文/謝逸楓
一組國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門2025年1月17日的數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)商品房?jī)r(jià)（銷售均價(jià)）環(huán)比上漲0.51%，同比下降4.8%。單月看，12月全國(guó)商品房銷售均價(jià)10318 元/平，環(huán)比增長(zhǎng) 2.2%，同比上漲 2.9%，說(shuō)明單月房?jī)r(jià)環(huán)比迎來(lái)上漲。
2024年全國(guó)商品房銷售、金額數(shù)據(jù)指標(biāo)下降的幅度已經(jīng)明顯收窄，分別為同比下降12.9%、17.1%，對(duì)比年內(nèi)最大跌幅收窄分別為7.6%、12.2%。總體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存、債務(wù)、交房的風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)出清，延續(xù)筑底行情趨勢(shì)，表現(xiàn)出積極向好的改善。
全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為前低后高、先抑后揚(yáng)的市場(chǎng)格局。隨著房地產(chǎn)政策需求端和供應(yīng)端的政策發(fā)力、融資端的政策加碼，全國(guó)商品房銷售、銷售金額迎來(lái)邊際改善的修改非常明顯，充分反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端修復(fù)正在加快，筑底趨勢(shì)漸明。
數(shù)據(jù)顯示，2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比跌幅擴(kuò)大1.0%、施工面積同比跌幅擴(kuò)大5.5%、新開工面積同比跌幅擴(kuò)大2.6%、竣工面積下降27.7%（2023年增長(zhǎng)17.7%）、土地購(gòu)置金額和購(gòu)置面積分別下跌超過(guò)20%以上，說(shuō)明供應(yīng)端萎縮，房企不敢投資。
2024年銷售面積同比跌幅擴(kuò)大4.4%，銷售額同比跌幅10.6%、商品房?jī)r(jià)同比下降4.8%（2023年同比上漲6.4%），表明房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。房企到位資金同比跌幅擴(kuò)大3.4%、商品房待售面積同比增幅收窄8.4%、國(guó)房景氣指數(shù)同比跌幅收窄0.51。
按照目前數(shù)據(jù)看，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望完成探底，加快筑底的趨勢(shì)，能否出清風(fēng)險(xiǎn)，迎來(lái)觸底反彈，取決于3月5日后的收儲(chǔ)存量商品和存量閑置土地、城中村專項(xiàng)債和100萬(wàn)套貨幣化、項(xiàng)目白名單，能否真正全國(guó)性、大范圍、大規(guī)模實(shí)施、落地。
統(tǒng)計(jì)局披露同比增速說(shuō)明，投資、銷售等指標(biāo)的增速均按可比口徑計(jì)算。報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，不能直接相比計(jì)算增速。第一是自2023年3月開始，統(tǒng)計(jì)局銷售與投資等指標(biāo)口徑調(diào)整，剔除退房、非房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的項(xiàng)目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)。
第二是自2024年1月-2月開始，統(tǒng)計(jì)局進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)界定標(biāo)準(zhǔn)，將符合房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目納入統(tǒng)計(jì)范圍，剔除單純一級(jí)土地開發(fā)等非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。本報(bào)告中銷售與投資相關(guān)數(shù)值均使用本次統(tǒng)計(jì)局直接公布的同比增速。
