近期，我們已經(jīng)探討了很多關(guān)于房地產(chǎn)走勢的問題，今天想從人口流動的角度來進行分析。樓市走勢與總?cè)丝谧儎又g存在緊密關(guān)聯(lián)，人口結(jié)構(gòu)的變化會從需求端，深刻影響房地產(chǎn)市場的長期趨勢。
首先，我們來看看2024年省份及城市公布的人口變動情況。
以目前公布的數(shù)據(jù)來講，有8個省份常住人口是正增長的，分別為廣東、浙江、新疆、福建、海南、西藏、安徽和陜西。其中，廣東去年常住人口增加了74萬人，已連續(xù)18年位居中國人口第一大?。淮送?，2024年廣東人口增量也是位居全國第一。說明什么？作為目前有4個GDP超萬億的城市和2個一線城市的省份，廣東省對人口的吸引力仍然強勁。
從國家統(tǒng)計局公布大數(shù)據(jù)來看，2024年末全國總?cè)丝?/a>是較上年減少了139萬人，而人口還在向其中8個省流入，所以，人口流動的結(jié)構(gòu)化差異也許還會繼續(xù)加大。
其次，從城市層面來看，一個比較有趣的數(shù)據(jù)是，貴陽去年人口增量是19.96萬人，以微小的優(yōu)勢超過了深圳的19.94萬人，奪取了人口增量的第一名。貴陽人口增量大，其中一個比較重要的原因，應(yīng)該是貴州省的人口出生率相對較高。
除了貴陽、深圳的人口增量排名第一、第二外，第三名至第十名分別是廣州、合肥、長沙、南昌、杭州、寧波、濟南、成都，第十名的成都人口增量是7.1萬人。
最后，我們驚奇的發(fā)現(xiàn)，作為一線城市的北京和上海，2024年的人口增量居然是負(fù)數(shù)！這可能與其本來人口密度就比較大有關(guān)系。但是，作為常年人口
凈流入的一線城市，部分人口離開，對當(dāng)?shù)爻鞘?a class="keyword-search" >樓市的影響相對會比較小，這個結(jié)合城市發(fā)展來具體分析。
所以，從數(shù)據(jù)來看，人口結(jié)構(gòu)是有變化的！但是，人口流動對樓市的影響邏輯大體是不變的。體現(xiàn)為以下幾點：
其一，人口增長放緩直接影響樓市需求。
中國總?cè)丝谝延?022年進入負(fù)增長階段，城鎮(zhèn)化率增速同步放緩。根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，2050年中國人口或降至13億以下。新增剛需購房群體收縮，尤其三四線城市可能面臨需求斷層，而一二線城市因人口虹吸效應(yīng)仍具一定韌性。
此外，家庭結(jié)構(gòu)小型化趨勢明顯。戶均人數(shù)從2000年的3.46人降至2020年的2.62人，離婚率上升與獨居趨勢推動小戶型需求，但難以抵消總?cè)丝谙陆档呢?fù)面影響。
其二，主力購房群體萎縮，老齡化加劇住房供給過剩。
可以看到，25-49歲購房主力年齡段人口在2015年達(dá)峰值后持續(xù)下滑，2023年新出生人口902萬，創(chuàng)1949年以來新低，意味著2040年后購房適齡人口將銳減。
與此同時，老齡化加劇住房供給過剩。60歲以上人口占比2035年或超30%，老年家庭住房空置率上升，遺產(chǎn)房釋放可能增加二手房供應(yīng)。
其三，區(qū)域分化加深，人口流動重塑樓市格局。
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