哪里都看不見它，哪里又都是它。
這兩句話是對當下房地產(chǎn)最好的評價。
從民營企業(yè)家座談會，到今年的兩會，我們看到的都是人工智能、機器人這些新科技，曾經(jīng)的座上賓——房地產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)很少再提了。
不過，不提并不代表不重要，房子依然還是我們老百姓手里最重要的資產(chǎn)，它的漲跌都會深深地影響到大家的消費和投資。
今天，柏年就跟大家好好聊聊當下的樓市，有什么新的政策出臺？
樓市和生育，這對矛盾要如何化解？
買房又該怎么買？哪些房子絕對不能買？
無論你近期是要買房還是賣房，柏年強烈建議你把這篇文章看完。
話不多說，讓我們開始。
一、當下的樓市現(xiàn)狀
當下的樓市，用一個詞概括，那就是分化嚴重。
1月份，20個重點城市新建商品住宅成交面積達558萬平方米，同比增長33%。
其中，深圳、廣州、上海這樣的一線城市表現(xiàn)最為亮眼：在深圳，新房成交5090套，同比激增97.3%；二手房成交4554套，增長31.5%。
與此形成鮮明對比的是，三四線城市，樓市依舊在承壓，按照現(xiàn)在的銷售進度，這些房子得60多個月，也就是5年才能賣完，更不用說，每年還有新開發(fā)的樓盤上市。
賣得不好，價格自然也就很難提上去，甚至出現(xiàn)了“北鶴崗，南個舊”，幾萬塊錢就能買套房的現(xiàn)象。
出現(xiàn)這種兩極分化的原因也不難猜，一線城市房價能快速企穩(wěn)，受益于兩大要素。
一是產(chǎn)業(yè)聚集，人口凈流入。工作機會多，大家對未來有預期，而且流入人口大多是年輕人，面臨結(jié)婚買房的剛需，房價容易被兜住。
二是限購政策的松綁，無論是對社保年限要求的降低，還是降低首付比率，都有助于年輕人上車。
兩個因素疊加，這些城市的房價快速企穩(wěn)。
三四線城市房價承壓，原因跟上面類似，不過正好是反過來的。
一是沒有產(chǎn)業(yè)或者原有產(chǎn)業(yè)沒落，本地人口流失的，上面說的鶴崗和個舊就是典型，原先的支柱產(chǎn)業(yè)是采礦，礦挖完了，人就只能去外地打工，本地房子自然就沒人要了。
緊接著的第二點是，這些地方由于產(chǎn)業(yè)沒落，政府收入銳減，各種公共服務能省則省，像什么公交車停運，學校老師工資發(fā)不出來，甚至小區(qū)連物業(yè)都沒有，導致居住體驗也很差，人口加速流出，形成惡性循環(huán)。
這些因素綜合到一起，國內(nèi)樓市就出現(xiàn)了嚴重分化。
面對這種分化的局面，政策也針對性地進行了調(diào)整。
像這些高線城市，面臨的是房子賣不出去的問題，明晃晃地打折，容易被監(jiān)管約談，因此他們變通了一下，干脆就取消公攤，按套內(nèi)面積來計算，變相進行降價。
此外，這些城市存量房多的是，開發(fā)商也不打算建新的樓盤了，那就直接現(xiàn)房銷售，開發(fā)商能及時收到錢，買房人也不用再擔心爛尾了。
對于一二線城市來說，有錢人多的是，要刺激他們再買點新房子。因此，政策側(cè)重于提質(zhì)保價和“好房子”建設。
對房子隔音、層高、建材這些都有更高的要求，再搭配當下最流行的智能家居概念，聽上去就高級。核心就是為了刺激有改善性需求的購房者。
最后，宏觀層面上，土地收儲算是當下為數(shù)不多，能影響到樓市供求關系的政策了。
一方面，地方政府可以無償收回企業(yè)不愿意開發(fā)的地塊，無本的買賣，不會增加財政壓力，地方政府還是有動力去做的；
另一方面，對于其他的地塊，允許地方政府使用專項債來回收土地，2025年專項債規(guī)模預計將達到4萬億元，其中10%也就是4000億專門是用來收儲的。
根據(jù)華鑫證券的統(tǒng)計，截至2025年2月，全國擬收儲地塊超160宗，總價350億元，預計能消化52%的閑置地塊，效果還是相當明顯的。
二、不同城市的三種路徑
講到這里，有些朋友可能會有疑惑，國內(nèi)當前最嚴峻的一個問題就是生育率下降，人口負增長。
眾所周知，高房價是導致生育率下降的重要原因，那么現(xiàn)在就面臨一個重要抉擇，保房價還是保生育率呢？還是說會有什么兩全之策？
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