如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)？統(tǒng)計(jì)部門回應(yīng)表示，2024年一攬子政策連續(xù)落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交趨于活躍，四季度，新建商品房銷售面積和金額都實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。從監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市銷售情況看，12月當(dāng)月新建商品房銷售面積、銷售額同比分別增長(zhǎng)0.3%、4.1%。
房?jī)r(jià)逐步回穩(wěn)。2024年12月份70城中有23城新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，有9城二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲。其中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，這是2023年6月以來(lái)的首次上漲。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，連續(xù)三個(gè)月環(huán)比上漲。
市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)改善?？偟膩?lái)看，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策組合拳作用下積極變化增多，市場(chǎng)信心在逐步提振。隨著存量政策和增量政策的有效落實(shí)，下階段房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)改善。中長(zhǎng)期來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化還沒有完成，剛需和改善性住房需求還有潛力。
第一是開發(fā)投資額。2024年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資10.0280萬(wàn)億元，同比下降10.6%。其中住宅投資7.6040萬(wàn)億元，同比下降10.5%。辦公樓4160萬(wàn)平方米，同比下降9.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房6944萬(wàn)平方米，同比下降13.9%。其他1.3136萬(wàn)億元。
2024年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資10.0280萬(wàn)億元，同比下降10.6%，跌幅同比擴(kuò)大1.0%，已經(jīng)連續(xù)下降3年（36個(gè)月）。開發(fā)投資一路下滑的趨勢(shì)尚未得到根本性“扭轉(zhuǎn)”，總體來(lái)看，改善、修復(fù)的效應(yīng)不明顯，政策傳導(dǎo)到投資效果差，恢復(fù)緩慢。
2016年-2024年開發(fā)投資分別為10.2581萬(wàn)億元、10.9799萬(wàn)億元、12.0264萬(wàn)億元、13.2194萬(wàn)億元、14.1443萬(wàn)億元、14.7602萬(wàn)億元、13.2895萬(wàn)億元、11.0913萬(wàn)億元、10.0280萬(wàn)億元，漲跌幅分別為6.9%、7.0%、9.5%、9.9%、7.0%、4.4%、下降10.0%、下降9.6%、下降10.6%。
房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比降幅擴(kuò)大1.0%，呈現(xiàn)惡化的趨勢(shì)。現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)修復(fù)緩慢。房企投資信心嚴(yán)重不足，民營(yíng)房企資金改善不明顯，其中施工面積、新開工面積和竣工面積下降超預(yù)期，土地購(gòu)置面積和費(fèi)用降幅擴(kuò)大。
房企前期拿地減少、資金承壓、庫(kù)存較高等情況并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善，房企多“以銷定產(chǎn)”，2025年新開工和投資預(yù)計(jì)將持續(xù)回落，降幅都會(huì)略微收窄。能否出現(xiàn)小幅修復(fù)的關(guān)鍵在于貨幣化舊改推進(jìn)進(jìn)度、盤活閑置存量土地的開展等。
