2024年3月11日，中國西南樓市上演了一幕“冰與火之歌”：成都高新區(qū)一宗宅地以31700元/㎡的樓面價刷新歷史紀錄，溢價率高達70.4%，成為西南首個破3萬的“地王”； 而重慶同日出讓的沙坪壩地塊卻以底價成交，樓面價僅8659元/㎡，溢價率0%。
一邊是房企爭搶的“神仙打架”，一邊是無人問津的“市場寒冬”，西南兩大核心城市的土地市場為何走向截然相反？這背后藏著怎樣的樓市真相？
NO.1 |壹
成都土拍炸場！新地王誕生背后的三大邏輯
成都這場土拍，堪稱“史詩級戰(zhàn)役”： 高新區(qū)大源地塊：十余家頭部房企廝殺130輪，招商蛇口以3.17萬/㎡樓面價豪擲27億奪地，直接捅破成都房價天花板； 錦江、成華地塊：溢價率全部超35%，華發(fā)、中昕等房企激烈爭奪； 全年趨勢：2024年成都核心區(qū)宅地溢價率普遍超30%，綠城、華潤等房企持續(xù)加碼。
為何房企瘋狂押注成都？三大核心邏輯浮出水面：
城市價值的絕對碾壓 成都GDP突破2.2萬億，常住人口超2100萬，連續(xù)6年位列新一線城市榜首； 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（如電子信息、生物醫(yī)藥）增速超15%，天府國際機場年吞吐量破7000萬，城市能級全面躍升。 頂豪購買力的爆發(fā) 大源西板塊對口高11學(xué)區(qū)（成都TOP3教育集團），周邊二手房均價已破4萬/㎡； 天府1-5街聚集超200家世界500強，年收入百萬級高管人群超10萬，豪宅市場需求井噴。 政策紅利的超級預(yù)期 中央“房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制”落地，成都被列入首批試點城市，房企資金鏈壓力緩解； 大源西規(guī)劃的騎龍創(chuàng)新園將引入總部經(jīng)濟 ，未來板塊價值對標上海張江、深圳南山。
NO.2 |貳
重慶土拍遇冷！沙坪壩地塊底價成交的深層危機
與成都的火爆形成鮮明對比，重慶沙坪壩地塊的拍賣現(xiàn)場堪稱“冷清”：僅華僑城一家房企報名，最終底價成交，樓面價不足成都地王的1/3；地塊需配建文物保護區(qū)、公廁等設(shè)施，開發(fā)成本陡增；2024年重慶核心區(qū)土拍溢價率普遍低于10%，市場觀望情緒濃厚。
重慶樓市為何陷入困局？三大致命傷不容忽視：
天量供應(yīng)的反噬效應(yīng) 重慶年均宅地供應(yīng)超1.5萬畝，是成都的2倍以上，庫存去化周期長達18個月； 沙坪壩地塊所在的“老沙區(qū)”板塊，近三年新房成交均價始終徘徊在1.5萬/㎡，缺乏上漲動能。
購買力的結(jié)構(gòu)性斷層 重慶人均可支配收入僅為成都的80%，改善型需求集中在江北、渝北等核心區(qū)； 沙坪壩板塊以剛需客群為主，對高價地承受力極弱。
NO.3|叁
西南樓市大分化！未來5年的三大趨勢預(yù)判
趨勢一：城市能級決定房價天花板 成都、西安等“新一線龍頭”將誕生5萬+/㎡頂豪區(qū)，重慶、貴陽等城市核心區(qū)上限難破3萬； 人口爭奪戰(zhàn)加劇，成都年均新增常住人口超20萬，重慶已連續(xù)3年人口凈流出。
趨勢二：板塊價值加速重構(gòu) 成都大源西、金融城三期：憑借產(chǎn)業(yè)+學(xué)區(qū)+頂配資源，房價將向一線城市看齊； 重慶中央公園、江北嘴：短期仍有上漲空間，但長期受制于供應(yīng)過剩； 非核心區(qū)地塊（如重慶沙坪壩、成都遠郊）或陷入“流動性陷阱 ”。
趨勢三：房企戰(zhàn)略全面收縮 招商、華潤等央企將聚焦成都、西安等確定性市場； 中小房企被迫退出西南戰(zhàn)場，行業(yè)集中度進一步提升。
這場土拍分化揭示了一個殘酷真相：在中國樓市深度調(diào)整期，只有“超級城市+頂級板塊”才能穿越周期。
對購房者：務(wù)必盯緊“產(chǎn)業(yè)高地+稀缺資源”區(qū)域（如成都大源西、西安高新CID），這些板塊的資產(chǎn)抗跌性和增值空間遠超普通區(qū)域； 對投資者：警惕重慶、昆明等供應(yīng)過剩城市的非核心區(qū)項目，這些區(qū)域可能長期橫盤； 對房企：放棄“廣撒網(wǎng)”模式，集中火力爭奪成都、西安的優(yōu)質(zhì)地塊，方能在寒冬中存活。
熱門跟貼