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內(nèi)容摘要：青浦2025年優(yōu)質(zhì)地塊推介會(huì)舉行，共15幅地塊（24宗用地）。其中，青東五街鎮(zhèn)共涉及6幅地塊（10宗用地），共計(jì)33.13公頃（約合496.95畝）。

近日，青浦區(qū)舉辦了“高效賦能·共贏未來(lái)”2025年優(yōu)質(zhì)地塊推介會(huì)。

本次推介會(huì)共15幅地塊（含組團(tuán)地塊），總出讓面積達(dá)66.66公頃（約999.9畝），其中住宅用地用地面積為65.94公頃（約989.1畝）

本次推介會(huì)，從行政區(qū)劃來(lái)說(shuō)，共涉及徐涇鎮(zhèn)、趙巷鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)、重固鎮(zhèn)、白鶴鎮(zhèn)、朱家角鎮(zhèn)、香花橋街道、夏陽(yáng)街道、練塘鎮(zhèn)。

也就說(shuō)，本次優(yōu)質(zhì)土地推介會(huì)青浦11個(gè)街鎮(zhèn)，除了金澤鎮(zhèn)和盈浦街道，其余都涉及到了。

接下來(lái)，我們將通過(guò)二期文章介紹一下本次土地推介會(huì)的地塊情況。

本期我們將先聚焦青東五街鎮(zhèn)。青東五街鎮(zhèn)共涉及6幅地塊（10宗用地），共計(jì)33.13公頃（約合496.95畝）

一、徐涇鎮(zhèn)（行政區(qū)域）地塊

本次推介會(huì)涉及徐涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)域共兩幅地塊（含組團(tuán)），擬出讓面積合計(jì)10.94公頃（154.2畝）

1、西虹橋地塊

本次推介會(huì)，徐涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)域涉及2幅地塊，其中1幅為西虹橋組團(tuán)地塊，其由兩宗地塊組成，即青浦區(qū)西虹橋徐民東路北側(cè)17-05、18-05地塊。

推介會(huì)資料顯示，上述地塊四至南至徐民東路、北至?xí)懵?、東至河道、規(guī)劃道路。

根據(jù)上位規(guī)劃，并結(jié)合現(xiàn)狀，徐民東路與會(huì)恒路之間，蟠龍路以東地塊均已“名花有主”。所以剩下就是蟠龍路以西地塊了，而蟠龍路與蟠和路之間為18-02地塊，即規(guī)劃的“綜合交通樞紐”

上位規(guī)劃

故我們判斷，上述推介地塊四至所提到的“東側(cè)河道”應(yīng)該為“蟠龍港”。如果上述推斷成立，那么根據(jù)已批復(fù)的上位規(guī)劃，截至目前，如圖所示17-05、18-05地塊對(duì)應(yīng)區(qū)域現(xiàn)被規(guī)劃為了商業(yè)或商務(wù)辦公用地。

這意味著，西虹橋徐民東路北側(cè)17-05、18-05地塊所在區(qū)域?qū)⒚媾R新一輪控規(guī)調(diào)整，故文中西虹橋地塊配圖僅為大致選址，具體地塊輪廓不詳。

17-05、18-05地塊擬出讓總面積為5.34公頃（約合80畝）

兩宗地塊規(guī)劃指標(biāo)如下：

青浦區(qū)西虹橋徐民東路北側(cè)17-05地塊：

出讓面積：2.47公頃
住宅用地面積：2.47
用地性質(zhì)：住宅用地
容積率：2.0

青浦區(qū)西虹橋徐民東路北側(cè)17-05地塊：

出讓面積：2.87公頃
住宅用地面積：2.87
用地性質(zhì)：住宅用地
容積率：2.0

上述地塊板塊上隸屬于虹橋主城區(qū)，交通便利，東側(cè)有在建的2號(hào)線蟠祥路站，官方預(yù)計(jì)今年10月建成通車。不利因素就是距離沈海高速太近。

