樓市的第5次產(chǎn)品革命真的要來(lái)了~
兩會(huì)期間，住建部部長(zhǎng)倪虹放出了重磅信息。
首先是將著力抓三件事：
一是把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍。
因地制宜實(shí)施改造，也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。
二是城中村改造。
現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國(guó)地級(jí)及以上城市，要在去年新增100萬(wàn)套基礎(chǔ)上，再繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。
三是大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)。
重點(diǎn)是聚焦“一老一小”，完善無(wú)障礙適老化配套設(shè)施，政府托育服務(wù)設(shè)施、兒童活動(dòng)場(chǎng)地。
其次是干好 好房子 這件事：
第一，立標(biāo)準(zhǔn)。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在組織編制“好房子”建設(shè)指南、也在修訂住宅項(xiàng)目規(guī)范，其中一項(xiàng)，把住宅的層高提高到不低于3米。
第二，強(qiáng)科技。
一方面，將大力推廣惠民實(shí)用的新技術(shù)、新材料、新工藝、新產(chǎn)品，著力解決隔音不好、滲漏、開裂、反味等大家關(guān)心的問(wèn)題。
另一方面，積極推動(dòng)全屋智能。
第三，抓項(xiàng)目。
將推動(dòng)城市和企業(yè)建設(shè)“好房子”，大力推廣“好房子”。
這一切的內(nèi)容落腳點(diǎn)一個(gè)方向：
“樓市既有的產(chǎn)品要變革了”。
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我們內(nèi)部對(duì)于上海的房子有 5代 的劃分。
當(dāng)政策和需求發(fā)生變化時(shí)，產(chǎn)品的變革從不遲到。
初代是上海存量住宅中占比最多的老破小。
屬于只能滿足基本的居住條件，也是“工人時(shí)代”特有的產(chǎn)物。
屬于能夠既快、又大量的解決住房難的階段性辦法。
真正意義上的第一代就是進(jìn)入了商品房早期階段。
開發(fā)主力主要是外資，人家有錢，有技術(shù)。
但是無(wú)論是港資、臺(tái)資、新加坡等等的開發(fā)商，都會(huì)照搬在原來(lái)地方的塔樓模式。
因?yàn)橛邢薜耐恋匾獕赫コ鲎畲蟮膬r(jià)值。
而且普通人對(duì)于產(chǎn)品的好壞還沒(méi)有真正的認(rèn)知。
有電梯、房間面積大，絕對(duì)是遠(yuǎn)超老破小的超級(jí)產(chǎn)品。
第二代商品房屬于初具現(xiàn)代小區(qū)的模樣。
但是依然在抄外資模式，什么歐式、法式等等風(fēng)格。
只能算是對(duì)于塔樓模式的一次升級(jí)。
第三代商品房算是開發(fā)設(shè)計(jì)審美逐漸本土化。
是在消化了外國(guó)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的創(chuàng)新。
戶型則是在7090政策影響下逐漸緊湊化。
第四代商品房也是大家正在經(jīng)歷的。
人車分流、會(huì)所、精裝修。
產(chǎn)品上的方正、多房間朝南、大面寬采光、短進(jìn)深、多衛(wèi)生間等等都逐漸成為設(shè)計(jì)范式。
注重綠化、外立面、物業(yè)管理。
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之所以要進(jìn)行第5次產(chǎn)品革命，確實(shí)到了這個(gè)時(shí)間點(diǎn)。
上海的人均住房面積從80年代的6平米左右到今天的37平，已經(jīng)翻了6倍。
如今上海樓市的主力購(gòu)房人群正在從單一的首套向首套+置換的改善群體轉(zhuǎn)變。
既然是改善，那就要解決“舒適、工藝”的問(wèn)題。
這兩年買房，大家遇到最多的問(wèn)題就是質(zhì)量問(wèn)題。
交付堪比“車禍現(xiàn)場(chǎng)”，上百頁(yè)的驗(yàn)房報(bào)告看得人頭大。
所以好房子的第一步是根本性解決粗制濫造的問(wèn)題。
隔音不好、滲漏、開裂、反味、漏水、脫落等等，不應(yīng)該再是未來(lái)買房的阻礙。
