各位老鐵們，深圳、上海、杭州這三個城市，可以說是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，今天結(jié)合周度數(shù)據(jù)，分析一下上海和杭州。
前段時間，我在自媒體上分享了自己看好杭州樓市的觀點，主要是基于杭州的城市發(fā)展，特別是當(dāng)?shù)馗咝驴萍计髽I(yè)蓬勃興起的態(tài)勢。
從一月底到春節(jié)期間，Deepseek 異軍突起，宇樹科技的機器人產(chǎn)品也火爆出圈，這兩家企業(yè)在全國乃至全球都備受矚目。
它們扎根杭州，還參加了前段時間在北京舉辦的高規(guī)格民營企業(yè)座談會。
我在之前文章中就提到，杭州科技企業(yè)的崛起，會讓杭州的產(chǎn)業(yè)更上一層樓，人口吸引力和城市活力也會不斷增強，這對樓市無疑是重大利好。
沒想到這么快，這一趨勢就在杭州樓市成交數(shù)據(jù)上顯現(xiàn)出來了。
杭州成交量創(chuàng)新高！
我們監(jiān)測的二手房成交數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)過后第五周，也就是上周，18 個城市的二手房網(wǎng)簽量首次出現(xiàn)周度下滑，上海、北京都在其中。
雖然現(xiàn)在還難以確定小陽春行情是否已經(jīng)見頂，但這個下滑信號值得警惕。
反觀杭州，春節(jié)后連續(xù)五周，二手房網(wǎng)簽量一路飆升。
上周網(wǎng)簽量達(dá)到 2243 套，不僅超過了去年四季度的峰值，還遠(yuǎn)超 2024 年小陽春的高點，比 2023 年那波勢頭強勁的小陽春還要火爆，交易量遠(yuǎn)超北京和上海，創(chuàng)下近幾年杭州二手房網(wǎng)簽周度的最高紀(jì)錄！
杭州二手房交易如此火爆，背后有諸多因素。
一方面，杭州本地人購房熱情高漲；另一方面，不少外地人也十分看好杭州。他們看重杭州的城市地位，相信杭州高新科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，覺得杭州的房子未來增值空間大，比全國大部分二線城市的房產(chǎn)更具投資價值。
而且，杭州全面取消了限購政策，買房不受限制。外地購房者在杭州買房，貸款首付比例低，利率也不高。
房地產(chǎn)市場要想有活力，光靠自住需求可不夠，投資性甚至投機性購房需求也很關(guān)鍵。
大家想想，如果房價持續(xù)下跌，跌了之后就一直平穩(wěn)，這現(xiàn)實嗎？
肯定不行！房子作為一種資產(chǎn)，價格要是一直不漲不跌，大多數(shù)城市的購房投資需求都會消失。也就只有少數(shù)高能級城市還能保留一些投資需求。
適當(dāng)活躍購房需求，有利于房價盡快止跌。止跌只是第一步，房價適度上漲，像杭州這樣發(fā)展強勁的二線城市以及一線城市，才能帶動全國二三線城市的房地產(chǎn)市場共同發(fā)展。
上海小陽春見頂了？
杭州樓市創(chuàng)新高，但上海二手房網(wǎng)簽量卻出現(xiàn)下滑。
這一現(xiàn)象背后的意義值得深入探究。
對短期數(shù)據(jù)進行細(xì)致分析至關(guān)重要，因為它直接反映出上海樓市今年小陽春以及樓市開局階段量能的高低態(tài)勢。
上海在全國樓市中占據(jù)著領(lǐng)頭羊的地位，一旦上海樓市的小陽春行情見頂，增長動能枯竭，那么全國眾多二線、三線城市想要在今年實現(xiàn)樓市輪動發(fā)展，難度可想而知。
在這種情況下，想要實現(xiàn)樓市整體止跌，無疑是一項艱巨的任務(wù)。
我們不妨回顧一下過往的數(shù)據(jù)走勢。
以今年為例，春節(jié)后的第五周（即上周），上海二手房網(wǎng)簽量為 6004 套，相較于節(jié)前第四周，下降幅度達(dá)到 10%。