單月數(shù)據(jù)看，2024年12月開發(fā)投資金額6646億元，同比下降13.3%，降幅較11 月擴(kuò)大了1.7 %，單月投資降幅擴(kuò)大主要是商辦類投資降幅擴(kuò)大所致，整體地產(chǎn)投資降幅擴(kuò)大，投資額處于2012年以來(lái)同期的最低水平。
自2022年開始，單月連續(xù)下降36個(gè)月，呈現(xiàn)探底態(tài)勢(shì)。主要下行壓力來(lái)自房企現(xiàn)金流緊張、開工意愿不足、新開工面積及土地購(gòu)置面積、金額持續(xù)大幅度下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資一直處于下降的狀態(tài)。同時(shí)融資、到位資金、銷售回款一直沒有明顯好轉(zhuǎn)。
2024年全國(guó)住宅投資7.6040萬(wàn)億元，同比下降10.5%，降幅擴(kuò)大2.8%，已經(jīng)連續(xù)下降3年（36個(gè)月）。2020年-2024年住宅投資分別10.4446萬(wàn)億元，增長(zhǎng)7.6%、11.1173萬(wàn)億元，增長(zhǎng)6.4%、10.0646萬(wàn)億元，下降9.5%、8.3820萬(wàn)億元，下降9.3%、7.6040萬(wàn)億元，同比下降10.5%。
單月來(lái)看，12月住宅投資同比下降10.5%，同比降幅反而較11月收窄了 1.2%。從絕對(duì)值來(lái)看，單月投資額處于2012 年以來(lái)同期的最低水平，行業(yè)供給端大幅收縮，開發(fā)投資受制于土地市場(chǎng)以及施工建安投資的低迷。
按照物業(yè)類別看，2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅擴(kuò)大主要受住宅、商辦投資影響，住宅和辦公樓跌幅擴(kuò)大，分別下跌10.5%、9.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比跌幅13.9%。按照地區(qū)區(qū)域看，2024年?yáng)|部下降11%、中部下降9.4%、西部下降8.9%、東北下降21.8%，總體看跌幅收窄的趨勢(shì)。
第二是房屋施工面積。2024年全國(guó)房企房屋施工面積73.3247億平方米，同比下降12.7%。其中住宅施工面積51.3330億平方米，下降13.1%。辦公樓2.9858億平方米，同比下降10.1%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房6.3195億平方米，同比下降12.6%。其他12.6864億平方米。
2024年房企房屋施工面積73.3247億平方米，同比下降12.7%，降幅同比擴(kuò)大5.5%，連續(xù)下降3年（36個(gè)月），施工面積一路下滑的趨勢(shì)尚未得到根本性“扭轉(zhuǎn)”，總體來(lái)看，施工面積改善、修復(fù)的效應(yīng)不明顯，政策傳導(dǎo)到投資效果差，房企大量停工。
2020年-2024年全國(guó)房企房屋施工面積分別為92.6759億平、97.5387億平、90.4999億平、83.8364億平、73.3247億平，漲跌幅分別上漲3.7%、5.2%、下降7.2%、下降7.2%、下降12.7%，房屋施工面積呈現(xiàn)跌幅擴(kuò)大的趨勢(shì)。
單月來(lái)看看，自2021年8月開始，單月房企房屋施工面積連續(xù)下降42個(gè)月，呈現(xiàn)繼續(xù)探底，底部未修復(fù)完成態(tài)勢(shì)，說(shuō)明政策傳導(dǎo)到投資、供應(yīng)端效果緩慢。主要是銷售低迷、政策落實(shí)不到位、房企大量的項(xiàng)目停工，集中精力保交房。
2024年全國(guó)住宅施工面積51.3330億平方米，同比下降13.1%，降幅擴(kuò)大5.4%，已經(jīng)連續(xù)下降3年（36個(gè)月），2020年-2024年分別65.5558億平，69.0319億平，63.9696億平、58.9884億平、51.3330億平，漲跌幅為增長(zhǎng)4.4%、增長(zhǎng)5.3%、下降7.3%、下降7.7%、下降13.1%。
第三是房屋新開工面積。2024年全國(guó)房企房屋新開工面積7.3893億平方米，同比下降23.0%。其中住宅新開工面積5.3660億平方米，下降23.0%。辦公樓1893萬(wàn)平方米，同比下降27.7%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4980萬(wàn)平方米，同比下降23.3%。其他1.3360億平方米。
