出品 | 子彈財(cái)經(jīng)
作者 | 嬛嬛
編輯 | 閃電
美編 | 倩倩
審核 | 頌文
過去一年，“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”在多個(gè)頂層會(huì)議中都被提及。進(jìn)入2025年，“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，又被寫入了《政府工作報(bào)告》。
其實(shí)當(dāng)前房企轉(zhuǎn)型已進(jìn)入深水區(qū)，大家都意識(shí)到那些能率先完成組織基因改造、構(gòu)建生態(tài)型商業(yè)模式的企業(yè)，或?qū)㈤_啟房地產(chǎn)行業(yè)真正的“新世界”。
雖然早在2018年，房地產(chǎn)行業(yè)曾掀起一陣多元化布局熱潮，當(dāng)時(shí)機(jī)器人、新能源汽車、足球、金融等領(lǐng)域都在多點(diǎn)開花，但實(shí)踐證明，一些新的業(yè)務(wù)難以與房地產(chǎn)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)銜接。
后來，部分標(biāo)桿房企，探索出了地產(chǎn)開發(fā)之外的第二曲線，目前，已構(gòu)建起涵蓋智慧社區(qū)、健康養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、城市更新的“生態(tài)系統(tǒng)”。
例如保利發(fā)展瞄準(zhǔn)了城市更新+文旅康養(yǎng)；華潤瞄準(zhǔn)了商業(yè)管理+物業(yè)管理，中海瞄準(zhǔn)了商業(yè)運(yùn)營+智慧建筑；招商蛇口瞄準(zhǔn)了郵輪母港+產(chǎn)業(yè)園區(qū)；龍湖則瞄準(zhǔn)了商業(yè)投資與資產(chǎn)管理+物業(yè)管理與智慧營造……
大家不約而同地在驗(yàn)證，房地產(chǎn)行業(yè)的新模式，指的是從“開發(fā)紅利”向“生態(tài)紅利”躍遷，為行業(yè)開辟出穿越周期的韌性增長樣本。
1、房企們，向“新世界”招手
在這個(gè)財(cái)報(bào)季，我們看到許多房企，已經(jīng)在向“新世界”招手。
（圖 / 攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議）
例如龍湖集團(tuán)2024年全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1274.7億元，其中由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實(shí)現(xiàn)267.1億元，同比增長7.4%，對公司總營收貢獻(xiàn)占比達(dá)21%，成為龍湖集團(tuán)收入、利潤及現(xiàn)金流的重要貢獻(xiàn)源。
關(guān)于龍湖“經(jīng)營性收入”的亮點(diǎn)，業(yè)界熟知的舉措，就是龍湖早在多年前就將每年銷售回款的10%用于投資和沉淀經(jīng)營性資產(chǎn)。經(jīng)過二十多年的投入周期，才催生出了龍湖千億級(jí)的經(jīng)營性資產(chǎn)矩陣。
在業(yè)績會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平表示：“近三年內(nèi)，龍湖包括天街項(xiàng)目在內(nèi)的核心資產(chǎn)一個(gè)都沒有賣，物業(yè)也沒有做低估值去上市，反而龍湖加大布局運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)，到今天才得以實(shí)現(xiàn)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換?！?/p>
還有華潤置地，去年實(shí)現(xiàn)常性收入業(yè)務(wù)收入416億元，同比增長6.6%，占華潤總營收的比例為14.9%。其中經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)了核心凈利潤103億元，同比增長8.2%，其核心凈利潤貢獻(xiàn)占比同比提升6.3個(gè)百分點(diǎn)至40.7%。可見，華潤的經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)正變得越來越重要，成為利潤的“壓艙石”。
另外中海商業(yè)物業(yè)收入以12.1%的增速躍升至71.3億元、招商蛇口主要持有物業(yè)全口徑收入74.64億元，同比上漲12%。
房企們財(cái)報(bào)中第二曲線的增長，都說明了隨著土地紅利逐步消退，經(jīng)營性收入成為房企穿越周期的重要支撐，特別是第二曲線能迅速與地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)形成合力，復(fù)用在地產(chǎn)上的經(jīng)驗(yàn)，無疑會(huì)在發(fā)展上達(dá)到事半功倍的效果。
2、商業(yè)投資打頭陣，逐漸進(jìn)入“收獲期”
