2025年3月15日，重慶公共資源交易中心掛出了一宗優(yōu)質(zhì)的商住用地。
該地塊編號為渝北區(qū)H01單元02街區(qū)D1-2/05地塊，位于新光天地旁邊，占地約73畝，容積率2.7，可建體量約12.88萬方，其中可建住宅約10.31萬方，商業(yè)商務(wù)共約2.58萬方，起拍樓面價為7498元/㎡。
控規(guī)編號：渝北區(qū)H01單元02街區(qū)D1-2/05地塊
土地性質(zhì)：二類居住用地、商業(yè)用地、商務(wù)用地
土地面積（畝）：72.86
容積率：2.7
建筑體量（萬方）：128819.7（商住比1:4）
起 拍 價 ：96590萬元
保 證 金 ：19318萬元
起始樓面價：7498元/㎡
出讓時間 ：2025年4月7日
這塊地曾經(jīng)屬于重慶前首富張松橋，后來又轉(zhuǎn)手到了全國前首富許家印手里。隨著恒大暴雷，該地塊又回到重慶手里。
在經(jīng)過幾次調(diào)規(guī)之后，如今地塊重新上線供應(yīng)，即將迎來它新的主人。
01
這塊地最早的主人是重慶前首富張松橋。
張松橋1964年7月出生于重慶，到了1980年，即將高中畢業(yè)的山城小伙赴港繼承了外祖母的大部分遺產(chǎn)，兩年后張松橋回到重慶，通過倒賣電子產(chǎn)品起家。
1992年，張松橋和曾維才合伙成立了重慶中渝實業(yè)有限公司，一口氣盤下了新牌坊至嘉州片區(qū)約1.41平方公里的土地，這是當(dāng)年全國最大的一筆土地出讓。
后來，中渝在這片土地開發(fā)了加州花園、加州城市花園、匯景臺、山頂?shù)?號、山頂?shù)绹e城、香奈公館、御府等眾多有影響力的項目！2007年發(fā)布的胡潤富豪榜中，張松橋以155億元的身家成為重慶首富。
2013年，渝北區(qū)嘉州商圈和渝中區(qū)大坪商圈、巴南區(qū)龍洲灣商圈一起被增加為主城區(qū)核心商圈。其中嘉州商圈的主要項目，正是中渝國際都會。
作為中渝在新牌坊嘉州片區(qū)的的壓軸項目，中渝國際都會占地約 400 畝，規(guī)劃建筑面積約 260 萬，規(guī)劃2 個高檔購物中心、1 個時尚文化中心、 1 個綜合娛樂中心、 2 條風(fēng)情商業(yè)街、 1 棟超 300 米國際地標(biāo)建筑、 2 個超五星級酒店、約 6-10 棟甲級寫字樓及精裝高級公寓，計劃打造為比肩觀音橋和解放碑的千億級商圈。
然而，2015年中渝卻將內(nèi)地的產(chǎn)業(yè)陸續(xù)出售。
2016年，中渝兩大股東分家，曾維才留下了中渝國際都會二期，也就是現(xiàn)在新光天地所在地塊。張松橋?qū)⑹种械闹杏鍑H都會一期、三期都賣給了許家印的恒大，套現(xiàn)離場。
瘋狂買買買的許家印在次年當(dāng)上了中國首富。而如今，許首富又被稱為“許首負(fù)”，淪落到人人喊打的境地。
嘉州打造千億商圈的計劃，也早已漸行漸遠(yuǎn)。
02
目前，嘉州商圈主要靠新光天地支撐。
中渝國際都會二期就是目前新光天地所在地塊，包括新光天地重慶、新光里街區(qū)商業(yè)和兩棟寫字樓。
2017年8月9日，由臺灣新光三越集團(tuán)與重慶中渝物業(yè)發(fā)展有限公司合作打造的新光天地正式開業(yè)。該項目建設(shè)費用由中渝出資，新光三越整體租賃經(jīng)營，租約為20年。
新光天地重慶經(jīng)營面積25萬方，共有9個營業(yè)樓層。其中B1層「美麗市場」聚集了眾多餐飲、家居、生活品牌；1-4層的「百貨世界」以國際名品、化妝品、新能源車、男女裝及珠寶品牌等零售業(yè)態(tài)為主；5-8層的「天空之城」以運動、數(shù)碼、兒童等零售品牌以及餐飲、娛樂和體驗性業(yè)態(tài)為主。
新光天地硬件設(shè)施一流，停車方便，體驗感很好，雖然招商和預(yù)期有所差距，商場營業(yè)額也不算高，但在重慶還是有著不錯的口碑。
然而，去年8月，新光三越宣布退出重慶新光天地重慶的商場運營管理工作，新光天地品牌名稱業(yè)主方還可以再使用一年。
未來業(yè)主方接手后，項目未來的運營模式和發(fā)展前景似乎都充滿了不確定性。這或許也在一定程度上影響了本次出讓土地的價值。
03
再來說恒大收購的中渝國際都會一期和三期的情況。
中渝國際都會一期恒大中渝廣場包括兩棟甲級寫字樓，一棟一級寫字樓、一棟公寓以及裙樓商業(yè)，在恒大收購后更名為恒大中渝廣場，裙樓商業(yè)由恒大商業(yè)運營。
不過，因為新光天地虹吸了區(qū)域內(nèi)的消費人流，而恒大中渝廣場沒有任何優(yōu)勢，加上目前重慶商業(yè)過剩，目前恒大中渝廣場商業(yè)人氣慘淡，大量商鋪長期處于空置狀態(tài)。
中渝國際都會三期也名為“恒大中渝廣場9#地塊”。該地塊原計劃開發(fā)總體量約60萬方，由兩棟超50層的住宅和57層的超高層辦公樓，以及一個6層的裙樓商業(yè)及地下車庫組成。
后來恒大開發(fā)了其中的2棟超高層住宅，也就是恒大天璽。
但隨著恒大暴雷，恒大天璽兩棟住宅停工，該地塊的超高層寫字樓和商業(yè)部分則只挖了一個大坑，未能繼續(xù)下去。該商業(yè)地塊也被有關(guān)部門收回。
該商業(yè)地塊最初總計容建筑規(guī)模為35.2萬平方米。后來地塊經(jīng)過幾次規(guī)劃調(diào)整，大幅降容。
去年曾有媒體報道，說該地塊將保留8萬方的商業(yè)商務(wù)，商業(yè)部分命名為繁花天地，初步想法是將武隆天坑，涪陵白鶴梁等重慶多個文旅景點，濃縮到這里。
不過，如今地塊重新上線，住宅增加至10.31萬方，而商業(yè)商務(wù)總規(guī)模已經(jīng)降低至2.58萬方。如此小規(guī)模的商業(yè)體量，對板塊商業(yè)格局已經(jīng)沒多少影響了。
嘉州商圈幾經(jīng)周折，再談比肩觀音橋解放碑已經(jīng)不再可能。
不過，考慮到重慶商業(yè)嚴(yán)重過剩的情況，如今進(jìn)行商改住的大幅調(diào)整也未必不是一件好事。
調(diào)整后嘉州板塊的商圈屬性有所弱化，而居住屬性會得到提升。新增的10余萬方住宅，應(yīng)該會頗受關(guān)注。
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