如果要說2024年上海房地產(chǎn)市場最火爆的板塊，那楊浦濱江肯定算得上其中一個。眾多網(wǎng)紅項目的推出，讓這個板塊的熱度在2025年持續(xù)攀升，成為改善型用戶最為關(guān)注的板塊之一。
本期申度樓盤PK，我們就來講講楊浦濱江及其輻射區(qū)域內(nèi)的三大網(wǎng)紅熱盤，中建壹品外灘源著、中海云邸玖章、北京城建國譽府。
中海云邸玖章在中海玖字系光環(huán)的加持下，未開先火，可以說是網(wǎng)紅。而中建壹品外灘源著，是中建三局進入上海的第二個產(chǎn)品，產(chǎn)品力強，市場熱度很高，也是妥妥的網(wǎng)紅。國譽府在上海的知名度也不低，但被認知卻是因為其社區(qū)過小的體量（僅76套），以及在這么小的體量下啟動中介而被詬病，用網(wǎng)黑來形容它也不算為過。
先上個結(jié)論：
1/安全度（不踩坑指數(shù)）：項目口碑和市場認可度，中?！ぴ欺【琳?中建壹品·外灘源著 ＞北京城建·國譽府
2/產(chǎn)品力（硬指標(biāo)）：中海·云邸玖章=中建壹品·外灘源著 ＞北京城建·國譽府
3/地段及配套（加分項）：中建壹品·外灘源著＞中?！ぴ欺【琳拢颈本┏墙āu府
總結(jié)：中建壹品外灘源著綜合分略微領(lǐng)先；中海云邸玖章憑地段可忽略其他不足；國譽府除容積率低，其他完敗。
01
項目定位與開發(fā)商背景
中?！ぴ欺【琳?中建壹品·外灘源著 ＞北京城建·國譽府
- 中建壹品·外灘源著
開發(fā)商：中建壹品（央企背景，曾承建奧運場館、國際機場等地標(biāo)項目，在上海打造的項目雖不多但是均為網(wǎng)紅樓盤，認知度逐漸形成）。
定位：濱江低密奢裝住宅，主打“海派風(fēng)貌+現(xiàn)代工藝”，高層（99-143㎡3-4房）及風(fēng)貌別墅組合。
裝標(biāo)亮點：美諾廚電、利勃海爾冰箱、博洛尼定制收納，公區(qū)下沉式會所。
2. 中?！ぴ欺【琳?/strong>
開發(fā)商：中海地產(chǎn)（上海2024年銷售額TOP1房企，操盤徐匯濱江紅盤“領(lǐng)邸玖章”）。
定位：楊浦濱江首個“玖系”豪宅，延續(xù)高端會所設(shè)計，主打松弛感與恒貴品質(zhì)，全改善型小高層（104-148㎡3-4房）及聯(lián)排別墅。
裝標(biāo)亮點：美諾五件套、唯寶衛(wèi)浴、西班牙巖板，主衛(wèi)香格里拉翡翠拼花。
3. 北京城建·國譽府
開發(fā)商：北京城建（雙奧工程總承包商，首入上海，市場認知度及產(chǎn)品口碑一般）。
定位：楊浦五角場稀缺低密洋房社區(qū)，容積率1.5，主推93-141㎡3-4房，主打“玉質(zhì)花園洋房”概念。
裝標(biāo)亮點：博世廚電7件套、大金廚房空調(diào)、高儀衛(wèi)浴、華為全屋智能系統(tǒng)。
02
地段與配套對比
中建壹品·外灘源著＞中?！ぴ欺【琳拢颈本┏墙āu府
結(jié)論：
中建壹品：距離濱江不到一公里，高層可看江景，不算真正的濱江房，濱江新規(guī)劃中被劃入核心地段。勝在地鐵近，生活氛圍方便；教育資源豐富。
中海云邸：濱江核心+產(chǎn)業(yè)紅利，未來溢價潛力最大；但是離地鐵略遠，出行方便度稍弱。最大BUG是沒有教育資源。
國譽府：五角場商圈輻射，但周邊老破小密集，需長期等待城市更新。地鐵遠。除了蘭生復(fù)旦是區(qū)內(nèi)知名度較高的民辦學(xué)校，且跨區(qū)招生，非地段對口，其余地段對口的學(xué)校在區(qū)內(nèi)的口碑都實屬一般，甚至都排不進第三梯隊。
03
產(chǎn)品力與戶型設(shè)計
中?！ぴ欺【琳?中建壹品·外灘源著 ＞北京城建·國譽府
1. 中建壹品·外灘源著
戶型亮點：99㎡三房雙開間朝南，143㎡四房270°環(huán)幕飄窗，動靜分區(qū)明確。
社區(qū)規(guī)劃：高低配組合（高層+別墅），公區(qū)下沉式會所。
2.中?！ぴ欺【琳?/strong>
戶型亮點：104㎡三房無連廊設(shè)計，148㎡四房獨立電梯廳+主臥270°飄窗，全屋LDKB一體化。
社區(qū)規(guī)劃：全人車分流，超50%架空層泛會所，玖系泳池/健身房配置。
3. 北京城建·國譽府
戶型亮點：98㎡飛機戶型（U型廚房+獨立收納柜），141㎡四房雙主臥套設(shè)計，飄窗利用率高。
社區(qū)規(guī)劃：僅2棟洋房+1棟公租房，75米長主界面+三重歸家景觀，但社區(qū)迷你（76套房源）。
結(jié)論：
中建壹品：小戶型功能性突出，裝標(biāo)奢華但社區(qū)規(guī)劃稍顯割裂；
中海云邸：戶型純粹+會所標(biāo)桿，改善屬性最強；但硬傷容積率高，層高不及3米。
國譽府：洋房得房率高，但社區(qū)過小無會所，部分戶型非南北通（如A1戶型）。
04
價格與市場表現(xiàn)
結(jié)論：
中建壹品：總價門檻低，性價比高；
中海云邸：板塊能級高，但價格偏高；
國譽府：五角場稀缺洋房，但中原板塊認可度偏低。
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