不知道這兩年你們有沒有留意到一個(gè)奇特的樓市現(xiàn)象。
在像北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京這些房價(jià)“高高在上”的一二線城市里，原本不太受待見的老破小，居然越來越多地闖入了買房人的視野，成交量那叫一個(gè)猛漲，甚至隱隱有超越次新房的勢頭。
就拿上海來說，從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)來看，2020年起，300萬總價(jià)以內(nèi)的二手房成交占比一路攀升，到2024年，這一比例已經(jīng)高達(dá)48%，創(chuàng)下了近年來的新高。
01
在過去，大家似乎都更鐘情于新房或者次新房，覺得它們小區(qū)新、設(shè)施全、環(huán)境好、物業(yè)優(yōu)。
可如今，現(xiàn)實(shí)卻來了個(gè)大反轉(zhuǎn)。
以北京為例，在今年的小陽春期間，二環(huán)的老破小價(jià)格呈現(xiàn)出明顯的上漲趨勢。
要知道，北京的二環(huán)那可是城市的核心地段，周邊配套設(shè)施完善，交通更是便利得沒話說。盡管房子老舊，但就沖著這地段，不少剛需購房者還是心動(dòng)不已。
再看深圳，雖說老破小漲價(jià)趨勢不太明顯，可今年小陽春期間，咨詢量卻大幅升高。
許多年輕人表示，在預(yù)算有限的情況下，深圳的老破小是他們在這座城市扎根的希望。
畢竟，能在深圳擁有一套自己的房子，哪怕小點(diǎn)、舊點(diǎn)，那也是一種歸屬感。
上海的老破小市場更是火爆。
自去年9月底救市政策出臺后，老破小率先實(shí)現(xiàn)量價(jià)齊升。從去年10月到今年1月，短短四個(gè)月，上海二手房成交約9.9萬套，其中老破小就占了4.5萬套，近乎撐起了二手房市場的半壁江山。
不僅成交量高，價(jià)格敏感度還特別高。像浦東梅園的嶗山二村，30平左右的小戶型，去年6月成交價(jià)每平6.6萬，到今年1月，相同面積的房子成交價(jià)直接飆到了9.9萬每平；靜安的海防村，作為核心位置的學(xué)區(qū)老破小，30平的房子今年1月成交價(jià)更是跳漲到19萬每平，相比兩個(gè)月前漲幅高達(dá)28%。這些數(shù)據(jù)無不顯示著上海老破小市場的火熱程度。
廣州的情況也類似，一些位于中心城區(qū)的老破小，憑借著周邊成熟的商業(yè)、教育、醫(yī)療資源，吸引了大量購房者。
盡管房子破舊，但生活便利性讓不少人選擇忽略其缺點(diǎn)。
02
曾幾何時(shí)，老破小的流動(dòng)性那叫一個(gè)差，基本只有特定的一小部分人群會(huì)考慮購買，比如在小區(qū)門口開五金店的中年老板，或是擺攤賣雞蛋灌餅的小夫妻。
他們選擇老破小，主要是因?yàn)閮r(jià)格相對便宜，且能滿足基本的居住和生意需求。
但這兩年，隨著樓市生態(tài)的巨大變遷，老破小的客群結(jié)構(gòu)發(fā)生了翻天覆地的變化。
2022年，成為了樓市的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)，樓市從繁榮走向下行，由此引發(fā)了一系列結(jié)構(gòu)性變化。
首先在政策方面，大規(guī)模的棚改貨幣化安置成為歷史，取而代之的是老舊社區(qū)改造。自2019年老舊社區(qū)改造正式啟動(dòng)以來，全國眾多城市掀起了改造熱潮。
這5年間，全國累計(jì)開工改造了28萬個(gè)老舊社區(qū)。改造內(nèi)容包括給老房子加裝電梯，讓住在高層的居民出行更方便；煥新外立面，讓老舊的樓房煥然一新；改造老化的水電設(shè)施，保障居民生活的基本需求；增加停車位，緩解停車難題；安裝智能安防設(shè)備，提升小區(qū)的安全性。
這些實(shí)實(shí)在在的改造措施，極大地提升了老房子的居住價(jià)值。要知道，老房子大多位于城市的核心地段，位置優(yōu)越，一旦居住價(jià)值提升，自然就吸引了更多人的目光。
而且，老舊社區(qū)改造如今已成為一項(xiàng)普惠工程。
今年3月，住建部召開會(huì)議，明確提出要將2000年以前的老舊房子全部納入城市更新和老舊社區(qū)改造范圍。
