最近，最強(qiáng)地級(jí)市蘇州為了救樓市，又想了一個(gè)新辦法：針對(duì)年輕人推出了一個(gè)前5年本金只用還100塊的房貸產(chǎn)品。
這個(gè)產(chǎn)品的名字叫“三低一寬”特色化金融產(chǎn)品，所謂三低就是低首付、低利息、低月供，一寬 就是寬期限。
低首付是最低15%首付就能買(mǎi)房，低利息是能享受最低房貸利率3%，這兩點(diǎn)其實(shí)沒(méi)啥特別優(yōu)惠，有變化的是低月供和寬期限。
低月供指的是蘇州部分銀行能提供定制化的房貸，和正常房貸不同，前5年房貸本金只用還100元，蘇州住建局還舉了一個(gè)例子：
以吳中區(qū)本科學(xué)歷購(gòu)房者為例：若購(gòu)買(mǎi)總價(jià)200萬(wàn)元的新房：首付30萬(wàn)元（比例15%）中，人才房票可抵用8萬(wàn)元，購(gòu)房者自籌22萬(wàn)元。貸款170萬(wàn)元按利率3%計(jì)算：普通房貸客戶(hù)（30年期等額本金）首月還款8972元，特色化金融產(chǎn)品客戶(hù)前五年每月還本金100元，首月還款4350元，首月月供減少約51%。
我再詳細(xì)通俗解釋一下。
這個(gè)例子的意思是買(mǎi)200萬(wàn)的房子，貸款170萬(wàn)，3%利率30年期限，普通等額本金是首月還款8972元，其中包括4250元的利息和4722元的本金，按照正常的做法就是還30年，但蘇州這個(gè)前5年每個(gè)月只用還100本金，也就是首月還4350元房貸，前期還款壓力就減輕了近一半。
那前五年省去的本金是不是就不用還了？當(dāng)然不是，還是要還，只是本金還款期限延長(zhǎng)了，原來(lái)還30年就夠，這個(gè)可能要還35年，相當(dāng)于把前期5年的還款壓力轉(zhuǎn)移到后期了。
不得不說(shuō)，蘇州的人才還是多，想出這個(gè)妙計(jì)。這一招不僅減少了前期的還款壓力，銀行賺的錢(qián)一分也沒(méi)少，開(kāi)發(fā)商還能多賣(mài)房子，可以說(shuō)是一把新型又鋒利的好鐮刀。
但對(duì)于蘇州的買(mǎi)房者，這卻是個(gè)甜蜜的陷阱。這種房貸產(chǎn)品對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)僅僅是把本金壓力放在后期，相當(dāng)于變相的加杠桿，后期的月供壓力必然會(huì)增加，而且貸款期限延長(zhǎng)，利息有可能也會(huì)增加，總支出很有可能比正常的房貸還高。
用網(wǎng)友的話來(lái)說(shuō)，這種操作屬于是“把上吊的繩子拉低了10厘米”。
事出反常必有妖，蘇州之所以能推出這么一把新型鐮刀，背后肯定是有原因的，至少說(shuō)明現(xiàn)在蘇州的樓市情況應(yīng)該不太好。
目前的蘇州樓市，可以用量?jī)r(jià)齊跌來(lái)形容。
2025年2月貝殼成交均價(jià)1.65萬(wàn)元/㎡，環(huán)比跌10.8%，較2021年峰值下跌超35%。
蘇州房?jī)r(jià)在2015年后曾迎來(lái)過(guò)一波大漲，房?jī)r(jià)從1萬(wàn)3左右一路猛漲至2019年的2.6萬(wàn)左右的高位，其中，
蘇州工業(yè)園區(qū)房?jī)r(jià)漲得最猛，僅1~2年時(shí)間，均價(jià)就從1.3萬(wàn)來(lái)到2.4萬(wàn)，漲幅高達(dá)70%。
之后蘇州房?jī)r(jià)迎來(lái)震蕩期，在2021年又回到歷史高點(diǎn)，之后便開(kāi)始下跌，從2023年開(kāi)始房?jī)r(jià)下跌加速，一直跌到去年9月均價(jià)1萬(wàn)6千多的低點(diǎn)，最后在政策托底下房?jī)r(jià)回升了3個(gè)月左右，今年2月份開(kāi)始又陷入低谷，二手房均價(jià)跌破1萬(wàn)7，跌回2016年左右水平且尚未企穩(wěn)。
從貝殼數(shù)據(jù)來(lái)看，2月份掛牌的二手房中，有64330套在降價(jià)，漲價(jià)的只有4305套，這意味著蘇州樓市為絕對(duì)的買(mǎi)方市場(chǎng)，大部分的業(yè)主正在降價(jià)拋售離場(chǎng)，只有少部分業(yè)主持有信心。
成交量也是如此。
2025年2月，蘇州市二手房成交6229套，環(huán)比下降40.91%，同比下降32.28%。蘇州市區(qū)新建商品房共成交2354套，環(huán)比下降22.84%。
2024年，蘇州商品房成交面積為604.66萬(wàn)平方米，同比上年下降13.64%，比2021年高點(diǎn)下降52.45%。
庫(kù)存方面，蘇州樓市是壓力山大。
截至2025年3月，蘇州市區(qū)新房存量約577萬(wàn)平方米，去化周期15.5個(gè)月，供需失衡持續(xù)壓制房?jī)r(jià)。二手房掛牌量約為20.9萬(wàn)套，其中主城六區(qū)為11.7萬(wàn)套。
