今年的政府工作報(bào)告，依然有不少關(guān)于房地產(chǎn)的表述。
包括“穩(wěn)住樓市股市”、“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”，以及“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”等穩(wěn)字經(jīng)。
還有，要“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。
這也是“好房子”，首次寫入政府工作報(bào)告。
近期住建部在組織編制好房子建設(shè)指南，也在修訂住宅項(xiàng)目的規(guī)范，其中有一項(xiàng)就是要把住宅的層高提高到不低于三米。
毋庸置疑，“好房子”建設(shè)將給房地產(chǎn)市場競爭，確立一個(gè)新的更高標(biāo)準(zhǔn)，這也是接下來房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型必須要挖掘的增量市場。
今年的蘭州樓市，也表現(xiàn)的很不一樣。
土地端的信號非常明顯，從去年年底開始，蘭州開始拿出了這座城市最好的土地。
以前那些還有點(diǎn)舍不得、捂著的，現(xiàn)在統(tǒng)統(tǒng)拿出來推介。
而且定價(jià)也給拿地的企業(yè)給到了比較好的利潤想象空間，當(dāng)下蘭州出讓的住宅用地，幾乎都具備這幾個(gè)特征：
比之前更低的樓面價(jià)，更寬松的指標(biāo)，和幾乎沒有捆綁條件的限制。
2017年、2018年左右，蘭州主城好地段的居住用地，樓面地價(jià)四五千是很常規(guī)的，而且有的還有很多配建要求。
現(xiàn)在，即便是主城各區(qū)頂好的地段，樓面地價(jià)也基本都在三千四五。
為的就是讓現(xiàn)在拿地的開發(fā)企業(yè)，能確保將來項(xiàng)目的流速和利潤，讓大家最終能成功賣掉房子而且賺到錢。
尤其是像安寧、城關(guān)這種斷供多年的板塊，現(xiàn)在開始瘋狂供應(yīng)土地了，都是好地段，優(yōu)質(zhì)地塊。
而且最近幾個(gè)月出讓的土地還有幾個(gè)鮮明的特征：首先，地塊規(guī)模不會太大，都是幾十畝，上百畝很少幾乎沒有。
像安寧中央商務(wù)區(qū)，成片上規(guī)模的土地，也是拆分成二三十畝，四五十畝這樣的規(guī)模出讓。
這個(gè)用意就是讓企業(yè)在有利潤和有流速的前提下，現(xiàn)金流可以快速的周轉(zhuǎn)，從而企業(yè)內(nèi)部可以自循環(huán)起來。
其次，四代宅的政策在被快速的推進(jìn)。
自從去年公布政策，今年，蘭州隱約已經(jīng)有種四代宅遍地開花的狀態(tài)了。
目前已經(jīng)亮相的安寧中?！の磥碇常喟资y河國際，雁灘斌鑫·云頌……還有一些新拿地或者手頭有地的企業(yè)，也都在籌備四代宅了。
四代宅的目的，其實(shí)就是給到開發(fā)商可以提升室內(nèi)附加值，最終用來促進(jìn)去化的。
相比現(xiàn)有庫存下的普通產(chǎn)品，肯定是有一些競爭力的?，F(xiàn)在的政策可以說很細(xì)致了，而且還在加碼，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)還會更細(xì)致。
再一個(gè)就是，從去年土地出讓開始，蘭州的城市容易率開始降低了。
2-2.5/2.9容積率的地塊現(xiàn)在是主流，而且很多還搭配一點(diǎn)綠地，目的就是為了方便做出改善和豪宅產(chǎn)品。
但是如果我們站在一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)的角度來看，這些本質(zhì)都是為了提升售價(jià)而設(shè)置的。
現(xiàn)在我們能感受到的土地市場的一些變化，最終的預(yù)期就是讓能夠拿地的企業(yè)，有的賺。
只要有盈利，這個(gè)游戲就能持續(xù)進(jìn)行下去。
基本能熬到現(xiàn)在的開發(fā)商，屬于血包比較厚的了，所以大家是具備做出改變，繼續(xù)下去的實(shí)力的。
但是，現(xiàn)在的房企基本都面臨一件很重要的事情：就是做高端產(chǎn)品的能力。
現(xiàn)在的市場，明顯就是剛需的需求沒有那么洶涌了，雙軌制還在推進(jìn)，以后的市場主流就是改善，就是好房子。
現(xiàn)在能夠拿到好地塊是明確的，但這不代表躺著就能賺錢。
畢竟，高端購買力其實(shí)也沒有大家想象中那樣充沛，而且，挑剔那也是一定的，只有真正的好產(chǎn)品才有可能會激活這部分需求。
比如今年蘭州樓市競爭比較激烈的安寧主城，中央商務(wù)區(qū)范圍、孔家崖范圍，土地源源不斷地在出讓，要落地的基本都是四代宅。
這是一個(gè)以前沒有嘗試過的新產(chǎn)品，一說四代宅，現(xiàn)在很多人先想到的是蘭州的自然環(huán)境。
春秋季沙塵暴來了怎么應(yīng)對，露臺雖好，家庭隱私怎么保障？一切都在試水階段。
會做高端、能做高端，在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場絕對是一個(gè)巨大的能力。
這個(gè)并不是說過去那些所謂的豪宅，很多企業(yè)覺得只要愿意花錢堆料就是高端了。
這肯定是嚴(yán)重低估有錢人鑒賞能力的行為，過去談市場，現(xiàn)在談產(chǎn)品，對客戶和產(chǎn)品還是要有足夠的敬畏。
現(xiàn)在活下來的企業(yè)，一類是主流房企中的優(yōu)秀代表，還有一類深耕地方、靠產(chǎn)品精細(xì)化出圈的中小型房企。
這兩類房企這些年成功從重規(guī)模轉(zhuǎn)為重品質(zhì)、重體驗(yàn)，而且確實(shí)也因此嘗到甜頭了。
每過幾年，行業(yè)的基本面就會由量變到質(zhì)變，再而重新洗盤。
2025年及以后的地產(chǎn)業(yè)，將和以前不再相同。因?yàn)樾袠I(yè)基本面，發(fā)生了若干確定性的變化。
剛需客戶陸續(xù)要和大家說拜拜了，倒還是有年輕顧客買新房，但主要是父母掏錢的二代。
純自力更生的年輕人，只能進(jìn)入：二手房市場，公租房市場，安置小區(qū)。
剛需是最大的客戶群體，當(dāng)他們從一手到二手，房地產(chǎn)業(yè)失去了規(guī)?；幕A(chǔ)。
上一代房子過時(shí)了，是今天客戶換房的理由。如果沒有建立產(chǎn)品代際差的觀念，會很吃虧的。
這是一個(gè)屬于“好房子”的時(shí)代，建設(shè)好房子是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新賽道。
誰能抓住這一次轉(zhuǎn)型的好機(jī)會，“誰能建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰就會有市場，有發(fā)展，有更好的未來”。
并且，這還不僅僅是對開發(fā)商而言，與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)。
如上游的新技術(shù)、新材料的創(chuàng)新應(yīng)用，下游的智能家居市場等，都將打開新的想象空間。
大家一起解放思想，重建底層邏輯，跟上新時(shí)代的玩法吧。
作者=指蘭針·瑞幸
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