幾家歡喜幾家愁，上海有些區(qū)域越來越失落。
尤其是北四區(qū)。
失落不是不發(fā)展，而是地位不斷下滑。
或者說地位被取代。
最失落的應該是虹口區(qū)。
虹口原來是北四區(qū)之王，是全上海的商業(yè)中心，兼具文化中心。
四川北路曾是上海商業(yè)的“第三極”，與南京路、淮海路齊名。
1994年四川北路擁有401家區(qū)屬商業(yè)網(wǎng)點，年營業(yè)額達30億元，占全市商業(yè)的19%。
現(xiàn)在第一商圈是南京西路，2023年銷售額890億元，全上海社銷總額是1.85萬億。
可以想象當年占比19%的四川北路地位有多高。
當時曲陽商務中心有易買得超市和家電城，在北上海影響力也很大。
虹口綜合商業(yè)地位僅次于黃浦和盧灣，后兩者現(xiàn)在合并了。
如果地位延續(xù)下來，虹口舉足輕重。
現(xiàn)在商業(yè)方面虹口毫無存在感，連楊浦都不如。
虹口人民一度需要到楊浦五角場消費。
陸家嘴、黃浦、靜安、徐匯、長寧、楊浦甚至閔行，商業(yè)上都不輸給虹口。
這種地位的下滑，讓虹口倍感失落。
虹口曾經(jīng)還是文化中心，其實值得大書特書。
大部分大城市文化中心都是房價最高，天然具備向心力。
黃浦最先開發(fā)，匯集了大量的商業(yè)設施、公共職能。
最優(yōu)質(zhì)的居住區(qū)是靜安、徐匯，買不起這些地方的文人很多去了虹口。
比如魯迅、沈尹默、郭沫若、茅盾、瞿秋白、丁玲、夏衍、葉圣陶、馮雪峰。
上面不少人都是左聯(lián)成員，給虹口帶來了濃厚的紅色氛圍，多倫路甚至被稱為紅色文化街。
很多大學也曾經(jīng)匯集在虹口，浸會大學堂、上海圖畫美術(shù)院、東華大學、上海法學院、光華大學、外國語大學、上海師范大學等等。
后來因為各種原因陸續(xù)搬離。
現(xiàn)在提起虹口，沒人會跟文化產(chǎn)生聯(lián)想。
游客來上海，也很難把虹口當成目的地。
要人文情懷，都去徐匯武康路；
要歷史遺跡，都去外灘；
要逛大學，楊浦、松江大學城。
商業(yè)中心、文化中心地位喪失，虹口成了上海的小透明。
虹口要找回當年的影響力，需要找到新的核心定位。
最近舉全區(qū)之力打造北外灘，希望在頂級商務區(qū)上取得一席之地。
北外灘、外灘、陸家嘴黃金三角，是上海城市形象最佳展示面。
至少目前在商務區(qū)建設上，靜安、黃浦、徐匯、浦東都穩(wěn)壓虹口。
普陀、長寧、楊浦、閔行也有不少競爭地段。
虹口的復興，任重道遠。
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虹口曾經(jīng)是商業(yè)中心、文化中心，楊浦曾經(jīng)是經(jīng)濟中心。
絕對的經(jīng)濟中心。
新中國成立后，尤其是五六十年代至八十年代初，楊浦區(qū)是上海乃至全國最重要的工業(yè)基地之一。
可能還沒有“之一”。
水電煤廠、化工廠、棉紡造船廠、鋼鐵廠等等全在楊浦，沿黃浦江還有很多貨運碼頭。
楊浦的工業(yè)產(chǎn)值，曾經(jīng)占到上海的25%。
一個楊浦區(qū)，曾經(jīng)貢獻了全國5%的財政收入。
當時工業(yè)是絕對的經(jīng)濟支柱，即使是上海，第二產(chǎn)業(yè)占比也超過60%。
工人爺爺?shù)匚缓芨摺?/p>
論經(jīng)濟地位，楊浦就是現(xiàn)在的浦東。
浦東經(jīng)濟占上海比重略高，但是占全國比重也達不到當時的楊浦。
上海自身也失落了。
浦東取得這樣的地位，一方面是政策，一方面是實在是太大了。
當時的楊浦只有現(xiàn)在一半大，走馬塘以北就是寶山了。
能取得這樣的地位，楊浦工人爺爺自然非常驕傲。
后來的故事大家都知道，外資企業(yè)起來，傳統(tǒng)工業(yè)被打的丟盔棄甲。
楊浦并未抓住新興機會。
現(xiàn)在上海的經(jīng)濟中心是浦東，是閔行，楊浦完全排不上號。
2024年楊浦經(jīng)濟總量排名上海第八，位列嘉定、長寧之后。
原來穩(wěn)穩(wěn)的班級前兩名，有段時間生病住院，再回來成了中游水平。
這種失落感學霸應該懂。
在網(wǎng)上楊浦居民最敏感，不允許說楊浦不好。
可能也是因為部分居民還有當初的記憶。