在高庫(kù)存的制約下，蘇州的房?jī)r(jià)仍處于下跌通道，樓市依然是買(mǎi)方占優(yōu)勢(shì)地位。
我們知道，蘇州有“最強(qiáng)地級(jí)市之稱(chēng)”，它的經(jīng)濟(jì)總量吊打掉大部分的省會(huì)城市。2024年，蘇州GDP為2.67萬(wàn)億元，在全國(guó)排名第六，超過(guò)了成都武漢杭州南京，僅次于北上廣深渝。
按理說(shuō)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)多，房?jī)r(jià)就可以撐住，那為什么蘇州的房?jī)r(jià)下跌這么嚴(yán)重呢？
這和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、高庫(kù)存、人口等多重因素有關(guān)。
第一，蘇州樓市供需關(guān)系失衡，供應(yīng)過(guò)剩，需求萎縮。
過(guò)去10年間，蘇州大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)導(dǎo)致庫(kù)存高企，并且此前投資客涌入，超高了房?jī)r(jià)，造成了泡沫。2016-2021年蘇州房?jī)r(jià)累計(jì)上漲84%，遠(yuǎn)超居民收入增速，核心區(qū)房?jī)r(jià)收入比仍高達(dá)15倍，遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線（6倍）。
如今限購(gòu)取消，房?jī)r(jià)下跌，投資客紛紛割肉拋售離場(chǎng)，導(dǎo)致投資性需求大降，而本地剛需支撐又不足，人口流入速度放緩，年輕人購(gòu)房能力受收入增長(zhǎng)停滯。
第二，蘇州面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)外遷的沖擊。
蘇州是一個(gè)工業(yè)城市，目前正面臨著從傳統(tǒng)工廠向高新企業(yè)轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)。
蘇州制造業(yè)面臨技術(shù)升級(jí)和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)壓力，部分企業(yè)外遷或關(guān)閉，導(dǎo)致就業(yè)崗位減少。
但同時(shí)高新產(chǎn)業(yè)尚未形成規(guī)模，盡管蘇州工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)聚集高科技企業(yè)，但新興產(chǎn)業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的支撐尚未完全顯現(xiàn)。
第三，蘇州人口增長(zhǎng)放緩。
2010年至2020年，蘇州常住人口從2010年的1046萬(wàn)增至2020年的1274.8萬(wàn)，增量228.2萬(wàn)，年均增長(zhǎng)約22.8萬(wàn)人。
但從2021年開(kāi)始，蘇州人口增速就開(kāi)始放緩，2022-2023年，蘇州常住人口僅分別增加6.32萬(wàn)、4.74萬(wàn)，較峰值減少約70%。
而且，蘇州的人口增長(zhǎng)主要依賴(lài)于外地人。2022年，蘇州戶(hù)籍人口自然增長(zhǎng)率是-0.60‰，人口減少4601人，本地人口已經(jīng)處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。
截至2022年末，蘇州常住人口有1291.06萬(wàn)人，而戶(hù)籍人口僅有774.73萬(wàn)，有516.33萬(wàn)人是常住蘇州的外地人。
蘇州的人口增長(zhǎng)面臨困境，本地人口不足，外地人口吸引不夠，因?yàn)榕赃呌猩虾?、杭州等城市的虹吸，削弱了蘇州的競(jìng)爭(zhēng)力。
因此，雖然蘇州的經(jīng)濟(jì)總量高，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，但由于高房?jī)r(jià)透支了購(gòu)買(mǎi)力，收入水平增速遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅，泡沫過(guò)大，樓市情況依然不樂(lè)觀，房?jī)r(jià)遭遇大跌。
對(duì)于房?jī)r(jià)收入比離譜的城市，房?jī)r(jià)回調(diào)價(jià)值回歸，是必然的選擇。
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