上周六的二手房成交量，又給市場添了一把火。 單日網(wǎng)簽1473套，刷新2024年929新政以來的最高周末記錄。
不只是成交量爆了，
市場上甚至出現(xiàn)了二手房東抱團(tuán)漲價(jià)的現(xiàn)象。
從2024年在政策刺激下迎來的“年中爆發(fā)”，
到2025年開年上演的“淡季逆襲”，
上海二手房市場正呈現(xiàn)出超預(yù)期的回暖態(tài)勢。
不得不說，今年的小陽春，讓人意外驚喜。
大盤，供需兩旺
當(dāng)下的市場有多火熱？
我們來看幾個(gè)數(shù)據(jù)就知道了。
1、成交量創(chuàng)新高：
2024年1-2月2.2W套，2025年1-2月2.9W套，同比+34%，
3月成交量有機(jī)會(huì)沖刺3萬套，這極有可能是近4年來的交易巔峰。
2、帶看量創(chuàng)新高：
春節(jié)后，上海二手房市場的帶看量創(chuàng)5年內(nèi)新高。
購房者看房熱情高漲，市場很火熱，說明需求真實(shí)存在。
同時(shí)，上海新增掛牌量：2024年1-2月2.7W套，2025年1-2月3.2W套，同比+18%。
目前新增掛牌放緩，去化效果明顯。
整體來看，2025大盤的走勢要顯著優(yōu)于2024年。
供需兩旺的市場行情，引爆了小陽春。
結(jié)構(gòu)上500W以下的房源成交占比沖高到80%，
剛需愿意入市買房，這是樓市止跌回穩(wěn)的主要力量。
與此同時(shí)，春節(jié)后掛牌價(jià)已于最新周止跌。
樓市和任何資本市場一樣，短期趨勢上具有反身性。
而且房地產(chǎn)體量大，趨勢引導(dǎo)的慣性更強(qiáng)。
當(dāng)國家的政策調(diào)控人為打斷了樓市的反饋環(huán)，市場氛圍上從熊轉(zhuǎn)牛，反轉(zhuǎn)差不多就快來了。
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微觀，割裂分化
整體來看，目前的上海樓市，供需兩旺，止跌回穩(wěn)的趨勢非常明顯。
但在微觀市場，卻是千姿百態(tài)的割裂行情。
從房外房研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，內(nèi)中環(huán)一些板塊，掛牌價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的漲幅。
數(shù)據(jù)來源：房外房研究院
具體到微觀市場，品質(zhì)改善類小區(qū)，掛牌價(jià)和成交價(jià)正在雙向奔赴。
比如大寧金茂府95㎡的三房：去年年底掛牌價(jià)1226萬，成交1196萬，近期新掛牌1398萬。
仁恒河濱城128㎡的三房，2月初掛牌價(jià)1500萬，成交價(jià)1425萬，后面新掛出來的同戶型三房，掛牌價(jià)1520萬。
萬科海上傳奇85㎡的兩房，1月份掛牌788萬，成交770萬，
近期新增同戶型的2室2衛(wèi)，掛牌價(jià)沒有低于830萬的。
比如浦東花木綠城錦繡蘭庭，2015年的板樓，年后成交單價(jià)上漲1.29萬/平，
同一戶型，年前買和年后買，總價(jià)相差165萬。
這類小區(qū)一些不堅(jiān)定的房東在去年新政后就砸盤拋售，所以低價(jià)筍盤早都去化完畢。
剩下的存量房東都是硬骨頭，不愿意低價(jià)賣房。
不過市場并不買賬，成交量還沒有大的爆發(fā)。
買家雖然愿意入市并接受價(jià)格，但錨定去年低價(jià)成交，并不愿意為現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格買單。
所以到底能不能來一波“量價(jià)齊升”，仍需持續(xù)監(jiān)測后市。