當然發(fā)展也發(fā)展了，楊浦也搞了五角場、搞了新江灣。
問題是大家都發(fā)展了。
不怕不賺錢，就怕鄰居更賺錢。
閘北、普陀標簽沒楊浦、虹口那么強，地位其實也漸漸的被取代。
幾個“下只角”都是工業(yè)+棚戶區(qū)為主，當然后面演化成了工人新村。
商業(yè)上也相應的匹配工人階級。
比如楊樹浦產(chǎn)業(yè)工人聚集，商業(yè)一度非常繁榮。
楊樹浦西部的八埭頭被稱為“大楊浦的南京路”，滬東工人文化宮則坐落在寧國路附近。
差一些的工廠很多匯集在閘北、普陀，畢竟這里有蘇州河。
閘北另一個優(yōu)勢是，這里有鐵路。
滬寧鐵路與淞滬鐵路在閘北交匯，閘北一直是上海對外陸路運輸?shù)暮诵墓?jié)點。
境內(nèi)設有鐵路北火車站、鐵路北郊貨運站及長途客運總站。
很多工廠圍繞北站，很多棚戶區(qū)也在這里。
1932年“一·二八”和1937年“八·一三”淞滬抗戰(zhàn)中，閘北遭日軍轟炸。
戰(zhàn)后形成大片棚戶區(qū)（如蕃瓜弄），經(jīng)濟地位大幅下滑。
現(xiàn)在上海的鐵路樞紐是大虹橋，樞紐型產(chǎn)業(yè)隨著也被大虹橋虹吸。
完整的取代了閘北的定位。
閘北也在突破，拆了一些廠房打造了大寧就很成功，在中產(chǎn)居住區(qū)上有一席之地。
市北高新也和靜安產(chǎn)業(yè)錯位競爭，唯一的問題是體量不夠大。
蘇河灣一帶則借助CAZ的優(yōu)勢，發(fā)力樓宇經(jīng)濟。
在全市層面還是缺乏影響力。
普陀與閘北類似，都是交通樞紐+工廠。
上海與江蘇的聯(lián)系比浙江更密切，普陀是上海西北大門，對接江蘇第一站。
312國道進入上海主城后遇到的第一個城區(qū)就是普陀。
蘇州河得名就是因為可以直通蘇州，水路運輸也是當時工業(yè)必須。
水運、陸運結(jié)合，普陀利用交通優(yōu)勢也發(fā)展了一些工業(yè)。
蘇州河兩岸分布著牙膏廠、棉紡廠、鋼鐵廠、面粉廠，匹配的住宅區(qū)是藥水弄，潭子灣。
隨著產(chǎn)業(yè)的外溢，這些樞紐功能被嘉定、青浦取代。
能稱得上公路樞紐的，或許只有莘莊。
北四區(qū)，尤其是虹口、楊浦的失落，是發(fā)展過程中的必然。
一個城市就像一家公司，每個員工都有自己的職業(yè)定位。
公司快速擴大，每個員工都要找到新的定位，跟上公司發(fā)展。
找不到定位的，可能被新的團隊淘汰。
1958年上海合并江蘇十縣，初衷是需要更大的空間來建設工業(yè)園區(qū)、住宅區(qū)以及配套的糧食和蔬菜生產(chǎn)基地。
其實當時搞成了上海的“外圍保障區(qū)”，并沒有影響原來各區(qū)的核心定位。
因為種種原因，1949-1985年上海發(fā)展并不快。
改革開放后上海才爆發(fā)式發(fā)展，合并的江蘇十縣沃野千里，承擔了大量開發(fā)任務。
不斷的疏解市區(qū)職能。
后來30年上海各區(qū)職能全面洗牌，制造業(yè)幾乎全部遷入江蘇十縣。
靜安、黃浦通過不斷舊改，始終牢牢把握住核心服務業(yè)。
反倒是傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)高不成低不就，自身職能被郊區(qū)取代，服務業(yè)又卷不過黃靜徐。
普陀、楊浦承擔了副中心任務，楊浦基本完成，普陀一直拖著無法落地。
新時期上海已經(jīng)不需要副中心（《上海正在取消副中心》），北四區(qū)可能需要重新定位。
上海郊區(qū)發(fā)展同樣遇到了瓶頸，經(jīng)濟增速全面放緩（《上海郊區(qū)麻煩大了》）
反而是市區(qū)經(jīng)濟蓬勃發(fā)展。
這些現(xiàn)象說明過去三十年發(fā)展模式結(jié)束，我們又進入新的周期。
未來30年，上海城市格局將再次迎來變化，希望北四區(qū)能找到自己定位。
每次巨變，都孕育著巨大機會。
當然房價只是一個結(jié)果。
虹口高光時刻，四川北路、魯迅公園房價是大寧的兩倍。
隨著虹口走向失落，房價竟然跟大寧拉平了。
這次城市格局的變化，也會重構(gòu)上海的房價體系。
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