01
2019年12月3日，柳北區(qū)香蘭大道原海川家具城地塊出讓交易，彰泰集團(tuán)以5.382億元的底價(jià)競(jìng)得，這也即是現(xiàn)如今的彰泰歡樂(lè)頌項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目占地面積大約126畝，按最大容積率3.5計(jì)算折合樓面地價(jià)約1828元/㎡。
這是彰泰在柳州的第五個(gè)項(xiàng)目。
從2017年2月打造在柳州的第一個(gè)樓盤彰泰紅，再到2019年12月第五盤彰泰歡樂(lè)頌落地，彰泰僅用了兩年又十個(gè)月。作風(fēng)異常的剛猛，步子邁得相當(dāng)大。
很多人可能不太清楚兩年多時(shí)間里，開(kāi)發(fā)五個(gè)樓盤（共計(jì)約623畝）究竟有多“勇猛”。
我和大家對(duì)比解釋一下，可能會(huì)更加通俗易懂一些：柳州本地房企，扎根十幾二十年的那種，在十來(lái)年里，如果總共開(kāi)發(fā)有五個(gè)樓盤的話（按每個(gè)樓盤平均占地100畝左右計(jì)算），實(shí)力在柳州應(yīng)該都可以算得上是前十名的存在了，也許、可能排進(jìn)前五名的問(wèn)題也不是很大。
拿下柳州第五盤彰泰歡樂(lè)頌項(xiàng)目后不久，即2020年6月開(kāi)始，彰泰開(kāi)始“大踏步”布局全國(guó)化：出廣西、入無(wú)錫、戰(zhàn)南京……
但步子太大難免會(huì)扯到蛋。因?yàn)橘Y金的原因，2021年4月，彰泰被融創(chuàng)“收購(gòu)”（彼時(shí)雙方明面上對(duì)外說(shuō)的是“合作”），不久后，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期。再往后的“劇情”，相信大家都比較熟悉了：2022年融創(chuàng)“暴雷”，2024年11月彰泰、融創(chuàng)“友好分手”。
而自從2019年12月拿下柳北彰泰歡樂(lè)頌地塊后，至今已經(jīng)5年多了，彰泰在柳州也沒(méi)有再拿新地塊。不過(guò)這并不奇怪，從2022年開(kāi)始，甚至更早一些從2021年開(kāi)始，房企拿地就比較謹(jǐn)慎了。當(dāng)初拿地時(shí)候都喊著要“深耕”柳州的開(kāi)發(fā)商，很多都“悄悄滴，拿地滴不要”。
這幾年不拿地并不奇怪，奇怪的是彰泰歡樂(lè)頌這個(gè)項(xiàng)目。在建設(shè)了一期的六棟住宅樓后，彰泰歡樂(lè)頌項(xiàng)目后續(xù)剩余的10多棟住宅樓，至今仍未推出——未推出的體量大概相當(dāng)于整個(gè)項(xiàng)目總體量的三分之二。
02
大約在2022年的時(shí)候，我的好朋友九伍二柒曾多次問(wèn)過(guò)彰泰柳州的部分中高層管理人員“彰泰歡樂(lè)頌后續(xù)的地塊什么時(shí)候建設(shè)，新的房源什么時(shí)候推出”，但他們幾乎都是語(yǔ)焉不詳?shù)幕卮鸬溃哼€要等一等，規(guī)劃方面要做些調(diào)整……
或許是另有其他不便說(shuō)的原因，又或許可能真是因?yàn)橐?guī)劃要調(diào)整。2024年8月，柳州市自然資源和規(guī)劃局公布了《“彰泰歡樂(lè)頌”規(guī)劃總平圖調(diào)整公示》，同年9月規(guī)劃調(diào)整公示完成。
至今彰泰歡樂(lè)頌的規(guī)劃總平調(diào)整已經(jīng)通過(guò)半年多了，二期地塊是不是已經(jīng)動(dòng)工了呢？3月17日下午，我的好朋友九伍二柒屁顛屁顛的跑去彰泰歡樂(lè)頌溜達(dá)了一圈，但最終卻失望而歸：彰泰歡樂(lè)頌新一期的地塊，土方都依然還沒(méi)有挖一鏟。
不過(guò)，彰泰歡樂(lè)頌外圍有新建道路正在進(jìn)行平整。
我的好朋友九伍二柒說(shuō)，當(dāng)天他站在彰泰歡樂(lè)頌營(yíng)銷中心前，望著彰泰歡樂(lè)頌一期已經(jīng)建好并交付的六棟高層住宅樓，再望著對(duì)面僅僅只隔著一條香蘭大道的宏桂香蘭花園，竟有一種恍如隔世的感覺(jué)。宏桂香蘭花園2012年10月拿地，2014年9月開(kāi)盤，開(kāi)盤時(shí)候4800元/㎡起，均價(jià)大約5500元/㎡左右。
