本號綜合
今天上午9點，深圳住房公積金管理委員會發(fā)布了《關于〈深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定〉的補充規(guī)定》和《關于我市住房公積金利息補貼有關事項的通知》，打響了深圳2025年樓市松綁的“第一槍”。
根據(jù)深圳特區(qū)報的報道，此次公積金新政的主要看點有：
第一，貸款最高額度提升至231萬元。
為進一步加大對職工購房的支持力度，《貸款補充規(guī)定》對深圳市住房公積金貸款最高額度作出三項調(diào)整。一是上調(diào)最高（基礎）額度：個人申請，最高額度從50萬元提高至60萬元；家庭申請，最高額度從90萬元提高至110萬元。二是調(diào)整最高額度上浮情形和比例：購買本市首套房，上浮比例從20%提高至40%；有兩個及以上子女（含未成年子女和在全國范圍內(nèi)無住房公積金貸款記錄的成年子女）的家庭在本市購房，上浮比例從10%提高至50%；新增購買本市保障性住房上浮情形，上浮比例為20%。同時符合多種上浮情形可累加上浮比例，最高可上浮110%，即個人最高可貸126萬元，家庭最高可貸231萬元。三是優(yōu)化動態(tài)調(diào)整機制，依據(jù)本市上年度末住房公積金個貸率，分區(qū)間調(diào)整最高額度上浮比例或暫停上浮。深圳市公積金中心相關負責人表示，按照往年數(shù)據(jù)，首套房上浮政策可覆蓋90%以上貸款申請職工。
第二，可貸額度提高至賬戶余額16倍。
為切實回應群眾訴求，并充分考量我市住房公積金資金流動性狀況，《貸款補充規(guī)定》將可貸額度從原本賬戶余額的14倍提高至16倍，同時不超過上述最高額度。需要注意的是，可貸額度還需要結(jié)合職工的還款能力、還款期限等因素綜合計算，最終額度以審批結(jié)果為準。
第三，調(diào)整最低首付款比例。
原政策下，深圳市住房公積金貸款最低首付款比例為首套房20%，二套房30%。為充分助力滿足職工剛性和多樣化改善性住房需求，重點支持職工購買保障性住房，《貸款補充規(guī)定》明確，調(diào)整深圳市住房公積金貸款最低首付款比例。購買本市商品住房，不再區(qū)分首套和第二套，最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為20%；購買本市保障性住房，最低首付款比例調(diào)整為15%。若職工申請住房公積金和商業(yè)住房組合貸款，最低首付款比例則執(zhí)行二者中較高者。
第四，多子女家庭購買第二套商品住房適用首套房政策。
多子女家庭在本市已擁有一套住房的情形下，若使用住房公積金貸款購買第二套商品住房，可適用首套住房公積金貸款政策。這意味著，多子女家庭購買第二套商品住房時，不僅能享受首套房貸款利率優(yōu)惠，其貸款最高額度還能上浮90%（其中首套房上浮40%，多子女家庭購房上浮50%）。深圳市公積金中心相關負責人解讀，該政策適用于有兩個及以上未成年子女的家庭，成年子女不計入。
第五，異地貸款取消戶籍和首套房限制。
此前，只有深圳戶籍且在深購買首套房的異地繳存職工，才可以向深圳市公積金中心申請貸款。為便利異地繳存職工在深置業(yè)，《貸款補充規(guī)定》取消了戶籍和首套房限制。異地繳存職工，無論是否具有深圳戶籍，只要滿足深圳市住房公積金貸款條件，在深購買首套或第二套商品住房時，都可以向深圳市公積金中心申請住房公積金貸款（含商轉(zhuǎn)公貸款）。
上述利好對深圳樓市影響大嗎，算什么級別的利好？
本號判斷是：中等強度的利好，刺激作用小于取消核心區(qū)限購。
這組利好最值得注意的有兩點：
一個是貸款額度增加了，可以給購房家庭節(jié)省更多的供樓利息，刺激更多家庭買房。對于“價格便宜”的安居房、人才房、共有產(chǎn)權住房作用更明顯。
二是可以使用公積金貸款買房的人增加了，尤其是上述第五點中的“異地繳存職工，無論是否具有深圳戶籍，只要滿足深圳市住房公積金貸款條件，在深購買首套或第二套商品住房時，都可以向深圳市公積金中心申請住房公積金貸款（含商轉(zhuǎn)公貸款）”，可以吸引更多外地人到深圳買房子。
深圳還能松綁公積金政策，一個重要的提前是：公積金貸款在購房中起到的作用有限，個人住房貸款利率長期偏低。
個人住房貸款利率，是指“截至年度末住房公積金個人住房貸款余額占繳存余額的比率”。
目前各城市只有2023年末的數(shù)據(jù)，深圳的“個人住房貸款率”為71.73%，上海為77.76%，廣州為75.05%，杭州為88.4%，南京為94.44%。
這次新政，并不能取代限購政策的松綁。我們可以繼續(xù)期待，深圳在2025年進一步優(yōu)化限購政策。最好是能取消核心區(qū)140平方米以上住宅的限購（允許外地人無條件買1套，深圳家庭多買1套）。
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