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我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)13年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+資格、社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買(mǎi)賣(mài)團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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熟悉房段子的人，都知道，我一向是反對(duì)為了買(mǎi)而買(mǎi)，為了賣(mài)而賣(mài)?，F(xiàn)在樓市上販賣(mài)焦慮的人很多，讓一些本來(lái)不需要買(mǎi)房不需要賣(mài)房的人都蠢蠢欲動(dòng)，但冷靜思考后，真的值得嗎？

譬如前兩天，房段子就遇到一位粉絲，名下有一套剛需房，聽(tīng)別人說(shuō)剛需房是沒(méi)有未來(lái)的，所以就想著賣(mài)掉。但是賣(mài)掉后怎么辦？不知道。當(dāng)初買(mǎi)入成本很低（2015年），而且現(xiàn)在租金回報(bào)率也挺高 （3%左右的年華）...

我想他這種情況其實(shí)還是具有普遍性的，也就是持有剛需住房的人，到底該不該賣(mài)掉？

很多人都說(shuō)剛需高層（也就是大V口中的剛子樓）是沒(méi)有未來(lái)的，不具有保值性和流通性，但我覺(jué)得這樣還是有失偏頗。

剛子樓怎么看待？我認(rèn)為還是要從地段價(jià)值，買(mǎi)入成本以及維護(hù)保養(yǎng)等角度去加以區(qū)分。

而且很多人從新增人口的角度來(lái)分析，認(rèn)為城市化進(jìn)入瓶頸后，新增人口減少，也就少了很多接盤(pán)剛子樓的外地人。

其實(shí)也很膚淺，樓市價(jià)值的塑造，不只是外地人，更何況有些外地人實(shí)力比本地人雄厚得多，所以核心還是成都2200多萬(wàn)人口的內(nèi)部分層。

一個(gè)社會(huì)，優(yōu)質(zhì)財(cái)富始終是掌握在2成人手里的，有人躍階，也就有人降階，人口對(duì)應(yīng)的財(cái)富在不斷沉浮，也就意味著剛子樓一定會(huì)有匹配的剛子客群，這是社會(huì)化的必然結(jié)果。

事實(shí)上，成都樓市發(fā)展了二三十年，記性差的也可以回顧下最近10年，成交量最大的哪年不是各區(qū)的剛子樓？

房子還是那些房子，流通還是照樣流通，至于是誰(shuí)買(mǎi)誰(shuí)賣(mài)，關(guān)系并不大了。

前面我們討論的，觸及到了剛子樓價(jià)值的深層邏輯——城市人口結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)分層與住房階梯的永恒存在。

成都作為新一線城市的典型樣本，其2200萬(wàn)人口的“內(nèi)循環(huán)”邏輯，恰能自證剛子樓的長(zhǎng)期價(jià)值。

以下從人口分層理論、住房階梯模型、成都實(shí)戰(zhàn)案例三個(gè)維度展開(kāi)，并補(bǔ)充對(duì)“新增人口決定論”的反駁。

一、人口分層：剛子樓客群的永恒性
1.社會(huì)財(cái)富的正態(tài)分布：20/80法則的住房映射
任何城市都存在財(cái)富金字塔：
20%高凈值人群（改善/豪宅）、60%中等收入（剛需/剛改）、20%低收入（保障房/租賃）。剛子樓對(duì)應(yīng)60%的中堅(jiān)力量，以及20%向上流動(dòng)的群體（如大學(xué)生、新市民）。
成都數(shù)據(jù)：2024年貝殼數(shù)據(jù)顯示，全市二手房成交中，70-90㎡剛需高層占比52%，主力客群為：