龍湖內(nèi)部曾做過測算，到2028年底，公司的經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入占比可以過半；華潤也測算過，2025年，經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)對核心凈利潤的貢獻(xiàn)占比會(huì)達(dá)到45%以上。
之所以敢于提出這樣的目標(biāo)，是因?yàn)辇埡?、華潤等房企在商業(yè)投資中的收獲期正在到來。
2024年，龍湖實(shí)現(xiàn)了租金收入109.8億元，同比增加7%，出租率升至97%高位；銷售客流雙位數(shù)增長，營業(yè)額超730億元，同比增長16%，日均客流超320萬人次/天，同比增長25%；2024年新開業(yè)11座天街，累計(jì)運(yùn)營商場達(dá)89座（分期項(xiàng)目合并后商場個(gè)數(shù)）。
華潤置地也表示，“開發(fā)商”到“城市運(yùn)營商”的轉(zhuǎn)型絕非口號(hào)。旗下的購物中心實(shí)現(xiàn)了零售額1953億元，在管購物中心92座，全年新開業(yè)購物中心16座，平均開業(yè)率超95%。
拆解他們在商業(yè)板塊上的動(dòng)作，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入收獲期的企業(yè)有兩個(gè)主要特點(diǎn)。
其一，能根據(jù)城市發(fā)展的需要，在商業(yè)板塊中與主流消費(fèi)群體年輕人對話，引入了更多復(fù)合業(yè)態(tài)，搶占Z世代消費(fèi)者和商家的心智。
（圖 / 重慶禮嘉天街-天街廟會(huì)“躍龍門”水上燈會(huì)超級(jí)場景）
龍湖重慶北城天街、重慶時(shí)代天街、蘇州獅山天街等項(xiàng)目，這些位于一、二線城市核心商圈的商業(yè)名片，錨定了一個(gè)城市的消費(fèi)者對于龍湖商業(yè)品牌最初的認(rèn)知，是龍湖商業(yè)新生態(tài)中的核心與標(biāo)志。
例如龍湖重慶北城天街的“城市天街頭條”地繪斑馬線，已經(jīng)在小紅書上成為重慶的旅游地標(biāo)，吸引著川流不息前來打卡的人群，不斷與年輕人實(shí)現(xiàn)“情緒共鳴”和“價(jià)值同頻”，釋放商業(yè)“多巴胺”。
其二，商業(yè)地產(chǎn)的投入，應(yīng)該因區(qū)域施策，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的進(jìn)化，用商業(yè)地產(chǎn)的能力助力消費(fèi)，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)引擎。
例如華潤置地去年在北京海淀山后地區(qū)投入運(yùn)營的西北旺萬象匯，填補(bǔ)了海淀山后居民的消費(fèi)空白，特別是讓高收入的海淀“程序員群體”需求得到了釋放，同時(shí)帶動(dòng)了海淀山后區(qū)域的消費(fèi)。
龍湖在上海虹橋板塊的天街里被改造成為Mall+街區(qū)的復(fù)合形態(tài)，商場將車行道改為步行道，增設(shè)特色花境、公園廣場等，為逛街融入了更多的松弛感。讓虹橋商業(yè)片區(qū)的消費(fèi)生活半徑不斷擴(kuò)大，引導(dǎo)消費(fèi)者到現(xiàn)實(shí)世界更多釋放社交、玩樂等多種需求。
（圖 / 上海虹橋天街里）
這些利用區(qū)域優(yōu)勢，打造出的獨(dú)特消費(fèi)場景，在線下能和消費(fèi)者產(chǎn)生新的連接，加速商業(yè)投資的收獲期到來。
3、打開生態(tài)型增長的“黑盒”
把時(shí)間線拉長，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)，常青樹企業(yè)一直都在以開發(fā)為中心，搭建自己的生態(tài)，尋找可靠的利潤錨點(diǎn)。
日本的三井不動(dòng)產(chǎn)，作為地產(chǎn)界的常青樹，早期業(yè)務(wù)為寫字樓租賃，后逐漸加大開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，得益于日本20世紀(jì)70年代的住房短缺和行業(yè)景氣，三井不動(dòng)產(chǎn)銷售額快速增長，憑借著開發(fā)業(yè)務(wù)躋身日本房地產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)之一。
（圖 / 三井商道公眾號(hào)）
但是在20世紀(jì)90年代初，日本大量中小房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，而大型房地產(chǎn)企業(yè)三井不動(dòng)產(chǎn)卻憑借租賃業(yè)務(wù)保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流，得以存活。到了1997年亞洲金融危機(jī)時(shí)，三井不動(dòng)產(chǎn)年銷售業(yè)務(wù)虧損達(dá)到781億日元，但租賃利潤為586億日元，覆蓋了大多數(shù)的經(jīng)營虧損。
