節(jié)后的上海樓市有一點“火”。
連續(xù)的幾個周末，中介們都忙得飛起，帶看量實在太大了。
3月前11天上海的二手網(wǎng)簽量就突破了1萬套。
以至于大家都在展望3月上海二手的成交量又要突破3萬套了。
在火熱的成交之下， 有眾多的新變化出現(xiàn)了。
尤其是上海的次新房，不知不覺中價格開始松動了……
次新房漲了？
前兩天一個朋友高興地過來說他的房子賣掉了。
他是去年四季度開始有置換的想法，當(dāng)時比較天真想680萬賣掉。
絕對是小區(qū)內(nèi)非常高的價格。
所有中介的反饋都是最多不超過600萬。
年底時，中介給他的意見已 經(jīng)是580萬才有可能成交。
沒想到3月份以623萬的價格賣掉了。
結(jié)合最近我們業(yè)務(wù)端的情況，我意識到：
盡管上海樓市主基調(diào)還是以價換量，但是已經(jīng)出現(xiàn)部分優(yōu)質(zhì)小區(qū)成交價開始上漲。
1、蟠龍?zhí)斓?/strong>（+72萬）
蟠龍?zhí)斓厣蟼€月成交一套98平的，總價780萬。
就在去年年底，同戶型，相似樓層的一套成交價只有708萬。
2個多月時間價格多了72萬，這可比不少人一年收入還多。
這個戶型最低的時候是去年10月份，高樓層的價格只要680萬。
回過頭來看，價格確實走出了最低谷。
如果從最低點看，也有了14%的回升 。
當(dāng)然在去年敢大膽抄底的人也確實不多，機(jī)會錯過了也就錯過了。
2、仁恒東郊花園（+70萬）
仁恒東郊花園134平戶型近期成交價來到了1188萬。
同戶型去年9月的成交價1118萬。
半年時間多賣了70萬。
不得不說持續(xù)的政策利好，正在一點點扭轉(zhuǎn)買家、賣家對于市場的看法。
3、萬科天空之城4期（+59萬）
萬科天空之城4期110平戶型的最近成交價在808萬。
去年底同戶型的成交價為749萬。
同比價格上漲了近8%。
去年買的這位朋友，少花了59萬。
一下子把裝修、家電的錢都省出來了。
這么一看還挺香的。
4、西郊金茂府（+46萬）
西郊金茂府2月份成交的91平3房總價660萬。
而去年價格最低的時候，類似戶型產(chǎn)品的價格才614萬。
關(guān)鍵漲價后的價格成交周期也才7天，比最便宜的時候還少用了1天。
一片哀嚎的市場似乎正在消失。
是行情分化
從整體的情況看，上海的次新房“彈性”表現(xiàn)的更好。
根據(jù)我們的觀察：
1、500萬以下無學(xué)區(qū)老破小、遠(yuǎn)郊新房、動遷房：全上海沒有漲，甚至部分在下跌。
2、掛戶口學(xué)區(qū)房：少部分在漲。
比如京浦小區(qū)。41平1房，2025年2月份320萬，2024年11月290萬。
3、500以上板塊內(nèi)房齡較新或者保養(yǎng)好的老豪宅大部分沒有漲，少部分上漲。
從連續(xù)的數(shù)據(jù)觀察看也得以印證，2015年之后的房子房價指數(shù)是最高的，而且甚至反彈幅度最大的。
相比之下，2000以前的房子整體還沒有實現(xiàn)止跌。
大市場有分化，次新房內(nèi)部也有明顯的不同。
除了前面提到的有價格上漲的。
還在價格僵持階段的也比較多。
有一些次新小區(qū)在低價房源去化后，在掛房源價格較高，掛牌看著有所上漲而已。
比如大華錦繡十四街區(qū)。
2月份有低樓層的1房低價成交了，剩下的房源最低掛牌價也要650萬。
萬科時一區(qū)四期：小2房成交450萬，當(dāng)前在掛房源480萬。
首創(chuàng)禧瑞薈：91平3房，新掛1套高總價房源。
不排除高掛牌的價格后續(xù)會有降價動作。
不過，從整體趨勢看，成交價不太會有大幅下跌的可能。
后續(xù)成交價，可能會在2024年10月的價格和現(xiàn)在價格中間的某個位置。
想要大幅突破也有難度。
這些小區(qū)的價格會比較僵持。
但是次新的動遷房情況并不理想。
華漕的虹橋博雅苑，兩房2025年1月成交價381萬，當(dāng)前最低掛牌價340萬，降了10%。
同樣華漕的虹橋茗雅苑，這套1房掛牌從270W降到227萬，降幅高達(dá)15%。
七寶新都名園，兩房戶型2024年12月成交總價478萬，最近一套低樓層的掛牌價降到416萬砸盤。
“老破遠(yuǎn)”差房子賣不掉，降價也沒客戶？
沒漲是有原因的
既然都有次新房開始漲價了，為啥上海整體的房價還在跌。
因為現(xiàn)在是分化市場，不是全面牛市。
3月上海全市場口徑成交量繼續(xù)維持在高位。
3月15日周六單日創(chuàng)紀(jì)錄成交達(dá)到1473套。
已經(jīng)有不少人開始推算整個月的成交量了，預(yù)計要在3萬套以上。
市場確實不錯，只不過上海樓市歷來的成交量最多的是300萬以下的房子。
這類產(chǎn)品沒有止跌，那全口徑下的上海就沒有止跌。
需要大家更加清晰的分類別觀察，不能被上?？傮w房價的單一指標(biāo)迷惑了。
但是有一點值得大家留意。
低總價剛需產(chǎn)品大量成交和情緒帶動，使得置換客戶獲得了大量的首付資金。
預(yù)計未來掛戶口的學(xué)區(qū)房、中產(chǎn)品質(zhì)次新房會持續(xù)受到積極帶動。
置換鏈條的滾動有可能會蔓延到全市場。
最后
這一次，上海樓市的次新房正成為最先浮出水面的“信號燈”。
在一輪又一輪的政策利好，持續(xù)降息的影響下：
城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)、次新社區(qū)的品質(zhì)保障，正在構(gòu)筑起自己的安全邊際。
但市場的復(fù)蘇并非遍地開花。
隨著剛需市場持續(xù)放量，置換鏈條的齒輪開始轉(zhuǎn)動，這種由下至上的傳導(dǎo)效應(yīng)可能在未來幾個月顯現(xiàn)威力。
當(dāng)下的上海樓市，恰似黃浦江的潮水——看似整體平緩，實則暗流涌動。
不是要渲染房價上漲的焦慮，但是建議買房的朋友至少做好防御性的購買。
真正剛需的朋友，比如婚房、學(xué)區(qū)、改善居住的看到不錯的新房二手，加速下手。
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