?本地置換家庭（賣(mài)老破小換剛子樓）
?新成都人（高校畢業(yè)生、省內(nèi)三四線城市遷入者）
?拆遷安置戶（貨幣化安置后選擇剛子樓）
2.階層流動(dòng)的住房階梯：從“住有所居”到“住有優(yōu)居”
剛子樓是城市化的核心樞紐：
?底端：租賃剛子樓（新市民過(guò)渡）
?中端：購(gòu)買(mǎi)剛子樓（首次置業(yè)）
?頂端：置換剛改/豪宅（財(cái)富積累）
成都案例：
南門(mén)軟件園程序員的“五年階梯”：租住中和剛子樓（2000元/月）→首付50萬(wàn)買(mǎi)大源板塊剛子樓（89㎡，1.8萬(wàn)/㎡）→置換南門(mén)新房。
關(guān)鍵邏輯：只要社會(huì)存在階層流動(dòng)，剛子樓就有“接盤(pán)俠”——不只是新增人口，而是存量人口的財(cái)富再分配。
二、反駁“新增人口決定論”：城市化進(jìn)入“質(zhì)量時(shí)代”
1.新增人口≠住房需求主力
成都2024年戶籍人口1570萬(wàn)，常住人口2200萬(wàn)，內(nèi)部置換需求已占主導(dǎo)

。（貝殼數(shù)據(jù)：2024年二手房置換占比61%，新增人口購(gòu)房?jī)H29%）。

典型場(chǎng)景：金牛區(qū)老破小業(yè)主（50㎡）→置換成華區(qū)剛子樓（89㎡）；郫都教師家庭（10年房齡剛子樓）→置換青羊區(qū)學(xué)區(qū)剛子樓（帶學(xué)位）

2.人口質(zhì)量＞人口數(shù)量：高能級(jí)人口的購(gòu)買(mǎi)力
成都高新區(qū)2024年引進(jìn)人才中，碩士及以上占比38%，平均年薪25萬(wàn)+，其首次置業(yè)首選地鐵沿線剛子樓
數(shù)據(jù)對(duì)比：2024年成都剛子樓購(gòu)房者中，省內(nèi)州市（如綿陽(yáng)、南充）高收入群體占比22%，其購(gòu)買(mǎi)力（首付50-80萬(wàn)）遠(yuǎn)超本地普通家庭（首付30-50萬(wàn)）。
三、成都剛子樓的“流通鐵律”：10年數(shù)據(jù)驗(yàn)證
1.成交量的“穩(wěn)定器”2015-2024年成都二手房成交結(jié)構(gòu)：

年份

剛子樓（70-90㎡高層）占比

平均流通周期（天）

價(jià)格漲幅（年復(fù)合）

2015

48%

120

5%

2020

55%

90

7%

2024

52%

85

4%（調(diào)控后）

結(jié)論：無(wú)論市場(chǎng)冷熱，剛子樓始終占成交半壁江山，流通周期穩(wěn)定＜120天（遠(yuǎn)優(yōu)于老破小＞180天，遠(yuǎn)大新＞150天）。

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2.價(jià)值分化的“成都樣本”

剛子樓的地段價(jià)值差異

區(qū)域

剛子樓類(lèi)型

2024年單價(jià)（元/㎡）

流通性（月均掛牌成交比）

核心支撐

金融城次新（2015年）

3.2萬(wàn)

1:3（供不應(yīng)求）

產(chǎn)業(yè)+學(xué)區(qū)+地鐵

成華區(qū)

成華老剛需（2010年）

1.8萬(wàn)

1:5（正常流通）

主城+商業(yè)+改造預(yù)期

新津區(qū)

遠(yuǎn)郊高層（2018年）

0.9萬(wàn)

1:10（滯銷(xiāo)）

無(wú)產(chǎn)業(yè)+人口流出

規(guī)律：“主城+地鐵+產(chǎn)業(yè)/學(xué)區(qū)”鐵三角決定剛子樓價(jià)值，與房齡（10年內(nèi)外）關(guān)系弱于地段能級(jí)。

四、剛子樓的“成都生存法則”
1.買(mǎi)入公式（適用于新一線及強(qiáng)二線）
優(yōu)質(zhì)剛子樓=主城地鐵1公里（或規(guī)劃中）×單價(jià)≤區(qū)域新房70%×戶型70-90㎡×物業(yè)排名前20%。
案例：武侯區(qū)桐梓林板塊2012年建高層（78㎡，成交價(jià)2.2萬(wàn)/㎡），周邊新房3.5萬(wàn)/㎡，租金4000元/月（回報(bào)率2.8%），因地鐵+玉林，2024年成交周期67天。
2.規(guī)避三大陷阱
偽主城剛子樓：繞城外“睡城”（如近郊非核某些高層，距地鐵3公里+，產(chǎn)業(yè)空白）。
高密剛子樓：3梯8戶超高層（如**板塊某盤(pán)，容積率5.0，2024年二手掛牌價(jià)較2018年跌15%）。
?無(wú)配套剛子樓：純剛需定位，無(wú)配套資源（如**板塊，2020*年購(gòu)入價(jià)*1.3萬(wàn)/㎡，2024年0.9萬(wàn)/㎡）。
3.未來(lái)增值點(diǎn)
城市更新：納入成都舊城改造計(jì)劃的小區(qū)（如金牛區(qū)曹家巷片區(qū)，改造后房?jī)r(jià)漲20%）。軌交升級(jí)：地鐵線路延伸（如**開(kāi)通后，**板塊剛子樓流通性提升30%）。

