文｜鄧浩志

購房消費化，房地產市場迎來新機遇

3月16日電，管理層印發(fā)《提振消費專項行動方案》。方案提出，更好滿足住房消費需求。持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。落實促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策。適時降低住房公積金貸款利率。擴大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進靈活就業(yè)人員繳存試點工作。

請注意，文件的標題是《提振消費專項行動方案》，也就是說刺激房地產市場已經納入到提振消費目標和計劃當中了。先說個冷知識，房價一直都沒有納入CPI（居民消費價格指數(shù)）的統(tǒng)計當中，意思是房價變動不影響物價指數(shù)的變動。但房租價格的確納入CPI，租金變動會影響物價的變動。因為一直以來，房子都被認為是資產價格，而非普通消費品。所以不動產的購置，更多時候被當作投資，而非消費。所以有一個基本概念是：房子去金融屬性是不會真正出現(xiàn)的，因為它一直被定義為投資品，被定義為資產。就算不是資產也有可能成為金融產品，更何況資產呢？

另外就是這份行動方案提及的內容。既然買房被定位為住房消費，屬于消費行為，那就可以套用刺激消費的相關政策，享受補貼，獲得相應的扶持。去年底的時候，市場一直在討論，樓市松綁政策都放開了，支持性政策也快出完了，接下來還能有什么招數(shù)呢？而這份行動方案已經給出了答案。未來將從刺激消費政策上給予支持，包括但不限于：降低公積金利率，提高額度，發(fā)行專項債支持政府買商品房，政府收儲土地，還有城中村改造，老舊社區(qū)改造等等。

總之，新的大門已經打開，招數(shù)源源不斷。

以購代建是新瓶裝舊酒，新政折射出地方的無奈

房地產市場持續(xù)調整過程中，加力實施城中村改造及危舊房改造，成為地方推動樓市止跌回穩(wěn)的一個重要抓手。洛陽在城中村改造中引入“以購代建”方案最近受到媒體關注。所謂“以購代建”，是在保持前期城中村改造新建安置房安置方式的基礎上，創(chuàng)新引入房票安置、自主購買、組織購買三種以購代建安置方式。

“以購代建”是個全新的房地產詞匯，于是我認真查閱相關文件，發(fā)現(xiàn)它和貨幣安置其實一模一樣，完全沒有區(qū)別。其實就是拆掉老房子后不安排回遷，讓你購新房。如果硬要說區(qū)別，那就是加了一些配套政策，比如稅費、學費等方面的內容，但這些變化并不影響核心邏輯。至于房票制度，也是貨幣化安置的一種形式而已。

需要特別注意，從近期一些報道和地方政府的籌備工作看，“危舊房改造”走的很可能是“棚改”的老路，就是通過拆舊，逼迫主體進入市場換新，從而刺激房地產市場需求；而“城中村改造”的路徑，和當年各地所謂的“大拆大建”也有相似的邏輯，即通過城市更新，促進土地市場和房地產業(yè)規(guī)模的擴張。

以上兩個舊政策當年很好使，直接拉爆市場需求，直至樓市過熱，最終導致房價暴漲。之后被發(fā)文禁止。如今市場低迷，且三番四次出招，效果仍不及預期。所以各地才又想起了舊招。只不過這次對目的、手段、方式都在用詞包裝上進行了美化，但基本思路是完全沒有變化的。

為什么會出現(xiàn)這種情況？是簡單的路徑依賴嗎？我認為不是，恰恰是當前各地方所面臨的問題都有高度的相似之處的結果。比如房地產下行導致經濟不景氣，比如土地賣不動導致的地產財政緊張，比如高科技產業(yè)的“蛋糕”根本不夠分等等。所以不是簡單的地方不作為和魄力不夠，而是在現(xiàn)行分稅制下導致的地方財政焦慮。是地方要管的事情太多，但收入來源又太少產生的入不敷出。是管控過嚴過細導致的形式主義包裝。