2024年房企房屋新開工面積7.3893億平方米，同比下降23.0%，降幅擴(kuò)大2.6%，連續(xù)下降5年（60個(gè)月）。2020年-2024年新開工面積分別為22.4433億平、19.8895億平、12.0587億平、9.5376億平、7.3893億平，漲跌幅為下降1.2%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%、下降23.0%。
單月來(lái)看，12月新開工面積6585萬(wàn)平，同比下降23.0%，降幅雖然較11 收窄了 3.8 %，同比降幅依然超兩成。呈現(xiàn)探底態(tài)勢(shì)，修復(fù)速度緩慢，政策傳導(dǎo)效果差。在銷售去化周期偏長(zhǎng)的市場(chǎng)背景下，新增土地供應(yīng)將減少，企業(yè)無(wú)力開發(fā)、不愿開發(fā)住宅和商服用地，整體新開工規(guī)模不會(huì)明顯提升。
2024年全國(guó)住宅新開工面積5.3660億平方米，下降23.0%，降幅擴(kuò)大2.1%，連續(xù)下降5年（60個(gè)月）。2020年-2024年住宅新開工面積分別為16.4329億平、14.6379億平、8.8135億平、6.9286億平、5.3660億平，漲跌幅為下降1.9%、下降10.9%、下降39.8%、下降20.9%、下降23.0%。
第四是房屋竣工面積。2024年全國(guó)房企房屋竣工面積7.3743億平方米，同比下降27.7%。其中，住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%。辦公樓1940萬(wàn)平方米，同比下降35.2%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4894萬(wàn)平方米，同比下降31.6%。其他1.3168億平方米。
2024年全國(guó)房企房屋竣工面積7.3743億平方米，同比下降27.7%，連續(xù)下降1年（12個(gè)月），2020年-2024年竣工面積分別為9.1218億平方米、10.1412億平方米、8.6222億平方米、9.9831億平方米、7.3743億平方米，漲跌幅分別為下降4.9%、11.2%、下降15.0%、17.0%、下降27.7%。
單月來(lái)看，12月竣工面積2.56億平方米，同比下降30.4%，降幅較11月收窄8.5 %，降幅依然超過(guò)三成。由于2021年下半年以來(lái)新開工明顯縮量，同比持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，按照2年-3年的工程進(jìn)度來(lái)計(jì)算，竣工持續(xù)承壓。由于2023年為竣工大年，同期基數(shù)相對(duì)較高，因此2024年以來(lái)竣工持續(xù)出現(xiàn)兩位數(shù)的單月同比降幅。
2024年全國(guó)房企住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%，連續(xù)下降1年（12個(gè)月），2020年-2024年住宅竣工面積分別為6.5910億平方米、7.3016億平方米、6.2539億平方米、7.2433億平方米、5.3741億平方米，漲跌幅分別為下降3.1%、增長(zhǎng)10.8%、下降14.3%、增長(zhǎng)17.2%、下降27.4%。
在“保交樓”的帶動(dòng)下，竣工增速年內(nèi)始終維持高增長(zhǎng)，年末略有乏力。呈現(xiàn)保交房的壓力增加。房企房屋施工面積、新開工面積持續(xù)走弱下降，竣工面積高增長(zhǎng)的格局未有實(shí)質(zhì)性改變。主要原因是房企施工、新開工意愿低，“保交樓”政策持續(xù)推動(dòng)。
第五是土地端。2024年全國(guó)土地購(gòu)置面積、土地購(gòu)置金額底部運(yùn)行，跌幅超過(guò)20%，土地購(gòu)置面積、金額累計(jì)同比下降6年，連續(xù)下降72個(gè)月。2010年全國(guó)房企購(gòu)置土地面積3.99億平方米、增長(zhǎng)25.2%%。2011年4.43億平方米、增長(zhǎng)10.9%。
2012年3.56億平方米、負(fù)增長(zhǎng)19.5%。2013年3.88億平方米、增長(zhǎng)8.8%。2014年3.33億平方米、負(fù)增長(zhǎng)14%。2015年2.28億平方米、負(fù)增長(zhǎng)31.7%。2016年2.20億平方米、負(fù)增長(zhǎng)3.45%。2017年2.55億平方米、增長(zhǎng)15.8%。2018年2.91億平方米、增長(zhǎng)15.2%。