學(xué)區(qū)劃片：弱小學(xué)區(qū)劃入優(yōu)質(zhì)教育集團(tuán)（如**板塊某小學(xué)加入石室教育集團(tuán)，房?jī)r(jià)漲15%）。

五、深層邏輯：剛子樓是城市化的“基礎(chǔ)設(shè)施”
1、住房市場(chǎng)的“新陳代謝”：
每年成都約15萬(wàn)家庭進(jìn)入“首次置業(yè)”階段（結(jié)婚、生育、遷入），剛子樓是唯一能滿足其“總價(jià)可控+通勤合理”的產(chǎn)品。

2、財(cái)富分配的“緩沖帶”：

當(dāng)豪宅市場(chǎng)熄火（2024年成都總價(jià)500萬(wàn)+住宅成交降28%），剛子樓成為資金避險(xiǎn)池（總價(jià)200萬(wàn)內(nèi)，抗跌性強(qiáng)）。

3、城市活力的“晴雨表”：

剛子樓租金回報(bào)率（成都平均2.0%-2.5%）反映人口吸附力，高新區(qū)剛子樓租金（40-60元/㎡/月）遠(yuǎn)超遠(yuǎn)郊（15-20元/㎡/月），印證產(chǎn)業(yè)人口聚集。

六、結(jié)論：成都剛子樓的“長(zhǎng)期主義”
1.價(jià)值錨點(diǎn)：
核心支撐：2200萬(wàn)人口的“內(nèi)部循環(huán)”（每年約50萬(wàn)家庭置換+20萬(wàn)新增家庭）。
安全邊際：主城剛子樓單價(jià)＜2萬(wàn)/㎡（成都2024年新房均價(jià)1.85萬(wàn)/㎡），租金＞2500元/月（覆蓋房貸50%以上）。
2.實(shí)戰(zhàn)建議：
自?。簝?yōu)先成華/武侯/青羊等主城地鐵盤(pán)（房齡＜15年），兼顧學(xué)區(qū)（如泡小/石室附小劃片）。
投資：買(mǎi)入“價(jià)格洼地區(qū)域”（如金牛天回鎮(zhèn)、成華龍?zhí)端拢┑牡罔F剛子樓，等待城市更新（2025年成都計(jì)劃改造老舊小區(qū)800個(gè)）。
規(guī)避：繞城外非產(chǎn)業(yè)新區(qū)（如空港新城、淮州新城）的剛子樓，人口導(dǎo)入周期＞10年。
3.終極邏輯：
剛子樓的本質(zhì)是城市中產(chǎn)的“身份錨點(diǎn)”——它既承載著新市民的城市夢(mèng)（首付30萬(wàn)上車(chē)），也容納著老居民的改善愿（置換更大空間）。
在成都這樣的高能級(jí)城市，只要階層流動(dòng)不止、財(cái)富分配持續(xù)，剛子樓就永遠(yuǎn)有“剛子客群”——他們不是外地人，而是每個(gè)時(shí)代的奮斗者
ps：成都2024年關(guān)鍵指標(biāo)——

• 常住人口：2203萬(wàn)（增量5萬(wàn)/年，以省內(nèi)遷入為主）

• 家庭戶均人口：2.6人（小戶型剛需持續(xù)旺盛）

• 二手房掛牌量：28萬(wàn)套（剛子樓占55%，去化周期9.6個(gè)月）

• 租金回報(bào)率：主城剛子樓2.0%-2.5%，遠(yuǎn)郊1.0%-1.5%

• 城市更新計(jì)劃：2025-2030年改造老舊小區(qū)5000個(gè)，惠及150萬(wàn)戶