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宏觀熱度難掩微觀分化。
與火熱的剛需改善市場相對(duì)應(yīng)的是，中外環(huán)遠(yuǎn)郊板塊還未出現(xiàn)止跌的跡象。
數(shù)據(jù)來源：房外房研究院
具體到微觀市場，低總價(jià)房源放量且仍在降價(jià)：比如次新動(dòng)遷+老破小。
典型的次新動(dòng)遷房，虹橋茗雅苑，有套房源掛牌從270W降到227W，降幅-15%。
新都名園82平的兩房，去年12月成交總價(jià)478萬，當(dāng)前同戶型掛牌價(jià)416萬，降幅-13%。
虹橋博雅苑89平的兩房，1月份成交381萬，當(dāng)前在掛376萬。
維持我們之前的結(jié)論，只有當(dāng)?shù)涂們r(jià)房源，包括老破小，它們的價(jià)格能夠穩(wěn)住時(shí)，整體房地產(chǎn)市場的大盤價(jià)格才能真正穩(wěn)定下來。
只有在這種情況下，向上置換到品質(zhì)更高的小區(qū)的房價(jià)才能有底氣地穩(wěn)步上升。
否則，購房者的心理價(jià)位仍然會(huì)停留在之前的低價(jià)水平。
因?yàn)樗麄冊谙蛏现脫Q時(shí)，自己出售的房子可能還在面臨降價(jià)的壓力。
其實(shí)從去年開始，我們就一再強(qiáng)調(diào)，上海樓市已經(jīng)進(jìn)入分化時(shí)代，再難普漲。
不同區(qū)域，不同產(chǎn)品冷熱不均，會(huì)是未來房地產(chǎn)市場的常態(tài)。
所以建議每一個(gè)買房人把精力從宏觀的判斷放到更加微觀的市場觀察中。
花更多的精力放在選房這件事上，關(guān)注每個(gè)小區(qū)的真實(shí)成交價(jià)走勢。
成交價(jià)變化小就擇機(jī)而動(dòng)，成交價(jià)一直往上走，就果斷出手。
至于怎么看真實(shí)成交？
可以從鏈家APP看成交價(jià)，也可以咨詢我們來判斷。
大盤止跌回穩(wěn)，微觀千姿百態(tài)。
這種市場行情對(duì)買賣雙方的要求更高。
面對(duì)當(dāng)下的狀況，觀觀老師對(duì)大家有幾點(diǎn)貼心建議：
1、不要太擔(dān)心，上海樓市最悲觀的時(shí)候已經(jīng)過去。
2、對(duì)于今年必買房的購房者，要做好預(yù)警，多做備份，找對(duì)標(biāo)最低的房源。及時(shí)用“備胎策略”對(duì)抗?jié)q價(jià)：A板塊次新漲價(jià)明顯，轉(zhuǎn)投B板塊倒掛盤。
3、剛需客群提前做好防御性購買，性價(jià)比高的房源可以加大買入力度。
不過經(jīng)濟(jì)增速還不夠快，依然不建議加杠桿投資。
建議關(guān)注頭部、優(yōu)質(zhì)、稀缺品種。
比如：中環(huán)內(nèi)次新、頂流學(xué)區(qū)、超跌、高租售比、二手倒掛的板塊。
4、手上有好房子的房東，可以適當(dāng)?shù)踔鴥r(jià)格賣，但置換客戶依舊要把握時(shí)機(jī)。
同質(zhì)化嚴(yán)重、供大于求、包租房上市分流的產(chǎn)品要加速賣出。3月是比較好的出貨窗口，4月之后置換客可能會(huì)流失加劇。
比如：無學(xué)區(qū)的老公房、外環(huán)外非地鐵次新房、動(dòng)遷房。
當(dāng)然，如果你不看好后市，或是對(duì)于自己的收入，穩(wěn)定月供沒有信心，那么再觀望一下也是可以的。
我不認(rèn)為“觀望”對(duì)上海樓市來說是一件壞事。
在眾多觀望的購房者身影下，我感受到的是暗流涌動(dòng)。
是蕓蕓眾生，對(duì)于安家上海的渴望。
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