至于舒適，那就是設(shè)計(jì)規(guī)范要讓利。
其實(shí)早在2005年前后，開發(fā)商會(huì)考慮在戶型贈(zèng)送、層高的尺度感上做文章。
不過(guò)可能是在豪宅項(xiàng)目更明顯，因?yàn)槟苜u出更貴的價(jià)格。
后來(lái)約束了，以至于現(xiàn)在也就一些別墅項(xiàng)目有露臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、挑空的靈活空間。
這次的層高不低于3米只是開始。新規(guī)范肯定會(huì)讓買房人的實(shí)際使用空間大大增加。
前段時(shí)間，杭州出了一個(gè)關(guān)于容積率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的文件。
里面就有不少改動(dòng)，比如：
1、封閉式陽(yáng)臺(tái)只算一半面積，開放式風(fēng)雨連廊不計(jì)容等等；
2、用于滿足停車配建最低標(biāo)準(zhǔn)的停車空間不計(jì)容；
3、符合特定要求的小區(qū)主入口門廳不計(jì)容；
4、移交的配電房、開閉所等不計(jì)容；
5、城市更新項(xiàng)目的配套服務(wù)設(shè)施不計(jì)容；
其實(shí)透露出不少 趨勢(shì) 。
室內(nèi)贈(zèng)送的面積要放寬，比如陽(yáng)臺(tái)等。
之前不少人在說(shuō)新一代住宅，會(huì)有超大的陽(yáng)臺(tái)。
不一定完全就是這樣，但是趨勢(shì)沒(méi)問(wèn)題。
鼓勵(lì)在小區(qū)多做配套服務(wù)設(shè)施，但是不計(jì)容。
現(xiàn)在的小區(qū)有會(huì)所，以后的小區(qū)可能不僅有會(huì)所，還有養(yǎng)老、托育……
住宅小區(qū)的功能性會(huì)不斷外延。
“安全、舒適、綠色、智慧”會(huì)同時(shí)集合在你的房子里。
“老破遠(yuǎn)”差房子賣不掉，降價(jià)也沒(méi)客戶！賣房太痛苦？
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新事物的出現(xiàn)必然盤隨著舊事物的衰落。
上海樓市也必將淘汰一批房子。
質(zhì)量差的、得房率低的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)全是貼著下限做的……
第一類就是老破小。
當(dāng)然在今天來(lái)看，老破小已經(jīng)是過(guò)時(shí)的產(chǎn)品，再減分也減不到哪去了。
第二類低層高為代表的低標(biāo)準(zhǔn)房子。
層高2.85和層高3.15的房子，你進(jìn)去的感覺絕不一樣。
這叫房子的空間感。
新世紀(jì)前10年這種房子情況比較普遍。
典型的開發(fā)商像萬(wàn)科，做的小區(qū)普遍層高2.9以下。
現(xiàn)在上海的新小區(qū)新風(fēng)、地暖都是標(biāo)配，2.9層高要是加上這些絕對(duì)的鴿子籠感覺。
在未來(lái)得房率很可能100%甚至更高，你這70%得房率，2.9層高的房子要么沒(méi)人接盤，要么繼續(xù)降價(jià)。
其實(shí)在新住宅大范圍出現(xiàn)前，多數(shù)房子還都是安全的。
但是大范圍普及后，老標(biāo)準(zhǔn)的二手房都會(huì)降級(jí)。
在價(jià)格梯度上為“新人”讓位。
當(dāng)然老破小也不是宣判死刑，反而獲得了更大改造的機(jī)會(huì)。
房子產(chǎn)品是第5次革命，而拆遷則是進(jìn)入3.0。
以前是棚戶區(qū)、城中村，以后是2000年之前的全部納入城市更新范圍。
按照7普后的數(shù)據(jù)，上海2000年以前的房子占比約50%。
總量上看絕對(duì)是大工程，而且對(duì)帶動(dòng)投資和消費(fèi)都有利好。
但絕不是人人暴富。
會(huì)有拆、會(huì)有重建、會(huì)有假裝電梯類的更新……
除非你刮到拆遷補(bǔ)償?shù)牟势?，否則還是淘汰的對(duì)象。
地段決定下限，產(chǎn)品決定上限。
沒(méi)有什么房子能永遠(yuǎn)“贏下去”。
好房子的到來(lái)，就意味著老房子要貶值。
作為普通家庭最重要的資產(chǎn)蓄水池，持續(xù)的資產(chǎn)置換升級(jí)是非常有必要的。
“好房子”這顆深水炸彈要小心了。
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