BOOK
以下正文
民宿，儼然已經(jīng)成為了兩江四岸豪宅的第一殺手。
01
今年二月初，解放碑某樓盤成交了一套小戶型二手房 ——
這套房總面積不足30㎡；
成交總價40萬元。
折算后的成交單價是13611元/㎡。
如果把這個成交價放到公寓市場里，可能顯得平平無奇。但如果把它的價格和「渝中半島CEO豪宅」聯(lián)系在一起，相信你多少也會有點驚訝。
這個樓盤就是融創(chuàng)白象街。
融創(chuàng)白象街位于渝中半島核心地段，背靠重慶首席地標(biāo)解放碑商圈，正瞰長江與喜來登雙子塔絕版景致。樓盤圍繞高端住宅加文旅商業(yè)打造，該項目的整體規(guī)劃與后來的十八梯項目極為相似，但這些年白象街的住宅部分很少被人提起，倒是商業(yè)街區(qū)時常因為人氣低迷而被提起。
融創(chuàng)白象街的住宅部分主要由三棟大平層住宅與兩棟小戶型公寓組成。
在2018年最巔峰時期，融創(chuàng)白象街的新房銷售單價一度高達35000+/㎡，要知道，當(dāng)年重慶新房的均價也才12000+/㎡！更且不說融創(chuàng)白象街的部分鼎豪戶型，僅是入門款，總價就已超千萬！
但離開新房之后，融創(chuàng)白象街的二手房就有點一言難盡了。
以融創(chuàng)白象街小戶型為例 ——
2024年間，該樓盤29㎡的單配戶型成交均價在17000+/㎡。最高的一套，成交價超過18700+/㎡。即便是全年的最低成交價，也接近16000元/㎡！
也就是說，最新成交的這套房在去年同戶型最低價的基礎(chǔ)上又降價了2400+/㎡。
另外，除開叫不起價的小戶型以外，融創(chuàng)白象街的大平層房源也同樣降價明顯。140+㎡的同戶型房源也從2021年的23000+/㎡跌到了16000+/㎡。
以貝殼最最的成交數(shù)據(jù)為例，融創(chuàng)白象街的各戶型成交價基本都在16000元左右，其中：
兩房成交均價15892元/㎡；
三房成交均價15362元/㎡；
四房成交均價16331元/㎡。
相較于新房時期35000+/㎡的高點，融創(chuàng)白象街今時今日的二手房已經(jīng)腰斬。
而彼時同樣是大牌開發(fā)商在渝中半島打造的萬科翡翠都會，如今卻憑借著巴蜀陪讀房的優(yōu)勢依舊混得風(fēng)生水起，最新二手房成交均價依舊保持在25000+/㎡的高位。
其實融創(chuàng)白象街至今的樓齡也不過7年左右。
在這7年時間里，渝中半島在售的新房恐怕兩只手就能數(shù)的過來。次新房如此稀缺的背景下，融創(chuàng)白象街為何會淪落到現(xiàn)在的境地？
除了街區(qū)打造失利、市場下滑趨勢以外，答案可能還和該樓盤內(nèi)部泛濫的民宿有關(guān)。
02
疫情后，渝中半島迎來了民宿熱潮。
在前兩年的推送中，我有專門盤點過渝中半島的民宿潮。除了融創(chuàng)白象街以外，?？湾?、日月光等不同時期的CEO樓盤代表，都相繼成為了民宿重災(zāi)區(qū)。
海客瀛洲的絕佳視野
這類CEO樓盤大多兼具地段與視野的優(yōu)勢，而這些恰恰就是民宿最青睞的地方。
以海客瀛洲為例，一個成交價剛過萬元的老破大樓盤，一些絕版視野的大戶型甚至敢把月租金掛到10000+/月，投資回報率足夠吊打90%的樓盤。
但極高的回報率卻并不會帶動這些樓盤的價格。
由于未來民宿管理辦法的不確定性以及經(jīng)營者本人對商業(yè)前景的不確定性等原因，導(dǎo)致了民宿潮所帶來的房產(chǎn)需求，其實是「宜租不宜買」的特定行情。所以民宿潮所推動的高租金并沒有實質(zhì)性帶動這些樓盤的成交量，反而因為民宿泛濫影響了整個社區(qū)的口碑。
以融創(chuàng)白象街為例：
該樓盤目前貝殼在售房源324套。
但從2024年初至今，該樓盤在貝殼只成交了43套二手房。這其中絕大多數(shù)還都是住宅類公寓的小戶型，樓盤主推的大平層全年只賣出了5套！
而在租賃市場中，融創(chuàng)白象街30㎡的單配戶型卻能夠租到1800/月、140㎡的大平層大約能租到5000-6500/月。
重慶房租的普遍的價格大概在30-35元/㎡/月左右，而像融創(chuàng)白象街的少部分優(yōu)質(zhì)房源甚至能夠報出接近50元/㎡/月的高價。
這反差的行情背后，
就是民宿反噬所帶來的典型特征。
03
融創(chuàng)白象街社區(qū)內(nèi)的民宿到底有多少？
這個問題很難給出精確的答案。
我在攜程民宿板塊搜索了一下地點標(biāo)注在白象街樓棟內(nèi)的民宿。其中排名靠前的幾家民宿，資料顯示的客房數(shù)量都在30間左右，且主要集中在小戶型為主的4-5號樓之中。
粗略算一下，這部分民宿的規(guī)模估計得有數(shù)百間客房的體量。不過民宿有時也會在一套房源內(nèi)隔層出多個客房，最終的實際規(guī)模應(yīng)該至少也有近百套。
這些民宿普遍價格親民，當(dāng)然這是特指常規(guī)工作日的行情。游客只需要花費小百元就能享受到重慶優(yōu)質(zhì)次新豪宅的居住體驗。
比如一般30㎡的客房，平日里價格在150元/晚以內(nèi)。80㎡的戶型是不到300元/晚的價格。如果遇上黃金周，那暫且不說價格了，能不能訂得到都是問題。
其實除了融創(chuàng)白象街以外，民宿潮的現(xiàn)象也同樣在新晉CEO大盤十八梯項目中出現(xiàn)。
十八梯的物業(yè)與絕大多數(shù)的業(yè)主們當(dāng)然都不希望社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)民宿。先前也因為民宿泛濫的問題，發(fā)生過不少爭執(zhí)。但對民宿之類的問題，光靠爭執(zhí)是很難有實質(zhì)性變化的。
難道說解放碑商圈的CEO豪宅，
最終都逃不過淪為民宿聚集地的宿命？
最近兩年解放碑也有部分樓盤自發(fā)組織了民宿清退行動，最知名的就是解放碑一代CEO風(fēng)光大盤日月光，該樓盤也曾經(jīng)是民宿泛濫的重災(zāi)區(qū)。距離樓盤清退民宿也有一段時間了，似乎收效甚微，如今在攜程網(wǎng)站上隨便一搜，還是能搜索到不少民宿。
你認(rèn)為如今居民樓內(nèi)日益泛濫的民宿，是否應(yīng)該有相關(guān)的管理辦法呢？歡迎您在評論區(qū)討論。
文丨重慶樓云社 作者丨山城的小年輕
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