2019年2.58億平方米、負(fù)增長(zhǎng)11.4%。2020年2.55億平方米、負(fù)增長(zhǎng)1.1%。2021年2.15億平方米、負(fù)增長(zhǎng)15.45%。2022年1.00億平方米、負(fù)增長(zhǎng)53.4%。2023年-2024年預(yù)計(jì)土地購(gòu)置面積分別約1.0億平，0.8億平，同比下降均超過(guò)20%。
第六是需求端。2024年全國(guó)新建商品房銷售面積9.7385億平方米，同比下降12.9%。其中住宅銷售面積8.1450億平方米，下降14.1%。辦公樓2403萬(wàn)平方米，同比下降11.5%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用5896萬(wàn)平方米，同比下降5.9%。表明政策效果減弱，持續(xù)性不強(qiáng)。
2024年全國(guó)新建商品房銷售面積9.7385億平方米，同比下降12.9%，降幅擴(kuò)大4.4%，連續(xù)下降3年（36個(gè)月），2020年-2024年銷售面積分別為17.6086億平方米、17.9433億平、13.5837億平、11.1735億平、9.7385億平，漲跌幅分別為2.6%、1.9%、下降24.3%、下降8.5%、下降12.9%。
單月來(lái)看，2024年12月銷售面積1.13 億平，同比下降0.5%，同比增速較11月下降了3.7 %，說(shuō)明市場(chǎng)處于邊際改善的筑底調(diào)整中。各項(xiàng)利好政策疊加下呈現(xiàn)出“止跌回穩(wěn)”的趨勢(shì)，具體城市看市場(chǎng)表現(xiàn)各異，高能級(jí)城市受利好政策影響更加明顯，中小城市則反應(yīng)較弱。
2024年全國(guó)商品住宅銷售面積8.1450億平方米，下降14.1%，降幅擴(kuò)大5.9%，連續(xù)3年下降（36個(gè)月），2020年-2024年住宅銷售面積分別為15.4878億平方米，15.6532億平方米、11.4631億平方米、9.4796億平方米、8.1450億平方米，漲跌幅分別為3.2%、1.1%、下降26.8%、下降8.2%、下降14.1%。
單月來(lái)看，2024年12月住宅銷售面積9226萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.4%，同比增速較11月小幅下降了0.2%。主要是因?yàn)槿ツ昊鶖?shù)較低，受益于9月末至今接連會(huì)議上的積極表態(tài)和地產(chǎn)支持政策不斷落地。年底房企沖刺銷售業(yè)績(jī)，推盤力度與營(yíng)銷力度有所加大。
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處在筑底、底部修復(fù)、行業(yè)持續(xù)處于轉(zhuǎn)型調(diào)整過(guò)程中，定調(diào)“行業(yè)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”后，各項(xiàng)利好政策相繼出臺(tái)，除少數(shù)大城市外限制性政策幾乎全部退場(chǎng)。同比跌幅逐月擴(kuò)大，全年銷售面積規(guī)?；芈渲?012年水平，銷售金額規(guī)模與2016年水平持平。
2024年全國(guó)新建商品房銷售額9.6750萬(wàn)億元，下降17.1%，其中住宅銷售額8.4864萬(wàn)億元，下降17.6%。辦公樓3208億元，同比下降14.3%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房5728億元，同比下降13.6%。表明房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際改善效果減弱，處于筑底、底部修復(fù)趨勢(shì)。
2024年全國(guó)新建商品房銷售額9.6750萬(wàn)億元，下降17.1%，降幅擴(kuò)大10.6%，連續(xù)下降3年（36個(gè)月），2020年-2024年銷售額分別為17.3613萬(wàn)億元、18.1930萬(wàn)億元、13.3308萬(wàn)億元、11.6622萬(wàn)億元、9.6750萬(wàn)億元，漲跌幅分別為增長(zhǎng)8.7%、增長(zhǎng)4.8%、下降26.7%、下降6.5%、下降17.1%。