西虹橋板塊最近一次“土拍”要追溯至2023年8月。當(dāng)月，同濟(jì)以總價(jià)13.32億元摘得青浦區(qū)西虹橋蟠東路西側(cè)18-01、18-03、18-04地塊，成交樓面價(jià)為30346元/平方米，溢價(jià)率9.66%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為65000元/平方米

緊鄰虹橋副中心，配有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和菜場(chǎng)，青浦這個(gè)住宅項(xiàng)目方案來(lái)了

2、徐涇鎮(zhèn)地塊

推介會(huì)上的徐涇鎮(zhèn)地塊，是指沈海高速以西地塊，即青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐耀路北側(cè)A18-12地塊。其出讓面積2.94公頃（約合74畝），位于17號(hào)線徐涇北城站西南。

去年1月，《上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)QPS8-0101單元控制性詳細(xì)規(guī)劃A18街坊局部調(diào)整（公眾參與草案）》公示，其中，便包括了規(guī)劃新增A18-12地塊。該地塊南側(cè)規(guī)劃有一所幼兒園（A18C-35地塊）。去年6月，上述控規(guī)調(diào)整已批復(fù)。

A18-12地塊規(guī)劃指標(biāo)：

出讓面積：2.94公頃（約合74畝）
住宅用地面積：2.94公頃
用地性質(zhì)：三類住宅組團(tuán)用地
容積率：2.3
建筑高度：80米

A18-12地塊最大亮點(diǎn)，臨近17號(hào)線徐涇北城

該地塊弱點(diǎn)：地塊西側(cè)為17號(hào)線（高架形式）。

去年7月，“最江南，最未來(lái)”2024青浦區(qū)土地推介會(huì)舉行，A18-12地塊也在其中。

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“禁墅令”松動(dòng)，2024青浦區(qū)土地推介會(huì)朱家角3宗地塊容積率0.8

徐涇鎮(zhèn)沈海高速以西區(qū)域最近一次“土拍”也是2023年8月，當(dāng)月綠城最終在搖號(hào)環(huán)節(jié)成功以28.56億元摘得該鎮(zhèn)雙聯(lián)路北側(cè)36-01地塊，成交樓板價(jià)36850元/平方米，溢價(jià)率10%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為62000元/平方米。

家門口規(guī)劃了幼兒園至高中，這樣的住宅項(xiàng)目是你的“菜”嗎？

二、趙巷鎮(zhèn)地塊

本次推介會(huì)趙巷鎮(zhèn)共涉及一幅組合地塊，其位于趙巷站北側(cè)，該組團(tuán)地塊由4宗地塊組成，總出讓面積14.42公頃（216.3畝）

趙巷站北側(cè)地塊位于大田涇北側(cè)，我們判斷其就是去年7月2024青浦區(qū)土地推介會(huì)上提及的趙巷站北側(cè)4宗地塊。

不過(guò)，容積率和面積方面與去年推介會(huì)資料稍有變化，這次4宗地塊的容積率均由上一次推介會(huì)的2.0以上變?yōu)榱?.0以下。

上述4宗地塊位于趙巷鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)單元01、02街坊根據(jù)最新批復(fù)的《青浦新城趙巷鎮(zhèn)部分單元規(guī)劃》，上述地塊已被展示為住宅用地，并規(guī)劃配套了一所幼兒園。

上述規(guī)劃調(diào)整為“總規(guī)”層面。

去年12月，趙巷鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)單元01、02街坊(趙巷站北地塊)概念性城市設(shè)計(jì)及地名專項(xiàng)采購(gòu)項(xiàng)目啟動(dòng)招標(biāo)。

