過去的粗放增長埋下了隱患。
中房報記者 曾冬梅 廣州報道
地產(chǎn)行業(yè)去庫存的風(fēng)吹到了物業(yè)行業(yè)。
3月31日，雅生活服務(wù)總裁李大龍在業(yè)績會上表示，2024年該公司對在管項目中交付質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、回款率不及預(yù)期的項目和孤島城市進(jìn)行出清，全年共計出清項目300個。同一天，保利物業(yè)也透露，2024年退出了15個城市和13個高風(fēng)險的外拓項目。
采取出清措施的上市物企不在少數(shù)。2024年，世茂服務(wù)終止服務(wù)的合約面積超過6000萬平方米，中海物業(yè)治理的虧損項目近5000萬平方米，彩生活終止服務(wù)的社區(qū)數(shù)目達(dá)318個，萬物云也有53個。
上述動作意味著曾經(jīng)熱衷跑馬圈地的物業(yè)企業(yè)，也開始遭遇粗放增長的陣痛，規(guī)模導(dǎo)向下收購、拓展的低盈利或潛在虧損的項目，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患。從財務(wù)報告可看出，這些企業(yè)大部分面臨著利潤率下降的壓力，希望通過減虧達(dá)到增效的目的。
毛利率下滑 出清低效項目
世茂服務(wù)的業(yè)績報告顯示，2024年，該公司實現(xiàn)收入79.96億元，同比下降3.7%，歸屬母公司凈利潤4.92億元，同比下降24%。管理層在業(yè)績會上解釋，過去一年，世茂服務(wù)從業(yè)務(wù)維度和項目維度等方面進(jìn)行了調(diào)整，關(guān)停和暫緩一批經(jīng)營底子比較薄、經(jīng)營現(xiàn)金流虧損的項目，處置了經(jīng)營墊資較大的一系列子公司，因此對年度收入水平產(chǎn)生影響。年內(nèi)，該公司終止的在管建筑面積約6090萬平方米，終止的合約建筑面積約6220萬平方米。
其他上市物企雖未在業(yè)績會上具體介紹退管的項目情況，但可以從財務(wù)報告上窺見一斑。2024年，彩生活基于商業(yè)因素不再重續(xù)若干物業(yè)管理合約，涉及的合約管理面積達(dá)5861萬平方米，社區(qū)數(shù)目318個。永升服務(wù)全年終止服務(wù)的合約面積、在管面積分別為4075萬平方米、2961萬平方米，時代鄰里終止服務(wù)的合約面積、在管面積約1059.2萬平方米。2024年，越秀服務(wù)退出的合約面積、在管面積分別為767.4萬平方米、721萬平方米，較2023年的257.2萬平方米大幅增長。綠城服務(wù)也退出了部分非核心城市及存在交付風(fēng)險的儲備項目，截至2024年末的儲備面積同比減少了1440萬平方米。萬物云透露，2024年，該公司共退出53個住宅物業(yè)項目，涉及的飽和收入約2.86億元。截至2024年底，合景悠活的業(yè)務(wù)覆蓋全國133個城市，較2023年同期減少了8個城市布局。
據(jù)了解，這些退管項目分幾種情況，一是合約到期后不續(xù)訂物業(yè)管理服務(wù)合約；二是主動退管，此類退場項目大多存在經(jīng)營質(zhì)效低、現(xiàn)金回款率低以及樓盤去化率低等問題。最后則是被動終止的物業(yè)管理服務(wù)合約，受房地產(chǎn)市場低迷影響，部分地產(chǎn)開發(fā)商或資產(chǎn)持有方面臨較為嚴(yán)重的階段性現(xiàn)金流短缺，或選擇終止專業(yè)物業(yè)服務(wù)而以自管替代，或因分期項目停工爛尾，這些均對物企開展后續(xù)服務(wù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的負(fù)面影響。
剝離這些低效項目，對部分企業(yè)當(dāng)期的經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生了負(fù)面影響。除了世茂服務(wù)外，因為退出部分管理項目，時代鄰里2024年的物業(yè)管理服務(wù)收入減少，進(jìn)而影響全年經(jīng)營收入同比下降3%。但仍保留這項項目，則可能一直拖累毛利率。
