目前有一個趨勢，新上的住宅項目大多都是所謂四代住宅，不管是造型上，還是對于空間尺度的延伸，都做出了常規(guī)住宅中做不到的效果。但根據我的觀察， 后續(xù)的入住或存在不少槽點，大家一定要想清楚。
四代非新產品
雖然南京現在幾乎所有的新上住宅項目都號稱自己是第四代住宅，但實際上這類帶露臺的產品并不是首次出現在南京，之前早就已經有了。
舉三個很直觀的例子：
橋北的弘陽旭日華庭金棕櫚北區(qū)；
南站的萬科系列；
江浦的明發(fā)新城中心公寓；
說實話雖然設計肯定不如現在的四代房，但露臺本質上并沒什么區(qū)別。而我們可以從這三張照片里發(fā)現令人深思的問題。
加建與外立面
旭日華庭和明發(fā)新城中心南區(qū)大部分住戶都把露臺給加了個頂封閉了起來，美觀度肯定是有所下降的。而且每家封閉的造型也是有區(qū)別的，這種視覺上的不統一實際上對小區(qū)檔次是有所拉低的。
即使是萬科，這種將沒有頂的露臺封閉起來的做法依然存在，其實數量也不少。
所以怎么說呢，說是露臺，但后期一定會有業(yè)主想方設法把露臺變成陽光房。到時候就是業(yè)主和物業(yè)之間的博弈，萬一物業(yè)的原則性不夠，不夠強硬，有一家成功，后面就會有無數的業(yè)主爭相效仿。
所以對于大部分非高端住宅類型的普通四代房，小區(qū)交付5年后的樣貌場景大概率會和最初的樣貌有很大區(qū)別。
當然從業(yè)主角度考慮，也確實能夠理解，一方面露臺不安全，尤其家里有小朋友的，露臺是非常大的隱患，封閉起來的確有現實意義。另外一方面，我們習慣包進去的才是家庭空間的一部分，外面的露臺再大，也不是室內，可用性較低。
采光與管理
然后就是采光，從上面幾張照片中，我們其實可以很明顯的感受到露臺對于下層陽光的遮擋是相當嚴重的。尤其是中午，太陽角度非常高的情況下，上層露臺對于下層來說就是巨大的屋檐。下層窗戶幾乎完全被陰影覆蓋，從室內看，露臺幾乎遮擋了一半的天空，這是相當糟糕的采光體驗。即使不考慮采光，向上視野的損失也是很夸張的。
我認為第四代住宅并不適合所有家庭，更不適合所有開發(fā)商。很多開發(fā)商物業(yè)就連最常見的封閉陽臺都處理不好，又有多少能力能處理好更加復雜的露臺？
就好像很多小區(qū)剛開始水景非常好，但沒幾年后就徹底干涸，或者淪為臭水溝。設計是一方面，長期保持和維護下去才是真功力。而四代住宅太考驗后期的物業(yè)的管理水平。除了個別高端樓盤，對于大部分普通四代房的后期的物業(yè)我表示很擔憂。
說實話還是之前那種，開發(fā)商把陽臺全部給大家包起來的這種類型會比較省心，外立面從一開始就做到了統一，后期也沒有變化的可能性，更不存在物業(yè)和業(yè)主之間在封閉露臺上存在的博弈和扯皮，也大大避免了鄰里之間爆發(fā)矛盾的可能性。所以大家在面對四代住宅的時候，需要做好充分的心理準備和足夠多的考慮，切不可一時腦熱。
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