3月16號(hào)，中辦、國(guó)辦印發(fā)了《提振住房消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》，方案提出提振消費(fèi)要放寬準(zhǔn)入，減少限制，其中一項(xiàng)住房消費(fèi)被列入“大宗消費(fèi)升級(jí)”范疇，這是一個(gè)重要的信號(hào)，背后的深意我們從四個(gè)方面來(lái)解讀：
第一，住房重歸“消費(fèi)”的范疇，意味著未來(lái)住房也要進(jìn)一步放寬準(zhǔn)入，減少限制，樓市調(diào)控打開(kāi)了更大的操作空間，值得關(guān)注的就是北上深政策導(dǎo)向。
第二，從方案提振的內(nèi)容來(lái)看，一是加大城中村和危房的改造，也就是通過(guò)動(dòng)拆遷來(lái)增加購(gòu)房的消費(fèi)需求。二是明確提出要通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)存量住房，房企獲救繼續(xù)拿地投資，收來(lái)的房子用作保障住房，這也是住房消費(fèi)的范疇。三是關(guān)于住房公積金的政策里面提出明確兩點(diǎn)，要降低公積金的利率和擴(kuò)大公積金的使用范圍，未來(lái)公積金既可以用來(lái)買(mǎi)房也可以租房，這都是提振住房消費(fèi)的重要內(nèi)容。
第三，從統(tǒng)計(jì)口徑來(lái)看，不管買(mǎi)房和租房都是住房消費(fèi)的范疇。現(xiàn)在部分城市的房地產(chǎn)GDP核算口徑已經(jīng)在做調(diào)整，由原來(lái)的成本核算法轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化租金評(píng)估法，這也是國(guó)際上通用的一類(lèi)方法，這兩種核算方法最大的區(qū)別就是對(duì)自有住房?jī)r(jià)值的評(píng)估。老百姓原來(lái)住在自己的房子里面，是根據(jù)住房的成本折算，未來(lái)會(huì)依據(jù)房子的市場(chǎng)租金核算，也就是假設(shè)房子市場(chǎng)化出租可以產(chǎn)生多少價(jià)值，用這個(gè)價(jià)值來(lái)作為GDP核算的口徑。市場(chǎng)化租金評(píng)估的數(shù)值會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本法評(píng)估水平，體現(xiàn)了租房消費(fèi)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)性會(huì)進(jìn)一步提升，調(diào)整之后房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度會(huì)進(jìn)一步上升，房地產(chǎn)的重要性會(huì)進(jìn)一步提高。
第四，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，消費(fèi)類(lèi)住房已經(jīng)開(kāi)始率先止跌回穩(wěn)，并且主要集中在核心城市。1、 2月國(guó)家發(fā)布的數(shù)據(jù)，住宅和商辦類(lèi)物業(yè)完全是兩種情況。住宅的銷(xiāo)售面積增速由去年同期-24.8%，大幅收窄至-3.4%，收窄21.4個(gè)百分點(diǎn)。但是商辦類(lèi)物業(yè)，辦公樓銷(xiāo)售面積由去年同期的14.9%的增長(zhǎng)下降到-29.5%，商業(yè)用房銷(xiāo)售面積由去年同期的17.3%的增長(zhǎng)下降到-15.8%?？梢钥闯?，居住消費(fèi)類(lèi)跟投資類(lèi)的商辦物業(yè)止跌回穩(wěn)水平截然相反。2、從70城城市房?jī)r(jià)變動(dòng)來(lái)看，新房市場(chǎng)，一線(xiàn)城市環(huán)比增長(zhǎng)了0.1，二線(xiàn)城市持平，三線(xiàn)城市下降0.3%，一線(xiàn)城市率先體現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的跡象。二手房市場(chǎng)，一線(xiàn)城市包括部分二線(xiàn)城市，盡管價(jià)格上承受一定的壓力，但是部分區(qū)位和地段比較好的二手房租金收益比超過(guò)了10年期國(guó)債收益率水平，具備了資產(chǎn)配置的潛力。從房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，一線(xiàn)城市已經(jīng)率先出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的跡象，未來(lái)一線(xiàn)城市止跌回穩(wěn)的潛力會(huì)進(jìn)一步加大。
來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
此外，住房重歸 “消費(fèi)”范疇，結(jié)合兩會(huì)重點(diǎn)提及的好房子，國(guó)家這次也明確提出來(lái)，好房子不僅體現(xiàn)在新房領(lǐng)域，包括未來(lái)二手房領(lǐng)域也要去打造好房子，主要是通過(guò)改造二手房的公共配套，比如加裝電梯，增加二手房小區(qū)的公共車(chē)位，外立面的改造，下水道管線(xiàn)的整體改造，提升二手房的品質(zhì)跟功能配套。國(guó)家已明確提出來(lái)2000年以前的房子都要納入城市更新的范疇，隨著這些政策的實(shí)施以及未來(lái)功能配套的加持，在核心地段二手房具備升值保值的潛力，這些房子可以值得入手。
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