今年兩會政府工作報(bào)告再提:"加快保障性住房建設(shè)和供給"，中央層面多次定調(diào)，在此政策窗口期監(jiān)管層對民生類REITs的傾斜支持明顯加強(qiáng)。
2024年以來，保租房板塊成為公募REITs二級市場的“佼佼者”，備受投資人青睞。受益于國內(nèi)無風(fēng)險(xiǎn)利率下降，但不動產(chǎn)市場的租金壓力和交易流動性的降低導(dǎo)致資本化率普遍上升。在此環(huán)境下，長租公寓等抗周期性資產(chǎn)尤其受到投資者的關(guān)注。從目前已上市的6只租賃住房REITs表現(xiàn)來看，表現(xiàn)出極強(qiáng)的抗周期性、相對穩(wěn)健的出租率、優(yōu)質(zhì)的投資選擇，未來仍有多只保租房REITs正在推進(jìn)和申報(bào)中。
01
已上市的6單REITs整體表現(xiàn)
從已上市6單租賃住房REITs披露2024年第四季度經(jīng)營業(yè)績的來看：
從營業(yè)收入來看，6只REITs基本穩(wěn)健，城投寬庭大幅增長，紅土安居因?yàn)?a class="keyword-search" >出租率下滑收入下滑明顯。
從出租率來看，6只REITs仍舊保持較高的出租率，四季度由于年底換租的影響，華潤有巢出租率有所上漲外，其他均不同程度下滑，但相比城市平均出租率仍舊優(yōu)勢顯著，充分體現(xiàn)了保租房REIT在市場中的穩(wěn)定性和抗壓性。華潤有巢項(xiàng)目離地鐵站較遠(yuǎn)存在劣勢，但是泗涇項(xiàng)目在第四季度實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，出租率重回94%以上。與之相反，紅土深圳安居項(xiàng)目，連續(xù)一年下滑，招商蛇口林下項(xiàng)目由于企業(yè)大客戶退租，出租率下滑至79%。
從EBITDA利潤來看，6只REITs四季度利潤穩(wěn)中有降，因出租率水平下降，利潤受到影響，紅土安居下滑明顯。
從租金水平來看，6只REITs漲跌差異，受所在區(qū)域競品入市影響，四季度大部分保租房REIT的租金水平普遍呈現(xiàn)下降態(tài)勢。但是城投寬庭租金大幅上漲，主要項(xiàng)目底層資產(chǎn)相比其他競品具備顯著的規(guī)模優(yōu)勢。
02
未來十幾只公募REITs在路上
2025年除了上海地產(chǎn)租賃住房REIT首發(fā)上市外，另有多家企業(yè)宣布推進(jìn)保租房REITs申報(bào)工作，如蘇州恒泰、建信建融家園、新黃浦、萬科泊寓、雄安集團(tuán)、越秀集團(tuán)、杭州安居集團(tuán)等，其中部分REITs已獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
截止2025年3月7日，同策研究院長租專項(xiàng)研究小組整理
從未來待發(fā)行及擬申報(bào)發(fā)行的REITs來看，底層資產(chǎn)類型有公租房、保租房、產(chǎn)業(yè)園配套公寓及市場化企業(yè)納保公寓等資產(chǎn)配置日益多元，但不難發(fā)現(xiàn)國資系資產(chǎn)包正成為租賃住房證券化賽道的主力軍，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)且擴(kuò)募能力足是其顯著的優(yōu)勢（），能發(fā)行的項(xiàng)目都是優(yōu)中選優(yōu)的資產(chǎn)。而市場化機(jī)構(gòu)發(fā)行REITs的難度仍較大，建信建融家園租賃住房REIT（首個申報(bào)非改租類保障性住房的資產(chǎn)包）2024年3月正式申報(bào)，4月收到政券所反饋，之后無進(jìn)展，同樣萬科泊寓2024年6月宣布籌備REITs申報(bào)，之后無新進(jìn)展。
我國公募REITs處于初級階段，保租房REITs規(guī)模也持續(xù)上漲，但我們也要看到監(jiān)管層一方面對民生類REITs的傾斜，也要看到當(dāng)前發(fā)行REITs的壓力較大及監(jiān)管層的審慎性態(tài)度。
03
長租公寓投資整體仍被看好
隨著更多的政策呵護(hù)，保租房REITs作為新生資產(chǎn)，也在逐步成長。及公寓類資產(chǎn)投資邏輯變化，技術(shù)爆發(fā)、行業(yè)積累以及創(chuàng)新模式的持續(xù)推進(jìn)，長租公寓整體被市場看好。這種轉(zhuǎn)變主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
供應(yīng)端成本螺旋式下降：
在資產(chǎn)端方面，資產(chǎn)價(jià)格的下降與資產(chǎn)包折扣力度的增大，為企業(yè)提供了更具性價(jià)比的資產(chǎn)獲取機(jī)會。同時，無風(fēng)險(xiǎn)利率的下行趨勢，尤其是LPR從4.9%降至3.3%，降低了長租公寓的融資成本，直接提升項(xiàng)目的投資回報(bào)率，如果是保障性租賃住房專項(xiàng)債券利率可能更低，增強(qiáng)項(xiàng)目的盈利空間。
在運(yùn)營方面，通過技術(shù)賦能大幅降低了管理成本，大數(shù)據(jù)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，提升了房源管理、租客服務(wù)和安全管理的效率。同時，通過規(guī)?；少徍湍K化裝修，供應(yīng)鏈成本也得到有效壓縮。靈活的長短租結(jié)合模式降低了空置率，而自有營銷渠道搭建（如小程序、官網(wǎng)、直播等）則進(jìn)一步降低了營銷成本。
在退出機(jī)制方面，經(jīng)營優(yōu)秀的項(xiàng)目可通過大宗交易或公募REITs實(shí)現(xiàn)快速資金回籠，不僅保障了投資的安全性，還為企業(yè)的持續(xù)擴(kuò)張?zhí)峁┝擞辛χС帧?/p>
需求端反而是重點(diǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)
需求端仍是潛在風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)所在。一方面，人口增長放緩，租客的購房觀念尚未發(fā)生明顯改變，租客租金支付意愿下降；另一方面，隨著供應(yīng)量的增加，租客的選擇增多，租房周期變短，這將對運(yùn)營商的運(yùn)營能力提出更高要求。因此，未來長租公寓能否實(shí)現(xiàn)從生存到長紅的轉(zhuǎn)變，關(guān)鍵在于公寓品牌的運(yùn)營能力以及基于運(yùn)營所帶來品牌溢價(jià)能力的提升。
總之，長租公寓行業(yè)的投資邏輯已從傳統(tǒng)的資產(chǎn)驅(qū)動轉(zhuǎn)向運(yùn)營與品牌驅(qū)動。隨著技術(shù)賦能、成本優(yōu)化以及多元化的退出機(jī)制，長租公寓未來發(fā)行REITs展現(xiàn)出強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿?。然而，需求端的不確定性提醒投資者需關(guān)注運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，盡早打造品牌價(jià)值高地，通過品牌賦能提升溢價(jià)能力，以應(yīng)對潛在的市場挑戰(zhàn)。
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