與 2024 年春節(jié)后第五周的數(shù)據(jù)相比，盡管有所下降，但依然保持著大幅增長的態(tài)勢；同時，該數(shù)據(jù)也高于 2023 年春節(jié)后第五周的網(wǎng)簽量。
然而，目前的網(wǎng)簽量與 2024 年 “5?17” 之后的脈沖高點，以及 2024 年 9 月新政實施后整個第四季度的高點相比，仍存在明顯差距。
通過對歷年數(shù)據(jù)的梳理，我們可以總結(jié)出一個普遍規(guī)律：
每年春節(jié)過后，各個城市的樓市成交量都會在連續(xù)幾周內(nèi)呈現(xiàn)上升趨勢。不過，不同城市在上升節(jié)奏和幅度上存在顯著差異。
以上海為例，其上升節(jié)奏相對較快。
2023 年小陽春期間，上海樓市熱度高漲，但成交量在節(jié)后第四周便達(dá)到峰值；而在 2024年，上升節(jié)奏則較為緩慢，直至第六周才見頂。
今年的情況與 2023 年類似，上升節(jié)奏較快。
就我個人判斷，上海樓市小陽春的網(wǎng)簽量大概率已在第四周見頂，自第五周開始回落，第六周有可能略增一點，但估計難超第四周，后續(xù)預(yù)計會呈現(xiàn)震蕩回落的態(tài)勢。
與上海之不同的是，像深圳、蘇州、南京等城市，它們的小陽春持續(xù)時間相對較長，節(jié)奏更為緩慢，節(jié)后網(wǎng)簽量的見頂時間明顯晚于上海。
基于當(dāng)前數(shù)據(jù)和市場情況，我認(rèn)為基本可以判定上海樓市小陽春成交量已實現(xiàn)周度見頂。
但在這之后，市場的回落態(tài)勢才是關(guān)鍵所在，回落過程中量能維持在何種水平，將對樓市后續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。
回顧 2023 年小陽春，當(dāng)時樓市熱度極高，可沖高之后迅速回落，呈現(xiàn)出典型的脈沖式波動特征，這種快速回落不利于樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。
再看 2024 年，小陽春期間樓市上升步伐較為遲緩，整體量能也不夠充沛，小陽春之后市場波動相對較小，9 月新政出臺后，樓市又迎來一波小幅度的增長。
綜合分析今年的形勢，我預(yù)計上海網(wǎng)簽量在見頂之后，會在榮枯線之上維持幾周時間，而且沖高后的回落幅度和速度會比 2023 年更為緩和。
從月度走勢來看，三月份上海樓市成交量將遠(yuǎn)超榮枯線，四月份預(yù)計也會超榮枯線。
而五月份的市場表現(xiàn)尤為關(guān)鍵，如果屆時成交量再度走低，且低于榮枯線，很可能促使上海對限購政策進行調(diào)整放松。
總體而言，盡管上海二手房網(wǎng)簽量出現(xiàn)回落，但大家不必過度焦慮和悲觀。
初步判斷，今年小陽春期間上海樓市的熱度將顯著優(yōu)于 2024 年，與 2023 年相比也會有小幅提升。
倘若小陽春過后市場回落幅度超出預(yù)期，那么限購政策放松的可能性極大。一旦限購放松，樓市交易量有望重新企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)小幅度的反彈。
在此，我提醒各位，在關(guān)注樓市動態(tài)時，務(wù)必密切留意數(shù)據(jù)變化，切勿輕信部分自媒體片面且過度悲觀的解讀。
部分自媒體博主為了吸引流量，在既不了解上海樓市過往周期性發(fā)展規(guī)律，又缺乏技術(shù)分析能力，更未能準(zhǔn)確把握國家政策意圖的情況下，僅憑極端看空的觀點博人眼球，這類信息不僅無法為大家的購房決策提供有效幫助，反而極易產(chǎn)生誤導(dǎo)。
熱門跟貼