遷移。
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04
供應(yīng)相對短缺缺
- 目前，上海樓市新增供應(yīng)/成交比降至0.31（健康值為0.8-1.2），庫存去化周期僅2.8個月（住建部預(yù)警線為6個月）。雖然開年推盤較少是一個偶發(fā)因素，但從去年的土地供應(yīng)來看，今年整體供應(yīng)商確實會偏少。
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