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2024年，南京德基廣場“爆賣”245億元，超越此前的全國高端商業(yè)“銷冠”北京SKP，首次登頂全球單體商場“新店王”。在充滿變數(shù)與挑戰(zhàn)的商業(yè)競爭中，南京既有德基廣場這座“高峰”，也有元通商圈、百家湖商圈等“高原”。伴隨著新興板塊的發(fā)展，商業(yè)加速布局，外資品牌、連鎖品牌入駐為市場注入新活力。

德基登頂，百花齊放

南京德基廣場年銷售245億元是什么概念？這意味著，該商場平均每天銷售額超6712萬元，每個(gè)小時(shí)賣近280萬元，每分鐘賣4萬多元。

北京SKP自2011年登頂國內(nèi)商場銷售額第一寶座后，已蟬聯(lián)中國“店王”十三年；2020年，超越倫敦哈羅德百貨，登頂全球“店王”。有業(yè)內(nèi)人士透露，該商場去年銷售額同比下降17%，回落至220億元區(qū)間，“讓座”南京德基廣場。

據(jù)公開信息，南京德基廣場2022年和2023年的銷售額分別為210億元和239億元，已連續(xù)三年處于增長態(tài)勢。這個(gè)屢屢在全國商業(yè)世界創(chuàng)下新高的城市綜合體已經(jīng)成為南京乃至全國商業(yè)綜合體的風(fēng)向標(biāo)。

德基“一騎絕塵”向前沖，百年新街口煥發(fā)新生機(jī)。上個(gè)周末，新街口各大商場內(nèi)，目之所及，人流如織。中午時(shí)分，南京新百某快消品牌店內(nèi)排起結(jié)賬長龍，不少買單結(jié)束的年輕人“鉆入”負(fù)一樓繼續(xù)尋覓美食。

德基已成為高奢品牌進(jìn)軍南京的首選之地

“新街口商圈不少商場節(jié)假日單日客流量突破10萬人次已是常態(tài)?！蹦暇┥虡I(yè)地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長馮憲法說，新街口也是目前全國唯一一個(gè)擁有4個(gè)年銷售額超40億元百貨購物中心的商圈。

距新街口十公里遠(yuǎn)的元通商圈，人氣也在迅速拉升。2月26日，華采天地五樓，南京金融城白領(lǐng)何楠楠中午12點(diǎn)半到達(dá)Ameigo梅果·云貴川bistro時(shí)，前面有12桌，需要等位30分鐘以上，和朋友“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”4樓濱壽司，服務(wù)員正喊到176號(hào)，而她們?nèi)〉降奶?hào)是192號(hào)。2024年，華采天地餐飲營業(yè)額同比增幅約30%。

華采天地沒有重奢店鋪，卻經(jīng)?？梢钥吹搅嘀莩奁反庸涑缘南M(fèi)者，客流來自一街之隔的南京IFC。這一去年1月7日試營業(yè)的重奢商場是南京第二座重奢商場，也是繼香港、上海之后，新鴻基地產(chǎn)旗下的第3個(gè)IFC項(xiàng)目，首年銷售額突破30億元。

“南京IFC的開業(yè)提升了整個(gè)元通商圈的曝光量?！比A采天地副總經(jīng)理葛媛園坦言，南京IFC試營業(yè)當(dāng)天，華采天地客流量突破7萬人次，是當(dāng)月商場單日客流量最大的一天。兩家商場定位和業(yè)態(tài)互補(bǔ)互促，河西的客群實(shí)現(xiàn)了從日常到奢侈品消費(fèi)的全覆蓋。

南京的商業(yè)新勢力也表現(xiàn)不俗。百家湖商圈坐擁景楓中心、百家湖1912、江寧金鷹國際購物中心、21世紀(jì)太陽城等綜合體，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是南京的“第一新興商圈”，去年，該商圈內(nèi)景楓中心全年銷售額突破42.8億元，成為南京又一“40億+”商業(yè)地標(biāo)。

Savvy Market潮流市集在江寧景楓中心首發(fā)

雨花萬象天地去年底開業(yè)以來，日均客流量超35000人次，周末、節(jié)假日還要翻番，部分餐飲店鋪翻臺(tái)率每晚可達(dá)9次。2023年底開業(yè)的城北萬象匯年客流量預(yù)估超2000萬人次，常年位居高德地圖區(qū)域購物中心排行榜NO.1，是當(dāng)之無愧的邁燕商圈的核心。

