作者 |飛天小女警
文章來源 | 格隆匯樓市
共有產(chǎn)權(quán)房熱，其實(shí)是切切實(shí)實(shí)的剛需熱。
低門檻
深圳新一批共有產(chǎn)權(quán)房配售正式出爐。
3月7日，寶安區(qū)配售珈譽(yù)未來花園（12-01-01地塊）1298套共有產(chǎn)權(quán)住房，約67-70平方米的兩房戶型房源779套（包含無障礙住房52套），約87-90平方米的三房戶型房源519套，配售均價(jià)為23795元/平方米。
其中，2房戶型總價(jià)區(qū)間約135.53—169.42萬，3房戶型總價(jià)區(qū)間約188.79—230.15萬。
目前項(xiàng)目的狀態(tài)已經(jīng)是現(xiàn)房的狀態(tài)，建設(shè)得七七八八，外立面也裝修得差不多。
根據(jù)開發(fā)商對外宣傳的口徑，首付約21萬起便可上車。
以當(dāng)前深圳首付最低比例來看，1.5成的首付，未算各種稅費(fèi)等費(fèi)用，區(qū)間在20.33萬—34.52萬。
這樣的上車門檻，無論是放在哪個(gè)城市，都算是比較低的了，對深圳暫未購房群體而言，確實(shí)相對比較友好。
并且相比深圳普通住宅價(jià)格，也便宜近半。
以鴻榮源珈譽(yù)府普通住宅以及周邊二手房為例。
今年2月20日獲批預(yù)售的珈譽(yù)玖璽10棟，207套75~94平普通住宅，備案均價(jià)約52028元/㎡，總價(jià)區(qū)間約379萬~522萬；
而二手房普通住宅，如次新小區(qū)萬豐海岸城小區(qū)去年11月-12月成交的單價(jià)區(qū)間約4.3萬—5.2萬/平；中糧鳳凰里小區(qū)12月成交3套房源，單價(jià)區(qū)間在3.9萬—4.8萬/平；華強(qiáng)城市花園三期10—11月成交房源單價(jià)水平在4.1萬—4.3萬/平的區(qū)間。
據(jù)了解，這將是開發(fā)商最后一批共有產(chǎn)權(quán)住房配售。
去年，鴻榮源珈譽(yù)府的兩批上千套的共有產(chǎn)權(quán)住房，都在兩天時(shí)間內(nèi)迅速售罄。
按照去年深圳共有產(chǎn)權(quán)房配售的情況，預(yù)計(jì)這一批次房源配售，去化也不會太差。
居住為首
去年共有產(chǎn)權(quán)住房的目標(biāo)家庭，有11430戶家庭在選房中落選。
去年11月珈譽(yù)時(shí)尚花園共產(chǎn)權(quán)房（珈譽(yù)府五區(qū)9棟）配售1729房源，配售均價(jià)為23740元/平方米，346套約88-89平方米三房日光，1383套約68-69平兩房兩天也賣完了。
2房總價(jià)區(qū)間144.8—169.76萬，3700戶家庭參與選房，第3182戶家庭選完最后一套房源，3房205.75—226.48萬，1400戶家庭參與選房，740號家庭選完最后一套房源。
去年12月底珈譽(yù)府未來花園共產(chǎn)權(quán)房（珈譽(yù)府六區(qū)16棟）配售1030套房源，配售均價(jià)為23795元/平方米，326套約87-90平方米三房全部售完，704套約67-70平方米兩房（包含30套無障礙戶型），售出675套，兩房普通戶型全部售完，所有普通戶型的房源全部日光，加上無障礙戶型去化率也高達(dá)96%。
2房總價(jià)區(qū)間139.23—169.46萬，1999戶家庭參與選房，第1445戶家庭選完最后一套房源，3房205.65—231.49萬，1300戶家庭參與選房，933號家庭選完最后一套房源。
去年12月，悅章鳳凰里664套共有產(chǎn)權(quán)房，配售均價(jià)為20690元/㎡，共6254戶家庭申請認(rèn)購，兩天內(nèi)全部售罄。
所以，共有產(chǎn)權(quán)房熱銷的背后，是上萬戶剛需家庭在等待。
這與市場上“共有產(chǎn)權(quán)房因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)原因客戶群體小”的論調(diào)是割裂的。
無論是選房速度，還是選房體量，相比普通商品房的速度都要快得多。
比如鴻榮源珈譽(yù)府的普通住宅，2023年6月入市的816套首批房源，歷時(shí)616天，仍有96套普通住宅未售，2024年3月入市的1067套普通住宅，距離開盤371天，仍剩余193套普通住宅未售。
從2023年—2025年2月，鴻榮源珈譽(yù)府入市5834套普通住宅，去化率約73.57%。
對比之下，鴻榮源珈譽(yù)府配售的兩批共有產(chǎn)權(quán)房的房源數(shù)量都超過了千套，都在兩天內(nèi)快速售罄，去化的速度明顯要快很多。
更重要的是，共有產(chǎn)權(quán)住房，幾乎完全剝離了金融屬性，僅保留了居住屬性。
根據(jù)《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》，除了購買共有產(chǎn)權(quán)房可以向銀行抵押外，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人產(chǎn)權(quán)份額不得抵押。
并且購房人不得將共有產(chǎn)權(quán)住房用于經(jīng)營性用途，也不能擅自互換、出借、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押，對轉(zhuǎn)入年限更是也做了“購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年的，不得轉(zhuǎn)讓所購共有產(chǎn)權(quán)住房”的約束。
除此以外，共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)現(xiàn)完全的封閉流轉(zhuǎn)，“自簽訂買賣合同之日起滿五年的，可以將所購共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓給符合條件的對象”。
戶型方面，在深圳住宅中，也算不上特別出挑，得房率約74.76%，且《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》中約束了共有產(chǎn)權(quán)房改變使用功能、改建、擴(kuò)建的問題。
所以，在這樣的背景之下，也側(cè)面證明了深圳以居住為首的剛需群體非常龐大，且對住房的要求容易滿足。
對于購買條件和門檻極低，周邊有一定成熟的地鐵交通、學(xué)校教育、公園等基本配套，能夠盡快交房，無需重新裝修的住宅，實(shí)際仍然存在非常大的購房需求潛力。
原以為共有產(chǎn)權(quán)房不好賣，結(jié)果都悄悄賣光。
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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場
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