2024年全國(guó)商品住宅銷售額8.4864萬(wàn)億元，下降17.6%，降幅擴(kuò)大9.6%，連續(xù)下降3年（36個(gè)月），2020年-2024年住宅銷售額分別為15.4567萬(wàn)億元、16.2730萬(wàn)億元、11.6747萬(wàn)億元、10.2990萬(wàn)億元、8.4864萬(wàn)億元，漲跌幅分別為增長(zhǎng)10.8%、增長(zhǎng)5.3%、下降28.3%、下降6.0%、下降17.6%。
按照分類物業(yè)銷售看，其中商品住宅持續(xù)下行，銷售面積、金額同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的同比跌幅較上月均有所收窄。按照地區(qū)銷售情況看，東北銷售跌幅收窄，東、中、西部同比跌幅較上月擴(kuò)大，中部地區(qū)跌幅為各區(qū)域最大。東部銷售、金額占全國(guó)分別為50%、60%。
2024年四季度以來(lái)，各類利好政策出臺(tái)，帶動(dòng)成交規(guī)模止跌回正。四季度全國(guó)商品房銷售面積2.71億平，同比增長(zhǎng)0.3%，同比增速較三季度提升了13.0 %。銷售金額2.79萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.0%，同比增速較三季度提升了18.2 %。
第七是庫(kù)存端。2024年末全國(guó)商品房待售面積7.5327億平方米，比上年末增長(zhǎng)10.6%。其中住宅待售面積3.9088億平方米，增長(zhǎng)16.2%。辦公樓5313萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1.4437億平方米，增長(zhǎng)0.6%。其他1.6489億平方米。
在銷售改善的帶動(dòng)下，商品住宅庫(kù)存量與去化周期環(huán)比均下降，依然為歷史最高，去化壓力大。從全國(guó)商品住宅廣義庫(kù)存面積（住宅累計(jì)新開工面積-住宅累計(jì)銷售面積）來(lái)看，截至 2024年12月末，全國(guó)商品住宅廣義庫(kù)存面積為17.9億平，環(huán)比下降 2.5%，同比下降13.4%。
去化周期（廣義庫(kù)存面積/過(guò)去六個(gè)月住宅銷售均值）26.0個(gè)月，環(huán)比下降0.6個(gè)月，同比下降2.7 個(gè)月。從全國(guó)現(xiàn)房庫(kù)存（已竣工未銷售）來(lái)看，截至2024年12月末，我國(guó)住宅現(xiàn)房庫(kù)存面積（住宅待售面積）3.9088億平，環(huán)比增長(zhǎng)3.8%，同比增長(zhǎng)16.2%。
現(xiàn)房去化周期為23.2個(gè)月，環(huán)比提升2.4個(gè)月，同比提升1.3個(gè)月。住宅現(xiàn)房庫(kù)存占全國(guó)住宅廣義庫(kù)存面積的比重為21.8%，環(huán)比提升1.3%，同比提升 5.8%。其中商業(yè)庫(kù)存去化作期超過(guò)36個(gè)月，房庫(kù)存去化壓力依然較大，庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)超過(guò)2014年的水平。
2024年全國(guó)商品房待售面積超過(guò)2015年歷史最高點(diǎn)，達(dá)到7.5億平。2015年7.1853億平。2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平。
第八是房?jī)r(jià)端。2024年全國(guó)商品房銷售均價(jià)為9935元/平米，環(huán)比上漲0.51%，同比下降4.8%，比11月同比降幅收窄0.9%，連續(xù)下降1年（12個(gè)月）。前11月環(huán)比上漲0.23%，同比下降5.72%、前10月環(huán)比上漲0.63%，同比下降6.1%（6.06%）、前9月環(huán)比下降0.05%，同比下降6.8%。
前8月環(huán)比上漲0.06%，同比下降6.9%、前7月環(huán)比上漲0.12%，同比下降7.0%、前6月同比下降7.4%、前5月同比下降9.2%、前4月同比下降9.2%。房?jī)r(jià)同比跌幅連續(xù)7個(gè)月收窄，環(huán)比連續(xù)5個(gè)月上漲，表明房?jī)r(jià)正在止跌筑底，呈現(xiàn)回穩(wěn)上漲的跡象。