從新街口的標(biāo)桿引領(lǐng)到元通、百家湖等新興商圈崛起，再到城北、雨花等區(qū)域的商業(yè)配套完善，南京的商業(yè)版圖正在經(jīng)歷深刻變革。

世邦魏理仕南京戰(zhàn)略顧問部主管王飛觀察到，南京商業(yè)綜合體的空置率在同類城市中最低，不僅主流商圈積極導(dǎo)入資源，一些主理人也選擇在特色街巷落地生根，供給側(cè)的活躍度一定程度反映了南京商業(yè)市場的繁榮度。

超越商業(yè)，擁抱變化

咨詢公司貝恩發(fā)布的報(bào)告顯示，2024年中國內(nèi)地個(gè)人高端消費(fèi)品市場銷售額預(yù)計(jì)下降18%—20%。該報(bào)告還指出，2024年境外高端消費(fèi)外流加劇，境外消費(fèi)占比升至40%。

在奢侈品市場遇冷的大背景下，南京德基廣場的業(yè)態(tài)布局更加多元化。其負(fù)一層與地鐵相連，既有快消時(shí)尚品牌，也有國潮、先鋒時(shí)尚、都市戶外、買手店等，以高奢作為“基本盤”，向更下沉式的消費(fèi)習(xí)慣貼近，滿足不同階層消費(fèi)者的需求。

“2024年，我們推動(dòng)廣場內(nèi)113家品牌店鋪更新，占整個(gè)廣場全部品牌近三成。”南京德基廣場相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，重視年輕客群的消費(fèi)需求，廣場內(nèi)近七成為面向年輕客群的消費(fèi)品牌，在店鋪設(shè)計(jì)和貨品配置上也著重契合年輕客群的消費(fèi)偏好。

在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，許多人用“生活美學(xué)空間”來形容南京德基廣場?；ㄙM(fèi)數(shù)千萬元打造的七個(gè)衛(wèi)生間被稱為“廁所界的愛馬仕”，成為眾多游客在南京的必去打卡點(diǎn)之一。全球首個(gè)開在高奢商場的博物館持續(xù)上演“為一座館，去一座城”。南京德基廣場已不只是一座商場，而是具備了文化、娛樂、休閑等多種功能的復(fù)合公共空間。

從“空間社交”的獨(dú)特屬性來重構(gòu)消費(fèi)場景，南京越來越多的商業(yè)綜合體以“超越商業(yè)”的視角探索生活的無限可能。

春節(jié)期間，雨花萬象天地戶外街區(qū)紅紅火火的“發(fā)”字鋪滿百米長街，“來雨花走發(fā)路”刷屏社交媒體。以5000平方米的戶外草坪為核心，商場正在打造一連串法式鄉(xiāng)村打卡場景，未來將不間斷上新露營、市集活動(dòng)。營造“新鮮”的生活場景，華采天地去年“五一”期間的漢堡潮玩節(jié)吸引客流58萬人次。今年5月，中國精釀啤酒節(jié)也將在元通商圈營造暢飲狂歡。

華采天地舉辦的漢堡潮玩節(jié)吸引客流近60萬人

當(dāng)?shù)禄鲃?dòng)“俯下身段”，當(dāng)越來越多的消費(fèi)者愿意為情緒、氛圍、場景買單，敢于擁抱變化或許成了商業(yè)的流量密碼。

2019年，江蘇觀海商業(yè)管理有限公司董事長王恒剛接手樂基廣場時(shí)，商場租金收繳率僅為10%，瀕臨倒閉。而經(jīng)營方向的及時(shí)調(diào)整，讓樂基在競爭激烈的商業(yè)環(huán)境中，起死回生。

緊鄰河西金鷹這個(gè)“巨無霸”，樂基邁出的第一步是調(diào)整定位，尋求差異化?！昂游鹘瘊?0點(diǎn)鐘打烊，我們則引進(jìn)了主打休閑化、娛樂化的夜經(jīng)濟(jì)品牌，吸引客流逛完金鷹后到樂基喝點(diǎn)小酒、吃點(diǎn)燒烤。當(dāng)時(shí)我們有60%的商戶營業(yè)到凌晨2點(diǎn)。”王恒剛說。

