5年前，在位于望京的金輝大廈里第一次見(jiàn)到林定強(qiáng)，從那時(shí)開(kāi)始接觸金輝控股。
印象中，“閩系房企”總是被貼上激進(jìn)的標(biāo)簽，但諸如融僑、金輝等一向求穩(wěn)。尤其是搬至北京后，金輝控股變得更加低調(diào)、神秘。
在地產(chǎn)寒潮中，多家“閩系房企”先后爆雷，而金輝控股一直堅(jiān)挺。直至2024年3月，金輝控股公告稱尚未支付已到期票據(jù)的未償還金額，本金總額為3億美元，宣告?zhèn)鶆?wù)違約。
回顧整個(gè)2024年，金輝控股的日子并不好過(guò)。據(jù)其預(yù)計(jì)，2024年度母公司擁有人應(yīng)占虧損將大幅擴(kuò)大，最高或達(dá)95億元。
實(shí)際上，在2023年，金輝控股的歸母凈利潤(rùn)首次虧損5.8億元，主要原因包括物業(yè)減值準(zhǔn)備計(jì)提、投資物業(yè)重估收益減少、融資成本增加以及銷管費(fèi)用率抬升等。
面對(duì)虧損，金輝控股積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，2024年期末有息負(fù)債264.16億元，較去年年末下滑10.2%，短債規(guī)模較去年年末減少49%至71.61億，占比從47.4%降至27.1%。
同時(shí)，金輝控股在2024年4月贖回美元債優(yōu)先票據(jù)，結(jié)清所有公開(kāi)市場(chǎng)信用類債券，并于7月成功發(fā)行5.5億中期票據(jù)。
在保交付方面，金輝控股2024年在全國(guó)22座城市累計(jì)交付27000+套高品質(zhì)住宅，且多城超預(yù)期提前交付。
去年虧損接近百億
金輝控股上市比較晚，雖沒(méi)有趕上“黃金時(shí)代”，但也曾接近“千億”。
2020年10月，金輝控股在香港交易所掛牌上市。當(dāng)年，其業(yè)績(jī)可謂亮眼。
這一年，金輝控股累計(jì)完成合約銷售金額972億元，接近千億；營(yíng)收達(dá)348.8億元，同比增長(zhǎng)34.3%；凈利潤(rùn)38.2億元，同比增長(zhǎng)42%。
2021年，金輝控股持續(xù)發(fā)力，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收400.2億元，同比增長(zhǎng)14.8%；實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)77.5億元，同比增長(zhǎng)0.4%；歸母凈利潤(rùn)32.7億元，同比增長(zhǎng)4.7%。
受房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的影響，2021年金輝實(shí)現(xiàn)合約銷售金額947.2億元，比上年的972億元略有下滑，這是金輝近四年來(lái)首次出現(xiàn)銷售額下滑。
2020年，金輝控股董事長(zhǎng)林定強(qiáng)曾表示，“公司2021年的合約銷售金額預(yù)計(jì)會(huì)突破千億?！弊罱K，金輝控股的千億目標(biāo)未能達(dá)成。
進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，金輝控股全年?duì)I業(yè)收入353.2億元，同比下跌11.8%；實(shí)現(xiàn)毛利51.8億元，公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)為17.05億元。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年，金輝控股全口徑銷售額為401.8億元，相比2021年的947.2億元下跌57.58%；權(quán)益銷售額為320.1億元，較2021年的664.5億元下跌51.9%。
2023年，市場(chǎng)環(huán)境依舊嚴(yán)峻，金輝控股營(yíng)業(yè)收入為342.49億元，同比下跌3.0%；公司擁有人應(yīng)占虧損為5.81億元，年內(nèi)全面虧損4.34億元，這也是金輝控股上市以來(lái)首次由盈轉(zhuǎn)虧。
2024年前三季度，金輝集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入214.14億元，毛利率為14.43%；凈利潤(rùn)為虧損31.15億元，歸母凈利潤(rùn)為虧損30.99億元。
全年來(lái)看，金輝控股預(yù)計(jì)2024年度母公司擁有人應(yīng)占虧損將大幅擴(kuò)大，達(dá)到不超過(guò)95億元。
至于虧損原因，金輝控股在公告中指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒持續(xù)疲軟，公司合約銷售價(jià)格面臨下行壓力，導(dǎo)致地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率下降，同時(shí)公司應(yīng)占合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司的虧損也有所增加。
金輝控股還表示，基于全年銷售情況及管理層對(duì)未來(lái)銷售價(jià)格的預(yù)期，公司對(duì)2024年度發(fā)展中物業(yè)及持作出售的竣工物業(yè)計(jì)提了減值損失。
另外，商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行，致使2024年度公司物業(yè)出租率和租金水準(zhǔn)均不及預(yù)期，部分投資性物業(yè)在2024年度產(chǎn)生了公允價(jià)值虧損。
實(shí)際上，早在2013年，金輝控股就開(kāi)始沖擊上市，直至2020年才在港交所掛牌。
上市當(dāng)年，金輝控股的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)良好。截至2020年末，其債務(wù)總額達(dá)537.74億元，同比增幅9.6%；凈負(fù)債額271.83億元，相比2017年下降7.4億元。
從“三道紅線”指標(biāo)來(lái)看，其凈負(fù)債率為75.3%，現(xiàn)金短貸比為1.4，剔除預(yù)售款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為69%，均達(dá)到“三道紅線”政策綠檔要求。