這也標(biāo)志著趙巷站北側(cè)地塊正按最新變化還將進(jìn)行一輪新的控規(guī)調(diào)整。

以下為本次推介會(huì)上趙巷站北側(cè)4宗地塊規(guī)劃指標(biāo)：

青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)趙巷站北側(cè)01A-04地塊

出讓面積：2.96公頃（44.4畝）
住宅用地面積：2.96公頃
用地性質(zhì)：住宅
容積率：1.8

青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)趙巷站北側(cè)01B-04地塊

出讓面積：4.5公頃（67.5畝）
住宅用地面積：4.5公頃
用地性質(zhì)：住宅
容積率：1.8

青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)趙巷站北側(cè)02A-01地塊

出讓面積：3.17公頃（47.55畝）
住宅用地面積：3.17公頃
用地性質(zhì)：住宅
容積率：1.6

青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)趙巷站北側(cè)02B-01地塊

出讓面積：3.79公頃（47.55畝）
住宅用地面積：3.79公頃
用地性質(zhì)：住宅
容積率：1.6

根據(jù)最新批復(fù)的《青浦新城趙巷鎮(zhèn)部分單元規(guī)劃》顯示，趙巷站北側(cè)地塊將規(guī)劃建設(shè)TOD社區(qū)。是該鎮(zhèn)至 2035 年規(guī)劃建設(shè)的3 個(gè) TOD 社區(qū)之一，其余兩個(gè)為嘉松中路站(17 號(hào)線)和匯金路站(17 號(hào)線)。

趙巷鎮(zhèn)盈港東路沿線最近一次“土拍”為2023年10月。當(dāng)月，華發(fā)股份最終以總成交價(jià)17.33億元摘得佳環(huán)路東側(cè)B2-01地塊，溢價(jià)率10%，成交樓板價(jià)26279元/平方米，該地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為56000元/平方米。

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三、華新鎮(zhèn)地塊

本次推介會(huì)華新鎮(zhèn)共涉及一幅地塊，即新府中路西側(cè)43-01地塊。

新府中路西側(cè)43-01地塊四至為東至43-02地塊、南至華志路、西至?xí)€澤路、北至河道。

該地塊出讓面積為2.24公頃（33.6畝）

板塊上，43-01地塊隸屬于該鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)單元，此前有一版25號(hào)線規(guī)劃延伸至華新鎮(zhèn)北部區(qū)域就是沿華志路選線，并在新府中路、華志路規(guī)劃設(shè)置一站（最終方案尚未確定，僅供參考）

根據(jù)上位規(guī)劃顯示，43-01地塊東側(cè)的43-02地塊用地性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)業(yè)（80%）、商務(wù)辦公（20%）。

而2023年9月青浦區(qū)城市更新論壇上的資料更是將該板塊標(biāo)注為了地標(biāo)片區(qū)，根據(jù)規(guī)劃43-01、43-02地塊建筑高度均為50米。其中43-01地塊規(guī)劃住宅套數(shù)為256套

43-01地塊規(guī)劃指標(biāo)：

出讓面積：2.24公頃（33.6畝）
住宅用地面積：2.24公頃
用地性質(zhì)：住宅
容積率：2.0
建筑高度：50米
住宅套數(shù)：256套

華新鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)最近一次“土拍”要追溯至2021年12月，當(dāng)年安徽高速以零溢價(jià)19.34億元競(jìng)得該鎮(zhèn)華志路北側(cè)23-01地塊（即安聯(lián)虹悅），成交樓板價(jià)23000元/平方米房地聯(lián)動(dòng)價(jià)46000元/平方米

華新鎮(zhèn)最近一次“土拍”為2022年12月，地塊位于鳳溪社區(qū)。當(dāng)年中交以底價(jià)約48.76億元拿下青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新鳳南路西側(cè)16-05、16-06、17-02、18-03地塊，成交樓板價(jià)21094元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)47000元/平方米

