兩會剛結(jié)束，立馬出臺重磅的經(jīng)濟刺激政策！
3 月 17 號兩部委聯(lián)合印發(fā)《提振消費專項行動方案》，這是把兩會精神落到實處、搞活內(nèi)需、刺激消費的重要舉措，其中也包含住房消費。
然而，有專家和大 V 分析認為，該方案隱含著不歡迎投資房產(chǎn)的需求。
這到底是怎么回事呢？
咱們來詳細剖析一下。
文件共有八章，共計 30 條內(nèi)容。第一章是城鄉(xiāng)居民增收促進行動，其中第二小點是拓寬財產(chǎn)性收入渠道，多措并舉穩(wěn)住股市等等，但里面并未提到房地產(chǎn)，也未將住宅作為資產(chǎn)、財產(chǎn)收入進行考量。
有大 V 據(jù)此認為，這一章節(jié)未提及房地產(chǎn)，對樓市似是隱性利空。
而關(guān)于住房的描述放在了第四章 “大宗消費更新升級行動” 里面的第 16 點 —— 更好滿足住房消費需求：持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加快實施城中村改造和危舊房改造，充分釋放住房需求潛力等。
咱們先來討論一下：
買房，到底屬于消費，還是投資？
老楊先亮明觀點，買房行為既屬于消費，又屬于投資。
首先，統(tǒng)計局在進行 GDP 統(tǒng)計的時候，是把房產(chǎn)銷售列入投資項，而非消費項，全球其他國家也大多如此統(tǒng)計。GDP是經(jīng)濟增加值的概念。
在1993年“國民經(jīng)濟賬戶體系”（SNA體系）中，購買商品房被歸為投資行為，不屬于消費行為。
一次買房，使用幾十年，類似機器設(shè)備，這與吃喝玩樂等消費不同。
其次，在消費品價格 CPI 當中，沒有包含房價，卻包含了房租，全球其他國家也是這樣計算的。
也就是說，租房屬于消費行為，所以租金價格是重要的CPI 構(gòu)成；而買房所形成的價格并不在消費品價格監(jiān)控范疇之內(nèi)。
商品房購買是短期內(nèi)集中支付大量貨幣，但所購商品房用于今后幾十年的消費，購買支出與當期實際住房消費不對等。因此，按照國際通行做法，住房消費服務(wù)通常用住房的估算租金及物業(yè)管理及維修費等來反映，而不將房地產(chǎn)價格直接納入反映居民日常消費價格變動的CPI中
再次，在我國的貸款分類當中，居民部門貸款主要分為消費貸與經(jīng)營貸兩類。而買房貸款，即個人按揭貸款，屬于消費性貸款。
通過上述分析可知，買房同時具備消費屬性和投資屬性。
另外，還有一個有趣的現(xiàn)象。
從過去我國的房地產(chǎn)政策變化來看，在樓市繁榮、偏熱的時候，會進行緊縮型調(diào)控，這時一般不會提及買房消費，比如2016-2021年重要會議和文件中就沒提過住房消費。
而在樓市比較低迷、國家救市的過程中，常常會把買房作為消費需求進行刺激和推動。比如2008年四季度至2009年。
買房是否屬于消費，其實有點像夜間用具。
當需要他的時候，他就很重要，是刺激消費的重要組成部分；但任何時候，都別奢望會明確表示支持投資。
而經(jīng)濟活躍，或者樓市過熱的時候，這個夜間用具就暫時用不著了，也就很難從明面上出現(xiàn)在鼓勵消費的領(lǐng)域。
理解了這一點，大家就不會太迷惑了。
房子，是不是財產(chǎn)呢？
答案是肯定的！
房子是中國家庭的主要財產(chǎn)。
而且，與其他多種財產(chǎn)類似，房產(chǎn)還能產(chǎn)生收入。
明面上的收入，就是租金。
暗地里的收入，就是升值。
但房子會否升值，何時升值，升值幅度，存在很大的不確定性。這一點類似股市。
此次兩辦文件把買房放在了住房消費領(lǐng)域，這已經(jīng)是在大力支持買房行為了。
沒把它放在拓寬財產(chǎn)性收入渠道中，也屬正常。各位專家和大 V，不宜過度解讀。
假如今年和明年，房地產(chǎn)市場都沒能實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，那么后續(xù)出臺類似文件時，很可能會在財產(chǎn)性收入環(huán)節(jié)有所提及。這是后話。
公積金貸款利率很快將下調(diào)
最后，此次文件中有個亮點，即適時降低住房公積金貸款利率，這一舉措頗具新意。
商業(yè)性個人貸款利率調(diào)整得比較快、比較多，而公積金貸款利率調(diào)整的節(jié)奏相對較慢。
上次降低公積金貸款利率，還是在 2024 年 “517 新政” 當中。
而去年九月底，在國家新政中，又出現(xiàn)了一次明顯的下調(diào)商業(yè)性房貸利率，部分城市首套商業(yè)性房貸利率甚至接近了公積金貸款利率；但公積金貸款利率一直沒變化。
一方面，這說明銀行的貸款資金充裕，急于投放出去，所以利率一降再降。但無論怎么降，商業(yè)性房貸利率都不應(yīng)低于公積金貸款利率。
另一方面，公積金貸款利率確實偏高，應(yīng)該及時下調(diào)。去年5.17新政時，公積金貸款利率降了 0.25 個百分點，五年期以上的首套房貸利率為 2.85% 。
我估計接下來很快會再次下調(diào)公積金貸款利率，降幅大概在 0.3 個百分點左右。
這對于使用公積金貸款的購房者來說，是個利好消息，每個月可以減少還款成本。
這一利好，預(yù)計很快就會落地了。
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