進(jìn)入2021年，金輝控股三道紅線依舊維持綠檔：凈負(fù)債率為88%，現(xiàn)金短貸比1.2，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率68.5%。
這一年，金輝控股的債務(wù)結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步優(yōu)化，銀行借款占比達(dá)61.8%，CMBS占比10.1%，美元債占比8.6%，境內(nèi)債占比12.8%，信托等其他非標(biāo)融資壓縮至6.7%。
然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，金輝控股2022年“三道紅線”仍維持綠檔，但債務(wù)余額從之前的水平開(kāi)始出現(xiàn)變化。
到2023年末，金輝控股債務(wù)余額從2022年的378.158億元減少到292.84億元，降幅約22.2%，這顯示出公司在主動(dòng)降杠桿，優(yōu)化債務(wù)規(guī)模。
不過(guò)，金輝控股的短期償債壓力凸顯，即期債務(wù)總額大約139.40億元，而期末現(xiàn)金及銀行余額僅70.729億元，在手現(xiàn)金難以覆蓋短期債務(wù)償還需求。同時(shí)，短債規(guī)模較年初增長(zhǎng)15%至139.41億，占比從年初的32%升至47.4%，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所惡化。
2024年，金輝控股面臨著更為嚴(yán)峻的債務(wù)挑戰(zhàn)。3月20日，公司公告稱尚未支付已到期票面利率7.8%票據(jù)的未償還金額，本金總額為3億美元，正式宣告?zhèn)鶆?wù)違約。
從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024年上半年，期末有息負(fù)債264.16億元，較去年年末下滑10.2%，其中短債規(guī)模較去年年末減少49%至71.61億，占比從47.4%降至27.1%，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。
從融資成本角度，2020-2021年，金輝控股加權(quán)平均債務(wù)成本處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)，2020年為7.47%，較上期末降低0.3個(gè)百分點(diǎn)；到2023年，加權(quán)平均債務(wù)成本為5.99%，較上年度略有下降。
這意味著，金輝控股在融資成本控制上取得一定成效，但市場(chǎng)環(huán)境惡化帶來(lái)的銷售壓力和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，依然給公司帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。
在房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”，一眾“閩系房企”開(kāi)始激進(jìn)擴(kuò)張，而林定強(qiáng)卻走出了獨(dú)特的“金輝模式”。
1966年，林定強(qiáng)出生于福建福州福清縣。1996年，30歲的林定強(qiáng)創(chuàng)立金輝集團(tuán)，開(kāi)啟創(chuàng)業(yè)征程。
創(chuàng)業(yè)初期，林定強(qiáng)另辟蹊徑，聚焦于小房型項(xiàng)目，以高品質(zhì)工程打響品牌知名度。1999年，金輝首個(gè)獨(dú)立操盤項(xiàng)目福州錦江花園落成，憑借出色品質(zhì)成為當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)標(biāo)桿。
2001年，不滿足于區(qū)域發(fā)展的林定強(qiáng)帶領(lǐng)金輝開(kāi)啟全國(guó)化擴(kuò)張之路。2004年，金輝成功在重慶拿下省外第一個(gè)項(xiàng)目，邁出向外拓展的關(guān)鍵一步。
2005年，金輝與融僑達(dá)成戰(zhàn)略合作，林定強(qiáng)出任融僑執(zhí)行總裁，雙方以股權(quán)置換方式攜手發(fā)展。在合作期間，他們共同投資19家房地產(chǎn)公司，業(yè)務(wù)版圖迅速擴(kuò)大。
2009年，融僑金輝布局全國(guó)11城，挺進(jìn)全國(guó)房企20強(qiáng)，躋身百億房企行列，并將總部遷至北京。不過(guò)，由于雙方董事長(zhǎng)年齡差距、做事風(fēng)格不同等因素，2010年兩家公司和平分手。
之后，林定強(qiáng)開(kāi)始謀求上市。金輝先后于2013年、2016年、2020年多次遞交上市申請(qǐng)，最終于2020年10月29日成功在港交所掛牌上市。
上市前后，金輝控股銷售規(guī)模增長(zhǎng)迅猛。2017-2021年，其全口徑銷售金額分別為445.1億元、746.8億元、888.6億元、972.0億元、947.2億元，一度逼近“千億陣營(yíng)”。
近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻，金輝控股面臨諸多挑戰(zhàn)。為了確保企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和順利傳承，林定強(qiáng)一度扶持兒子林宇接班。
林宇自2019年加入金輝控股董事會(huì)，2020年升任執(zhí)行總裁，展現(xiàn)出接班意圖。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，林定強(qiáng)采取漸進(jìn)式過(guò)渡策略，通過(guò)人事調(diào)整逐步為林宇鋪路。
作為職業(yè)賽車手出身的“房二代”，林宇主張“速度與激情”的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，提出“彎道超車”戰(zhàn)略，目標(biāo)將金輝控股帶入行業(yè)前30強(qiáng)。
“二代”接班可能打破企業(yè)原有的發(fā)展節(jié)奏，接下來(lái)林宇或?qū)⑼苿?dòng)公司加速轉(zhuǎn)型，但當(dāng)務(wù)之急是如何實(shí)現(xiàn)扭虧為盈？
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