2024全國(guó)平均房?jī)r(jià)已連續(xù)7個(gè)月上漲，漲幅收窄。主要原因是地方放松限價(jià)、限簽政策、房企調(diào)整定價(jià)策略等有關(guān)，及市場(chǎng)區(qū)域、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的因素。即售價(jià)較高的核心城市、東部城市是成交主力，其他是房企以求換量的因素存在，所以房?jī)r(jià)分化延續(xù)至2024年。
2016年-2024年年全國(guó)商品房銷售平均價(jià)為7475元/平、7892元/平、8736元/平方米、9310元/平、9860元/平、10139元/平、9814元/平、10437元/平、9935元/平，漲跌幅度分別上漲10.1%、5.6%、10.5%、6.6%、5.9%、2.8%、下降3.2%、6.4%、下降4.8%。
2016年-2024年全國(guó)商品房住宅銷售均價(jià)為7202元/平、7613元/平、8544元/平、9287元/平、9979元/平、10395元/平、10184元/平、10864元/平、10419元/平。漲跌幅分別上漲11.5%、5.70%、12.2%、8.69%、7.45%、4.16%、下降2.0%、6.6%、下降7.0%。
單月來(lái)看，全國(guó)商品房、商品住宅銷售均價(jià)顯著修復(fù)，同環(huán)比增速均轉(zhuǎn)正。2024年12月全國(guó)商品房銷售均價(jià)10318元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.2%，同比增長(zhǎng)2.9%。其中商品住宅銷售均價(jià)10831元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，同比增長(zhǎng)1.8%，表明房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)趨勢(shì)明顯。
11月環(huán)比下降3.2%（3.16%），同比下降2.2%（2.16%）、10月環(huán)比上漲10.3%（10.29%），同比上漲0.64%。9月環(huán)比下降4.5%，同比下降5.9%、8月環(huán)比下降0.37%，同比下降5.29%。7月同比下降3.7%、6月下降7.0%、5月下降7.2%、4月下跌9.9%、3月下降9.3%、2月下降9.0%，房?jī)r(jià)企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。
第九是房企到位資金。2024年房企到位資金10.7661萬(wàn)億元，環(huán)比降幅收窄1.0%，同比下降17.0%，跌幅擴(kuò)大3.4%，已經(jīng)累計(jì)下降3年（36個(gè)月）。說(shuō)明房企資金狀況呈現(xiàn)邊際改善，有所好轉(zhuǎn)，但是房地產(chǎn)開發(fā)投資壓力依然大，債務(wù)、交房、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)未出清。
2024年房企到位資金10.7661萬(wàn)億元（2020年19.3115萬(wàn)億元，2021年20.1132萬(wàn)億元，2022年14.8979萬(wàn)億元、2023年12.7459萬(wàn)億元），同比下降17.0%（2020年同比增長(zhǎng)8.1%、2021年同比增長(zhǎng)4.2%、2022年同比下降25.9%、2023年同比下降13.6%）。
單月來(lái)看，房企到位資金降幅擴(kuò)大，房款與非房款均走弱。2024年12月房企到位資金1.11萬(wàn)億元，同比下降 7.1%（2024年11月下降4.8%），降幅環(huán)比擴(kuò)大2.3%，房企到位資金呈現(xiàn)年末下降擴(kuò)大趨勢(shì)，與年底的結(jié)算有直接的關(guān)系。
12月銷售款5697億元，同比減少 0.6%（11月增長(zhǎng)3.2%）。定金及預(yù)收款同比下降1.2%，同比增速較11月下降了6.2%。個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng) 0.9%，同比增速較11月提升了1.3%，主要是受益于10 月 LPR 下調(diào)，12 月新增居民中長(zhǎng)期貸款3000 億元，同比多增1538 億元。
12月非銷售回款 5389 億元，同比下降13.2%（11月下降11.6%）。其中國(guó)內(nèi)貸款1741億元，同比下降 5.3%，同比降幅較 11 月擴(kuò)大了 1.5%。自籌資金3070億元，同比下降17.9%，同比降幅較11月擴(kuò)大了 2.3%。