近年來，敏銳捕捉新的市場變化，樂基壓縮了夜經(jīng)濟(jì)的業(yè)態(tài)占比，持續(xù)增加品質(zhì)消費(fèi)項(xiàng)目，引進(jìn)了香港中環(huán)老牌米其林餐廳蓮香居的大陸地區(qū)首店、日企員工經(jīng)常光顧的滿吉拉面等。本月，南京面積最大的寵物項(xiàng)目暴寵也將在樂基開業(yè)，提供寵物酒店、寵物社交等多元服務(wù)。

王恒剛常言，“招商開出來只是成功了一半，后期緊貼市場的運(yùn)營同樣重要?！比ツ辏^海商業(yè)順應(yīng)年輕客群的消費(fèi)需求，與荒野餐吧共同孵化了“強(qiáng)壯的土土”，上榜大眾點(diǎn)評(píng)河西西餐好評(píng)榜首位，平均月營業(yè)額超百萬元。而根據(jù)大數(shù)據(jù)“畫像”，建筑面積僅3萬多平方米的樂基除吸引周邊居民，來自外區(qū)甚至外省的客流也占了相當(dāng)大的比例。

由城而市，因市而興

在南京德基廣場的地下停車場，常年可以看到皖A(yù)、蘇K等外地車牌。記者隨機(jī)采訪，商場多位品牌導(dǎo)購表示，相當(dāng)一部分客流來自南京都市圈和長三角其他地市。

商業(yè)的繁榮并非單純?cè)从谏虡I(yè)自身，而與城市發(fā)展和城市能級(jí)緊密相連。

100多年前，紐約曼哈頓中城北區(qū)時(shí)代廣場還是馬商、鐵匠、馬廄的集散地，隨著紐約成為世界金融中心和國際性大都市，周邊區(qū)域逐漸匯聚大量商場、劇院，形成了繁華的娛樂與購物中心，歷經(jīng)歲月沉淀，成就了百年之后的“世界十字路口”。

在馮憲法看來，南京德基廣場登頂“銷冠”既有自身運(yùn)營的因素，也與南京深厚的商業(yè)基礎(chǔ)和強(qiáng)大的輻射能力密不可分。南京都市圈地跨蘇皖兩省，是我國第一個(gè)規(guī)劃建設(shè)的跨省都市圈，人口規(guī)模龐大，經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密。作為東部地區(qū)重要中心城市和長三角特大城市，南京本身服務(wù)的人口就有千萬，而都市圈人口則有3500多萬，如此龐大的消費(fèi)群體，構(gòu)成了南京商業(yè)廣闊的輻射范圍。

“市”因“城”而設(shè)，元通商圈的發(fā)展印證了這一規(guī)律。2002年，華新（南京）置業(yè)開發(fā)有限公司資深副總經(jīng)理徐華第一次來到元通地區(qū)，舉目望去，四周皆荒地。20余年“造城”，河西CBD集聚了全市一半以上200米以上的摩天大樓，國際博覽中心、奧體中心等公共配套相繼落成，居民入住、企業(yè)集中、總部落子、文旅體展活動(dòng)豐富，催生了龐大的消費(fèi)需求，華采天地和南京IFC相繼開業(yè)，元通商圈實(shí)現(xiàn)了從“無”到“有”，從“有”到“優(yōu)”的生長蛻變。

“兩橋”地區(qū)是雨花臺(tái)區(qū)在城市更新改造的背景下，歷時(shí)10年重塑的“雨花新中心”。近年來，數(shù)字大道、城市公園、中華中學(xué)雨花校區(qū)、省婦幼保健院雨花院區(qū)等配套逐步兌現(xiàn)，轄區(qū)8個(gè)新小區(qū)陸續(xù)交付，導(dǎo)入了大批量年輕的、有消費(fèi)力的常住人群。華潤集團(tuán)正是捕捉到了城市發(fā)展的新方向，堅(jiān)定落子雨花打造萬象天地。

“城”也因“市”而興。南京德基廣場給城市帶來了什么？顯而易見的是，這座商業(yè)巨擘如磁石般吸引著人流物流貿(mào)易流。去年，南京德基廣場引進(jìn)各類首店54家，不少品牌以德基為“起點(diǎn)”進(jìn)而打開南京、江蘇乃至長三角的市場。長遠(yuǎn)來看，德基的“商業(yè)魅力”或?qū)⑻嵘暇┰诙际腥烷L三角一體化格局中的影響力。

元通商圈多家餐飲品牌做市場調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，華采天地的客單價(jià)比其他商場略高，側(cè)面顯示出元通商圈旺盛的消費(fèi)力。而這也與公眾對(duì)河西·建鄴現(xiàn)代化新城、南京“城市客廳”的印象基本一致。