從業(yè)績數(shù)據(jù)來看，2024年，不少物企仍遭受毛利率下滑的困擾。期內(nèi)，彩生活的整體毛利率為20.99%，對比2023年的29.8%，下降了近10個百分點(diǎn)。雅生活、萬物云的毛利率分別同比下降2.1個百分點(diǎn)、1.53個百分點(diǎn)。就連沒有關(guān)聯(lián)方流動性危機(jī)影響的央企、國企也難以獨(dú)善其身，2024年，越秀服務(wù)的毛利率同比下滑3.3個百分點(diǎn)至23.3%，保利物業(yè)的毛利率約為18.26%，同比下降約1.35個百分點(diǎn)。
2018年至2023年，中海物業(yè)的毛利率一路下行，從20.4%降至15.9%，直到2024年才回升至16.6%。該公司表示，2025年將持續(xù)治理虧損項目，希望能對業(yè)績創(chuàng)造正向的貢獻(xiàn)。
城市服務(wù)、增值服務(wù)也未達(dá)預(yù)期
近幾年，城市服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)大受行業(yè)追捧，被認(rèn)為是物企突破規(guī)模瓶頸、提升經(jīng)營效益的新增長點(diǎn)。但當(dāng)潮水退去，不少企業(yè)發(fā)現(xiàn)這些業(yè)務(wù)并沒有想象中那么優(yōu)質(zhì)，甚至還成為了影響業(yè)績的不穩(wěn)定因素。
合景悠活在2024年計提了6.3億元的減值準(zhǔn)備，其中3億來自城市服務(wù)和公建業(yè)務(wù)的投后企業(yè)。據(jù)該公司測算，截至2024年底，其部分在城市服務(wù)和醫(yī)院賽道投入企業(yè)的商譽(yù)已經(jīng)減值100%。鑒于城市服務(wù)業(yè)務(wù)面臨的盈利壓力和市場環(huán)境變化，合景悠活決定實施戰(zhàn)略收縮，謹(jǐn)慎進(jìn)入財政承壓的區(qū)域。
雅生活服務(wù)透露，由于開展城市服務(wù)的非全資附屬公司主動退出部分回款周期過長的項目，導(dǎo)致2024年的收入及利潤未及預(yù)期，公司因而計提了2億元至3億元的商譽(yù)減值撥備。該公司表示，2024年已主動收縮城市服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)模，基本不再開拓需要前期墊資或者需要重大投資的項目，而是專注存量市場。
2024年，世茂服務(wù)的城市服務(wù)收入同比下降了29%，主要原因是受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境改變的影響，部分地區(qū)政府收縮了對城市服務(wù)的需 求。為此，該公司以2.5億元的價格出售了無錫市金沙田科技有限公司60%的股權(quán)。
由于退出若干環(huán)衛(wèi)項目及市場競爭激烈等綜合因素的影響，碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)收入2024年錄得14.7%的降幅，占總收入的比重也由2023年的11.5%下降至9.5%。
2024年初，保利物業(yè)曾定下社區(qū)增值和非業(yè)主增值的收入保持穩(wěn)定的經(jīng)營目標(biāo)，最終，社區(qū)增值服務(wù)板塊的收入?yún)s錄得3.9%的同比下降，毛利率也下降了1.55個百分點(diǎn)。也因此，該公司剝離了社區(qū)增值服務(wù)中的一些非持續(xù)的業(yè)務(wù)。
中指研究院表示，營業(yè)收入增長乏力、經(jīng)營成本上升、利潤空間壓縮、服務(wù)質(zhì)量提升難等問題已經(jīng)成為制約物業(yè)行業(yè)發(fā)展的重要瓶頸，如何實現(xiàn)降本增效，成為擺在物業(yè)企業(yè)面前的一道難題。雖然伴隨物業(yè)公司獨(dú)立性的增強(qiáng)，市場化程度的提升，利潤率有望逐步止跌回穩(wěn)，但很難恢復(fù)到之前的高水平。
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