作者 |飛天小女警
文章來源 | 格隆匯樓市
經(jīng)受住深圳樓市周期考驗(yàn)的大贏家出現(xiàn)了。
不僅成為深圳少有“賺錢”的網(wǎng)紅盤，更是深圳近5年來樓市打新盤的高光。
凈賺百萬
如果要問，近5年買了新房的業(yè)主，還有沒有不虧錢的？
答案是有的，不僅沒虧，還凈賺百萬。
那就是位于深圳南山區(qū)蛇口招商璽家園的業(yè)主。
中介平臺上顯示，今年1月招商璽家園成交了4套住宅，成交總價(jià)在1428萬—1800萬區(qū)間，單價(jià)在11.33萬—14.16萬/平，戶型為123平—127平。
這個(gè)小區(qū)在深圳樓市行情急轉(zhuǎn)彎的階段入市。
2022年9月以備案均價(jià)約112280元/㎡（精裝交付），總價(jià)區(qū)間約1244萬~6904萬入市，開盤604套123~424平房源，1615批客戶認(rèn)籌，當(dāng)天日光。
其中124-127平戶型備案單價(jià)區(qū)間約10萬-11.6萬/平，424平戶型備案單價(jià)區(qū)間約13.6萬-16.2萬/平。
以2025年1月21日成交的127平總價(jià)1800萬戶型來看，即使以最貴的11.6萬/平單價(jià)購入，粗略估算該套房源也有盈余。
要知道，近5年上車的業(yè)主，無論是新房還是二手房，賬面或?qū)嶋H成交，極少不虧損的。
比如2021年上車寶安西鄉(xiāng)的業(yè)主，79平戶型總價(jià)750萬，稅費(fèi)20萬，同戶型如今480萬，加上稅費(fèi)和月供，賬面虧損將近400萬。
再比如龍崗的業(yè)主，2021年上車實(shí)際成本加上裝修435萬，去年年底賣出到手273萬，虧損約162萬。
這些都是業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)平臺上分享的親身經(jīng)歷，并非個(gè)案。
所以在這樣的背景下，近5年上車后賣房還能賺錢的業(yè)主已經(jīng)是鳳毛麟角。
而在近5年入市的新房中，自去年9月深圳放開限售后，也有不少已經(jīng)有成交記錄的網(wǎng)紅盤。
如位于寶安碧海的榕江壹號院，2021年11月入市120平戶型的備案總價(jià)區(qū)間約842萬—968萬，去年12月中旬成交一套4房兩廳的西南朝向120平戶型，成交總價(jià)988萬，若非業(yè)主全款購買，算上三年多的月供以及稅費(fèi)，即使以842萬購入，也僅能勉強(qiáng)抹平成本。
比如位于前海的前海天境花園，2021年1月入市121平戶型的備案總價(jià)區(qū)間約1263萬—1341萬，今年1月成交一套3房兩廳的西南朝向121平戶型，成交總價(jià)1168萬，還未算上4年的月供以及稅費(fèi)，以最低的1263萬購入，也虧損了約95萬。
再比如位于前海的天健悅桂府，2021年1月中旬入市，117平戶型的備案總價(jià)區(qū)間約1135萬—1279萬，今年1月成交一套3房兩廳的南朝向117戶型，成交總價(jià)1268萬，算上4年的月供以及稅費(fèi)，若非業(yè)主全款購買，同樣也虧損。
這就意味著，招商璽家園成為自去年9月底深圳放開限售政策后，是真正兌現(xiàn)了打中即賺的新房。
堅(jiān)挺的原因
如今一線城市，莫說深圳就連上海前些年的新房，也有不少出現(xiàn)了二手掛牌價(jià)格低于開盤時(shí)成交價(jià)的情況。
根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年上海全市共有約150個(gè)住宅交付，在已有二手房掛牌的新交付小區(qū)中，超七成掛牌價(jià)格低于新房成交價(jià)。
交付即破發(fā)比例并不低，新房發(fā)售價(jià)與掛盤價(jià)，差幅最高可以去到24.3%，就連主城核心區(qū)也未能幸免。
來源：上海樓市情報(bào)
說明在上海買新房的紅利也在消退。
要知道，在市場的共識中，上海樓市的活躍度以及韌性，比深圳稍微要堅(jiān)挺一些。
所以深圳依然還能有堅(jiān)挺的小區(qū)，已經(jīng)不簡單。
那么，為何招商璽家園能夠在低位市場依然能成交高于新房價(jià)？
有幾個(gè)不可或缺的因素——
一是新房入市前期并未透支板塊價(jià)格，小區(qū)入市之初所在的板塊周邊次新二手房基本在18萬—20萬+/平的階段，成交水平在2022年相對比較穩(wěn)定，而小區(qū)新房入市價(jià)格當(dāng)初在10萬—16.27萬/平。
即使眼下小區(qū)周邊近距離的次新小區(qū)，成交價(jià)格也位置在12.7萬—14.58萬/平。
如同樣是位于蛇口板塊的雙璽時(shí)光道小區(qū)，同樣擁有一線海景資源，今年1月中旬在中介平臺上成交一套397.69平的超大戶型，成交單價(jià)也在14萬+/平。
二是板塊庫存并不高，周邊新房近10年供應(yīng)并不多，近5年給供應(yīng)的新房除了招商璽家園，也就招商四海名邸、晗山悅海城、四海臻邸、臨海攬山御園、招商仕林臻邸、港灣花園、海祥閣。
并且這些小區(qū)與招商璽家園也有一定的距離。
三是小區(qū)位置本身也屬于強(qiáng)勢板塊，無論是頭排海景還是交通綜合網(wǎng)路，都是深圳少有。
第四就是樓盤品質(zhì)本身也高，交付后交付的實(shí)景照片，曾一度令深圳買房人眼前一亮，并引發(fā)關(guān)于深圳新房交付品質(zhì)的熱議。
最后就是政策因素。
去年10月，全國推出了史無前例的政策組合拳，市場也在短短一個(gè)月內(nèi)迅速反彈，并且成交反彈趨勢一直維持到今年的2月。
而招商璽家園在中介平臺上成交的四套房源，時(shí)間均在1月。
這些綜合的因素支撐起了小區(qū)的價(jià)值。
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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場
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