指導(dǎo)價(jià)47000元/平方米，供應(yīng)686套，青浦東部新住宅項(xiàng)目來(lái)了

四、重固鎮(zhèn)地塊

本次推介會(huì)重固鎮(zhèn)共涉及一幅地塊，即青浦區(qū)重固鎮(zhèn)195轉(zhuǎn)型區(qū)域36a-02地塊，占地1.99公頃（29.85畝）。

36a-02地塊位于青浦區(qū)重固鎮(zhèn)北青公路以南單元，板塊上隸屬于該鎮(zhèn)重點(diǎn)打造的虹橋無(wú)界百創(chuàng)城，承接大虹橋功能外溢，將聚焦“一核兩翼”功能布局。即“生命健康創(chuàng)新核”、“活力之翼”、“未來(lái)之翼”。

36a-02地塊規(guī)劃指標(biāo)：

出讓面積：1.99公頃（29.85畝）
住宅用地面積：1.99公頃
用地性質(zhì)：住宅
容積率：2.0

推介會(huì)上的地塊指標(biāo)相對(duì)于原控規(guī)數(shù)據(jù)已經(jīng)有了變化，這意味著，上述地塊未來(lái)也將有一輪控規(guī)調(diào)整公示。

根據(jù)已批復(fù)的上位規(guī)劃顯示，原36a-02地塊用途為保障房（動(dòng)遷安置房），這次被納入土地推介會(huì)，意味著該地塊用途將轉(zhuǎn)為普通商品房

（36a-02地塊現(xiàn)規(guī)劃指標(biāo)：用地面積19898平方米，用途保障房，容積率2.3，建筑高度50米，規(guī)劃住宅套數(shù)208套。）

該地塊區(qū)位優(yōu)越，北側(cè)有正在建設(shè)中的示范區(qū)線趙重公路站，東側(cè)規(guī)劃了一所九年一貫制學(xué)校，根據(jù)計(jì)劃該校將由上師大參與合作辦學(xué)。

2024年8月，保利發(fā)展作為唯一競(jìng)買人以底價(jià)約4.29億元成功摘得36a-02地塊北側(cè)用地，即36a-01地塊，成交樓面價(jià)僅為15300元/平方米。

那么，保利發(fā)展會(huì)不會(huì)在青浦東部這座“潛力鎮(zhèn)”拿下其在該鎮(zhèn)的第三幅普通商品房地塊呢？

2023年7月，保利發(fā)展開(kāi)啟“試水”青浦區(qū)重固鎮(zhèn)，并以零溢價(jià)總價(jià)8.67億元順利摘得該鎮(zhèn)毛家角路南側(cè)37-01地塊。

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五、白鶴鎮(zhèn)地塊

本次推介會(huì)涉及白鶴鎮(zhèn)共一幅地塊，即青浦區(qū)白鶴鎮(zhèn)鶴如路南側(cè)20A-02A地塊，出讓面積3.54公頃（約合53.1畝）。

該地塊東側(cè)21A-01A地塊為社區(qū)商業(yè)用地，據(jù)已批復(fù)的上位規(guī)劃顯示，那里含配套菜場(chǎng)功能；其地塊東北角是社區(qū)文化用地（20A-01A）。

此前方案顯示，規(guī)劃中的嘉青松金線計(jì)劃在青鶴公路、鶴鵬路交匯處附近設(shè)置白鶴站，該站點(diǎn)距離20A-02A地塊直線距離1.2公里左右

20A-02A地塊規(guī)劃指標(biāo)：

出讓面積：3.54公頃（53.1畝）
住宅用地面積：3.54公頃
用地性質(zhì)：住宅
容積率：2.0

白鶴鎮(zhèn)最近一次“土拍”時(shí)間要拉回至2022年，當(dāng)年9月，合盛置業(yè)以零溢價(jià)約4.42億元拍得該鎮(zhèn)老白石公路北側(cè)29A-01A地塊，成交樓板價(jià)為11800元/平方米房地聯(lián)動(dòng)價(jià)28000元/平方米。