“三”非實(shí)數(shù)而指多樣，從老三樣到新三樣，映射出中國產(chǎn)業(yè)換擋升級的必然趨勢。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)作為城市、產(chǎn)業(yè)和企業(yè)發(fā)展的重要空間載體，也正經(jīng)歷深刻變革，發(fā)生著從“老三樣”到“新三樣”、“再三樣”甚至“又三樣”的多維度演變。
本文基于仲量聯(lián)行對中國發(fā)展30余年的觀察思考、在物業(yè)和資產(chǎn)管理領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)以及行業(yè)獨(dú)家大數(shù)據(jù)，洞察和探求中國商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)與資產(chǎn)管理的新路徑與新機(jī)遇。
伴隨中國新經(jīng)濟(jì)力量崛起，新一代信息技術(shù)、智能設(shè)備、節(jié)能環(huán)保、新材料、人工智能、醫(yī)藥健康等產(chǎn)業(yè)正在為城市注入新活力，對相應(yīng)的物業(yè)管理與服務(wù)也提出了新要求。
基于多功能空間與配套設(shè)施的需求增加，物業(yè)團(tuán)隊(duì)需要在靈活管理、多元增長等新課題上研究對策。例如北京三里屯SOHO，為吸引初創(chuàng)企業(yè)加大引入藝術(shù)展覽和共享辦公空間；科技型辦公樓為滿足生物醫(yī)藥、新能源等租戶需求，加速配套實(shí)驗(yàn)室、孵化器并提供相關(guān)服務(wù)。
仲量聯(lián)行認(rèn)為，物業(yè)管理在場景創(chuàng)新、多種配套細(xì)化服務(wù)和靈活管理等方面，應(yīng)做更多順勢突破，這不僅給予企業(yè)租戶更便利、更優(yōu)質(zhì)的辦公生活，也為業(yè)主開辟了全新的收入渠道，打開多元業(yè)務(wù)的增長空間。
由于新興科技類企業(yè)更加關(guān)注個(gè)體體驗(yàn)、合作渠道、企業(yè)品牌形象、人才資源等“軟性要素”，“以人為本”成為影響租賃需求和消費(fèi)需求的關(guān)鍵因素。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，能夠關(guān)注和實(shí)現(xiàn)使用者的社會需求和尊重需求的項(xiàng)目，將成為市場表現(xiàn)前30%的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，展現(xiàn)出強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和資產(chǎn)價(jià)值。
此外，新興企業(yè)的總部辦公物業(yè)的逐步發(fā)展，將帶動相關(guān)上下游企業(yè)釋放辦公樓租賃需求。
與之相應(yīng)的物業(yè)管理與服務(wù)，需要滿足更長產(chǎn)業(yè)鏈條、更多上下游企業(yè)的綜合需求，這也將帶動物業(yè)管理方式的改變，并對長鏈條、長周期的專業(yè)資管能力，提出了更高的要求。
中央經(jīng)濟(jì)會議提出“盤活存量、做優(yōu)增量”的城市發(fā)展新要求，預(yù)示著物業(yè)管理“鏈條末端、日常管家、輔助者”的老角色已經(jīng)無法滿足需求；當(dāng)前「具備資管邏輯的成熟戰(zhàn)略、全鏈條視野的前介管理、長周期思維的租務(wù)管理」，才能系統(tǒng)性提升資產(chǎn)的運(yùn)營效率與長期收益，為城市發(fā)展持續(xù)帶來活力。
商業(yè)地產(chǎn)依然是城市增量資源的重要來源之一。但隨著市場下行，為保證資產(chǎn)長期價(jià)值穩(wěn)定，新物業(yè)需要考慮從一開始的規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，就加入物業(yè)管理思維的考量，預(yù)判和規(guī)避項(xiàng)目各方在建筑規(guī)劃和建設(shè)階段遺留或引發(fā)的問題，從終端用戶的使用體驗(yàn)出發(fā)，及早提出專業(yè)切實(shí)的意見，為項(xiàng)目的長效運(yùn)營奠定基礎(chǔ)。隨之，物業(yè)管理方的“前介顧問服務(wù)能力”、“租務(wù)管理能力”等核心競爭力，愈加受到重視。
對于存量資產(chǎn)而言，下行周期中資產(chǎn)價(jià)值不再簡單地水漲船高了，而是需要穩(wěn)健、可持續(xù)的現(xiàn)金流作為支撐，因而長周期、高品質(zhì)的資產(chǎn)與物業(yè)管理，價(jià)值更為顯著。
仲量聯(lián)行《厚積薄發(fā)，重塑韌性：中國商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)與資產(chǎn)管理白皮書》指出，引入“具備資管邏輯的成熟物業(yè)管理戰(zhàn)略”能幫助物業(yè)在全生命周期中有效對沖潛在風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)增值保值。物業(yè)管理并不是資產(chǎn)鏈條中最末端的一段，而是項(xiàng)目生命周期中存在時(shí)間最長、最重要的一環(huán)。
與此同時(shí)，老舊物業(yè)的資本性改造，能有效延長單個(gè)建筑的使用壽命和資產(chǎn)價(jià)值，提升物業(yè)資源的效率和效益，也在一定程度上促成著城市資源的質(zhì)量提升。
中國物業(yè)管理行業(yè)以往給人“勞動密集型、管理粗放型、運(yùn)作高耗型”的舊印象，但雙碳目標(biāo)和科技進(jìn)步推動下，“綠色化、科技化、輕量化”三大趨勢已成為物業(yè)管理行業(yè)不可忽視的進(jìn)化源。
從老三樣，到新三樣、再三樣和又三樣，預(yù)示著物業(yè)和資產(chǎn)管理的需求變化、方式更新、和模式演變，系列變革傳導(dǎo)至資產(chǎn)收益的鏈條看起來很漫長，但只要傳導(dǎo)出來，就會產(chǎn)生顯著效果。
在這條打造“百年樓宇”的鼎新之路上，仲量聯(lián)行始終期待用資產(chǎn)管理的思維模式和邏輯作為物業(yè)管理服務(wù)的創(chuàng)新導(dǎo)向，助力資產(chǎn)持有人跨越周期；用長線思維做好建筑生命全周期規(guī)劃，推動行業(yè)保持活力。
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