部分城市，如杭州、北京、上海、南京、廣州、深圳等6個(gè)城市的中心城區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)了原拆原建的案例。
要是買到的老破小能碰上原拆原建，那可就相當(dāng)于中了“升值大禮包”，這怎能不讓人心動(dòng)？
其次，買房的客群也發(fā)生了顯著變化。2022年之后，00后開始踏入買房市場。
這一代年輕人有著全新的觀念，單身主義盛行，不結(jié)婚、不生娃的現(xiàn)象越來越普遍。
這種生活方式的轉(zhuǎn)變，使得他們對房屋戶型結(jié)構(gòu)的需求也大不相同。過去，三口之家至少需要小三房，經(jīng)濟(jì)條件好點(diǎn)的四口之家甚至?xí)非笏姆俊?/p>
但現(xiàn)在，00后的單身經(jīng)濟(jì)模式下，小兩房甚至一房就能滿足他們的生活需求。而當(dāng)下新房市場，主力銷售的大多是改善型大戶型，價(jià)格較高。
年輕人在預(yù)算有限的情況下，只能將目光投向小戶型房源。老舊社區(qū)里的小戶型正好符合他們的需求，于是，年輕客群逐漸被吸引到了老破小市場。
03
隨著樓市生態(tài)的變化，老破小的客群逐漸由特定小眾群體轉(zhuǎn)變?yōu)榘罅磕贻p剛需購房者的多元群體。
年輕剛需大軍的加入，徹底盤活了老破小的流動(dòng)性，使得老破小具備了當(dāng)年剛需次新房的屬性。
說到底，年輕人選擇老破小，深層次的原因在于房地產(chǎn)市場的投資屬性逐漸減弱。
如今，市面上80%-90%的房子都不再具備明顯的升值潛力，大家買房的考量維度也隨之發(fā)生了根本性變化。
以前買房，大家主要考慮的是升值空間，為了實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，愿意背負(fù)房貸杠桿。
但現(xiàn)在，買房更多是為了滿足居住需求，從投資思維轉(zhuǎn)向了消費(fèi)思維。
在消費(fèi)思維下，背負(fù)過高的杠桿就不再受歡迎，就好比沒人愿意貸款買個(gè)奢侈品包包一樣。
當(dāng)房子不再普遍上漲時(shí)，大家買房自然更傾向于量力而行。老破小正好契合了這種消費(fèi)觀念，在房子回歸大宗消費(fèi)品屬性的時(shí)代，成為了眾多年輕人的選擇。
04
不過，需要注意的是，并非所有城市的老破小都值得購買。
當(dāng)下，只有一線城市和強(qiáng)二線城市的老破小更具價(jià)值，比如北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、蘇州等城市。
這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口持續(xù)流入，對住房的需求較為穩(wěn)定，老破小憑借其核心地段的優(yōu)勢，在市場上仍有一定的競爭力。
而普通二線、三線甚至四線城市的老破小，就需要更加謹(jǐn)慎地挑選。
這些城市的房地產(chǎn)市場相對較弱，人口吸引力不足，如果老破小所在的小區(qū)沒有特別突出的優(yōu)勢，如優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、稀缺地段等，其未來的流動(dòng)性和保值增值能力可能會(huì)大打折扣。
此外，還有一個(gè)重要因素需要關(guān)注，那就是房子的養(yǎng)老金制度落地時(shí)間點(diǎn)。
一旦該制度落地，必然會(huì)對現(xiàn)有的老破小價(jià)格體系造成沖擊。因?yàn)榉孔拥酿B(yǎng)老金制度涉及到房屋維修、保養(yǎng)等費(fèi)用的長期規(guī)劃，這可能會(huì)改變老破小的持有成本和市場預(yù)期，進(jìn)而影響其價(jià)格走勢。
所以，對于有意購買老破小的購房者來說，除了考慮地段、價(jià)格、戶型等常規(guī)因素外，還需密切關(guān)注房子的養(yǎng)老金制度相關(guān)動(dòng)態(tài)，以便做出更加明智的購房決策。
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