時(shí)光現(xiàn)在已經(jīng)來(lái)到了2025年，彰泰歡樂(lè)頌同樣還是5字頭，均價(jià)大約5900元/㎡左右。但實(shí)際上不論是產(chǎn)品質(zhì)量，還是園林綠化，彰泰歡樂(lè)頌都遠(yuǎn)非宏桂香蘭花園所能比擬的。
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，仿佛回到了十年前！
03
不管是規(guī)劃的原因，還是分期供地的原因，又或者是其他什么原因。總之，在現(xiàn)時(shí)的“冰封期”之下，“按兵不動(dòng)”的并不是只有彰泰歡樂(lè)頌！
比如桂柳路北側(cè)的中梁項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目也比較奇特，剛開(kāi)始項(xiàng)目名叫中梁云璟，后來(lái)又改成中梁云棲山境。我的好朋友九伍二柒說(shuō)，他感覺(jué)這兩個(gè)項(xiàng)目名字都不太“得分”，第二個(gè)項(xiàng)目名甚至感覺(jué)更為拗口。
4年前，也就是2021年3月，中梁競(jìng)得了上述項(xiàng)目地塊，折合樓面地價(jià)約4650元/㎡，這是中梁在柳州的第二個(gè)項(xiàng)目。
據(jù)未經(jīng)“官方”證實(shí)的說(shuō)法，彼時(shí)中梁之所以愿意“高價(jià)拿地”，是因?yàn)槭艿搅巳趧?chuàng)柳州方面的“鼓噪”：時(shí)任中梁和融創(chuàng)雙方的柳州公司主要負(fù)責(zé)人，在拿地前曾私下口頭約定由中梁前臺(tái)拿地，后期雙方共同開(kāi)發(fā)。但中梁拿地后意外發(fā)生了，融創(chuàng)柳州公司主要負(fù)責(zé)人單方面“撕毀”了此前的口頭約定。
可是地已經(jīng)拿了，實(shí)在沒(méi)辦法中梁只能硬著頭皮上，自己“單肩挑大梁”。聽(tīng)聞時(shí)任中梁柳州負(fù)責(zé)人還因“拿錯(cuò)地”受到了集團(tuán)的處理。
中梁云棲山境項(xiàng)目在2021年底的時(shí)候，就多次傳出即將入市。連營(yíng)銷中心都建好了，工程也有在施工，有部分樓棟如今甚至都已經(jīng)封頂了。但至今卻仍然沒(méi)有入市銷售。
入不入市似乎都兩難。畢竟4650元/㎡的樓面地價(jià)擺在那里，再加上建安成本、稅費(fèi)成本，以及這么多年下來(lái)的資金財(cái)務(wù)成本等等，中梁云棲山境項(xiàng)目單價(jià)不賣到1萬(wàn)/㎡以上，很難能有利潤(rùn)。
04
也不是完全沒(méi)有好消息。
比如最近一直在強(qiáng)調(diào)的“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”，又比如今年柳州大力度的城中村改造釋放了大批的購(gòu)房需求等等，都讓房地產(chǎn)“破冰”在即，行業(yè)寒冬似乎快要過(guò)去了。
2025年柳州也有一些純新樓盤已經(jīng)入市或者即將入市，有個(gè)別樓盤銷售數(shù)據(jù)還不錯(cuò)。這些都給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了絲絲暖意，也給那些仍然在等待和觀望的樓盤帶去了希冀。
但，房企像以前那樣高周轉(zhuǎn)、大規(guī)模全國(guó)性擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)永遠(yuǎn)過(guò)去了，未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)健的資金流、強(qiáng)大的產(chǎn)品力將是永恒的主題。
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