房企到位資金跌幅擴(kuò)大，背后主要原因是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金大，并且下降幅度大，導(dǎo)致房企到位資金下降幅度擴(kuò)大，資金狀況緊張。同時(shí)房企庫(kù)存積壓、交房、債務(wù)到期規(guī)模大，債務(wù)集中到期。
資金壓力是房企縮減投資的主要原因之一。2024年房企國(guó)內(nèi)貸款1.5217萬(wàn)億元（2020年2.6676萬(wàn)億元、2021年2.3296萬(wàn)億元、2022年1.7388萬(wàn)億元、2023年1.5595萬(wàn)億元），同比下降6.1%（2020年增長(zhǎng)5.7%、2021年下降12.7%、2022年下降25.4%、2023年下降9.9%），跌幅收窄3.8%，連續(xù)4年（48個(gè)月）下降。
2024年房企利用外資32億元（2020年192億元、2021年107億元、2022年78億元、2023年47億元），下降26.7%（2020年增長(zhǎng)9.3%、2021年下降44.1%、2022年下降27.4%、2023年下降39.1%），同比降幅收窄12.4%，說(shuō)明外資利用連續(xù)4年下降。
2024年房企自籌資金3.7746萬(wàn)億元（2020年6.3377萬(wàn)億元，2021年6.5428萬(wàn)億元，2022年5.2940萬(wàn)億元，2023年4.1989萬(wàn)億元），同比下降11.6%（2020年增長(zhǎng)9.0%、2021年增長(zhǎng)3.2%、2022年下降19.1%、2023年下降19.1%），跌幅收窄7.5%，資產(chǎn)處資和借款等越來(lái)越困難。
支撐房企資金流的主要是銷售回款。2024年房企定金及預(yù)收款3.3571萬(wàn)億元（2020年6.6547萬(wàn)億元，2021年7.3946萬(wàn)億元、2022年4.9289萬(wàn)億元、2023年4.3202萬(wàn)億元），同比下降23.0%（2020年增長(zhǎng)8.5%、2021年增長(zhǎng)11.1%、2022年下降33.3%、2023年下降11.9%），降幅擴(kuò)大11.1%，連續(xù)下降3年。
2024年房企個(gè)人按揭貸款1.5661萬(wàn)億元（2020年2.9976萬(wàn)億元、2021年3.2388萬(wàn)億元、2022年2.3815萬(wàn)億元，、2023年2.1489萬(wàn)億元），下降27.9%（2020年增長(zhǎng)9.9%、2021年增長(zhǎng)8.0%、2022年下降26.5%、2023年下降9.1%），降幅擴(kuò)大18.8%，連續(xù)下降3年。
受融資環(huán)境改善、銷售未根本性好轉(zhuǎn)影響，國(guó)內(nèi)銀行貸款收窄、定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款跌幅擴(kuò)大，這三項(xiàng)指標(biāo)代表的是房企從銀行貸款能力和發(fā)債、現(xiàn)金流能力。反映出金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂依然存在，銷售回款非常緩慢影響房企現(xiàn)金流、財(cái)務(wù)和正常經(jīng)營(yíng)。
第十是國(guó)房景氣指數(shù)。2024年12月國(guó)房景氣指數(shù)為92.78，環(huán)比增長(zhǎng)0.16，已經(jīng)連續(xù)3年（36個(gè)月）跌破100。同比跌幅收窄1.42，國(guó)房景氣指數(shù)跌幅收狹，表明市場(chǎng)的景氣、活躍、信心、繁榮度有所好轉(zhuǎn)，總體處于止跌筑底，邊際修復(fù)趨勢(shì)。
依然連續(xù)3年刷新2016年初以來(lái)國(guó)房景氣指數(shù)最低水平，可謂罕見。2024年1月-12月國(guó)房景氣指數(shù)為92.20、91.93、91.88、91.83、91.95、92.05、92.17、92.32、92.39、92.48、92.62、92.78。自2022年1月破100后，一直持續(xù)下跌，邊際修復(fù)緩慢。
2022年1月-12月國(guó)房景氣指數(shù)為96.83、96.93、96.66、95.89、95.59、95.4%、95.3%、95.07、94.86、94.70、94.42、94.35，2023年1月-12月為94.39、94.60、94.65、94.71、94.50、94.01、93.74、93.53、93.42、93.39、93.41、93.36。
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