還有新加坡的凱德集團(tuán)，除了開發(fā)以外，凱德還橫跨了商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流、旅宿，構(gòu)建了完整的發(fā)展生態(tài)，來打破單一開發(fā)模式帶來的增長桎梏。
與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)不同，經(jīng)營性板塊更考驗(yàn)房企的運(yùn)營實(shí)力。需要對政策導(dǎo)向、城市發(fā)展走勢、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局等因素進(jìn)行精準(zhǔn)預(yù)判。
在行業(yè)集體探索轉(zhuǎn)型密碼的進(jìn)程中，龍湖、中海、招商蛇口等企業(yè)率先撬開了傳統(tǒng)房企的“戰(zhàn)略黑盒”，將空間開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營管理及服務(wù)協(xié)同的底層邏輯轉(zhuǎn)化為可復(fù)制的“生態(tài)算法”。
例如龍湖除了商業(yè)投資外，龍智資管去年還貢獻(xiàn)了31.8億元收入，其中長租公寓品牌冠寓作為基本盤，整體期末出租率保持在95.3%的高位區(qū)間，年租金收入達(dá)26.5億元，同比增長4%，盈利能力行業(yè)領(lǐng)先；龍湖智創(chuàng)生活去年總收入達(dá)114.2億元，物管在管面積達(dá)4.1億平方米；龍湖龍智造在2024年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入12.1億元，新增代建項(xiàng)目建筑面積800萬平方米，代建項(xiàng)目全年銷售達(dá)106億元。
值得一提的是，龍湖上述經(jīng)營性收入的深入?yún)f(xié)同，已經(jīng)構(gòu)建成了增長生態(tài)。比如龍湖的合肥歡肆項(xiàng)目，包含2萬多平方米長租公寓，下面還有歡肆街區(qū)近2萬平方米，約4萬平方米的組合。長租公寓已經(jīng)開業(yè)，并接近滿租，歡肆街區(qū)的開業(yè)率約95%。上面冠寓租戶，就是下面歡肆商業(yè)街的消費(fèi)者。這些業(yè)務(wù)板塊都是獨(dú)立生長的有機(jī)體，又在統(tǒng)一的生態(tài)系統(tǒng)中相互滋養(yǎng)。
中海則提出了住宅開發(fā)是“今天”產(chǎn)業(yè)，商業(yè)資產(chǎn)管理被視為“明天”產(chǎn)業(yè)，主要包括寫字樓、購物中心、星級(jí)酒店等投資開發(fā)；“后天”則是創(chuàng)新業(yè)務(wù)，強(qiáng)調(diào)今天、明天、后天業(yè)務(wù)要協(xié)同增長，特別是面向“明天”的成長型業(yè)務(wù)，中海在2025年也定下了雙位數(shù)收入增長目標(biāo)。
（圖 / 攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議）
招商蛇口也有大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目，并且全國綻放超級(jí)綜合體地標(biāo)，加速實(shí)現(xiàn)開發(fā)與經(jīng)營并重的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，大大提升了經(jīng)營的可持續(xù)性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。招商蛇口在業(yè)績溝通會(huì)中也表示，將圍繞“開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)”三類業(yè)務(wù)，打造領(lǐng)先的“綜合開發(fā)運(yùn)營服務(wù)商”。
可見，當(dāng)“規(guī)模神話”褪色時(shí)，生態(tài)型的增長也并非看不見摸不到的黑盒，領(lǐng)先構(gòu)建生態(tài)系統(tǒng)的企業(yè)更能穿越周期，持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值。
已經(jīng)航行在生態(tài)協(xié)同上的房企，早已超越單純的物理空間供給，將傳統(tǒng)物理空間開發(fā)升維為協(xié)同整合開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)的有機(jī)生命體。
他們的先發(fā)優(yōu)勢，也印證著房企穿越周期的答案不在鋼筋水泥中，而在持續(xù)創(chuàng)造美好生活的價(jià)值重構(gòu)里。
*文中題圖來自：攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議。
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