近日，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2025年1月末50個(gè)重點(diǎn)城市狹義庫(kù)存同比下降11%。
“去庫(kù)存”在當(dāng)前仍是重點(diǎn)，今年將有何“大招”加快“去庫(kù)存”？
01 重點(diǎn)50城狹義庫(kù)存同比下降11%
近日，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫(kù)存僅為31093萬(wàn)平方米，環(huán)比降1%，同比降11%；按12個(gè)月測(cè)算去化周期，2025年12月末達(dá)21.53個(gè)月，環(huán)比持平上月。
從趨勢(shì)來(lái)看，2014年至今，消化周期最高點(diǎn)為2024年中下旬，按12個(gè)月測(cè)算去化周期，2024年9月為最高點(diǎn)，達(dá)24.05個(gè)月。截至2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫(kù)存，已較2024年9月最高點(diǎn)下降約2305萬(wàn)平方米，按12個(gè)月測(cè)算去化周期，下降2.52個(gè)月。
有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，新房成交復(fù)蘇、樓市庫(kù)存下降，很大一部分原因是利好政策的推動(dòng)。去年9月，中央政治局會(huì)議首提“止跌回穩(wěn)”，此后在一系列政策推動(dòng)下，2024年四季度整體市場(chǎng)呈現(xiàn)為上升曲線。由此，重點(diǎn)城市庫(kù)存及消化周期出現(xiàn)明顯下行。
02 廣州情況
分城市來(lái)看，目前仍有部分重點(diǎn)城市去化周期超過(guò)20個(gè)月。如北京、廣州、武漢、南京、長(zhǎng)春、南寧、鄭州、福州等。其中長(zhǎng)春、北京、南寧去化周期較高，分別為36個(gè)月、28.5個(gè)月和25.7個(gè)月。
從商品住宅庫(kù)存面積來(lái)看，重點(diǎn)一二線城市中成都庫(kù)存面積最高達(dá)2240.67萬(wàn)平方米，其次是武漢達(dá)1479.14萬(wàn)平方米，廣州則排第三，為1463.17萬(wàn)平方米。
值得注意的是，廣州方面存在庫(kù)存面積超1400萬(wàn)平方米且去化周期在20個(gè)月以上的情況，為何如此？據(jù)數(shù)據(jù)顯示，主要原因是部分外圍區(qū)域存在供需失衡，存在顯著的供大于求情況。
另外，從對(duì)比面積段來(lái)看，廣州2025年1月末庫(kù)存主力面積段為100-120平，占比為21.64%，較2024年末下降0.07個(gè)百分點(diǎn)。從2024年全年成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，廣州成交結(jié)構(gòu)以100-120平和80-90平為主，占比均為23%，但僅80-90平因成交熱度較高，成交占比顯著超過(guò)庫(kù)存占比。因此，廣州中等面積段積壓主要源于這部分面積段此前供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)量，但由于行情轉(zhuǎn)淡，居民購(gòu)買力降級(jí)等原因影響，導(dǎo)致去化不暢。
03 政策繼續(xù)發(fā)力推動(dòng)“去庫(kù)存”
近年以來(lái)，圍繞“穩(wěn)樓市”，一系列政策組合拳持續(xù)發(fā)力。
3月5日，十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議在人民大會(huì)堂開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)作政府工作報(bào)告。今年的政府工作報(bào)告提出，實(shí)施適度寬松的貨幣政策，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕，更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展，報(bào)告要求：
持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。
同時(shí)，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。
對(duì)保障房領(lǐng)域提出，拓寬保障性住房再貸款使用范圍，發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
對(duì)此，廣東房協(xié)專家咨詢委員會(huì)委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示，此次對(duì)房地產(chǎn)的表述突破性比較大，通過(guò)去庫(kù)存來(lái)緩解供求關(guān)系，止住下跌預(yù)期，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。
一是在更加積極的財(cái)政政策、適度寬松的貨幣政策的架構(gòu)下，專項(xiàng)債、再貸款投放的領(lǐng)域和范圍擴(kuò)大，解決了去庫(kù)存的資金來(lái)源；
二是存量收購(gòu)房和地，從項(xiàng)目平衡轉(zhuǎn)向區(qū)域、中期等更大范圍平衡；
三是債務(wù)置換和土地收儲(chǔ)，將地方國(guó)企和城投的動(dòng)力激發(fā)，承擔(dān)起穩(wěn)樓市的帶頭作用；
四是存量盤活與城中村改造拆遷安置、房票安置、保障房和人才房籌集緊密結(jié)合，達(dá)到多方目標(biāo)，促進(jìn)良性循環(huán)，盡快實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。
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