一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，去年底亞馬遜南京峰會(huì)在國際博覽中心舉行，華采天地南京大牌檔排起長龍，距商場幾百米的安達(dá)仕酒店盡管房費(fèi)高達(dá)每晚3000元也全部售空；去年周杰倫奧體中心演唱會(huì)期間，華采天地“周同學(xué)的官方快閃店”，不到一個(gè)月文創(chuàng)產(chǎn)品銷售超百萬元。

去年，建鄴區(qū)舉辦各類展會(huì)、會(huì)議357場，連續(xù)6次獲CMIC中國會(huì)議產(chǎn)業(yè)大會(huì)頒發(fā)的“會(huì)獎(jiǎng)之星”獎(jiǎng)項(xiàng)。無法精確論證，到底是因城市展會(huì)帶來了消費(fèi)還是因?yàn)樯虡I(yè)活躍度高而成全了城市展會(huì)，“城”與“市”的交相輝映，還在不斷復(fù)制和裂變。

看好南京，美美與共

過去，南京的商業(yè)版圖上，德基、景楓、虹悅城等本土品牌占據(jù)主導(dǎo)。近年來，外資和連鎖品牌不斷增加，為本土商業(yè)注入了新鮮血液。

在新街口西南象限，金陵中環(huán)項(xiàng)目已基本建設(shè)完成。這座來自老牌商業(yè)地產(chǎn)巨頭香港置地的項(xiàng)目，是繼北京王府中環(huán)項(xiàng)目后，內(nèi)地第二家中環(huán)系精奢作品，定位為新街口高定綜合體。目前，金陵中環(huán)已引進(jìn)I.T全新形象店、方所南京首店、lululemon概念店等眾多潮流品牌與人氣首店。

JLC金陵中環(huán)計(jì)劃2025年開業(yè)

從區(qū)位上看，金陵中環(huán)與新街口金鷹“面對(duì)面”，目標(biāo)客群和定位也有相似之處。馮憲法認(rèn)為，競爭不充分一定不會(huì)有商業(yè)的繁榮，南京商業(yè)的整體飽和度和競爭激烈程度遠(yuǎn)不如上海和成都。杭州武林廣場商圈容納了杭州大廈、恒隆廣場和杭州中心等重奢商場，南京新街口顯然也能容納兩個(gè)以上重奢項(xiàng)目。

同樣令人關(guān)注的還有南京華貿(mào)中心。作為華貿(mào)集團(tuán)繼北京華貿(mào)中心、蘇州華貿(mào)中心之后布局的第三座華貿(mào)中心項(xiàng)目，計(jì)劃打造為“北京華貿(mào)中心升級(jí)版”，該項(xiàng)目將于今年三季度營業(yè)，鼓樓區(qū)希望以此激活整個(gè)中央門商圈。

王飛認(rèn)為，2025年、2026年將是近10年南京商業(yè)升級(jí)的大年。隨著金陵中環(huán)、華貿(mào)等商業(yè)體集體入市，這些有域外操盤經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營商將為南京商業(yè)帶來全新的理念。這對(duì)本土商業(yè)體為主的南京消費(fèi)市場來說，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越新增幾個(gè)購物中心。

“我們期待這些運(yùn)營方能通過多場景的供給，給南京帶來更多正向貢獻(xiàn)?！就痢c‘域外’美美與共，加快推動(dòng)南京商業(yè)格局由‘一核多中心’向‘多中心多支點(diǎn)’轉(zhuǎn)變，綜合體由‘功能性滿足’向‘生活方式重塑’升級(jí)?！蓖躏w說。

在2025年南京市政府工作報(bào)告中，今年“上新”多個(gè)商業(yè)綜合體被列入“積極挖掘消費(fèi)新潛能”的具體工作。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年南京新開商業(yè)項(xiàng)目總體量將超130萬平方米，除頭部商企的籌開項(xiàng)目，還有金陵長樂坊、南京玄武花園城等帶有南京文化印記的商場，也有曼度·樂福里、紫金·鐘愛里等社區(qū)商業(yè)。大量項(xiàng)目入市，正是市場資本以實(shí)際行動(dòng)表達(dá)對(duì)南京未來的積極看好和堅(jiān)定信心。

來源｜新華日?qǐng)?bào)（記者鹿琳盛文虎周敏王麗華）

編輯｜孫益

審核 | 馮憲法