2025年的合肥樓市，注定是“新計容卷王”爭霸的一年。
近日，兩大重磅新盤——招商春和景明和天阜序壹號接連官宣即將入市消息，掀起新一輪“搶房大戰(zhàn)”。
NO.1|壹
案名發(fā)布：兩大新盤定位鮮明，搶占市場先機
招商春和景明
招商蛇口全新代建項目春和景明即將入市，結(jié)合董鋪湖濕地公園生態(tài)資源，打造“低密+公園社區(qū)”模式，瞄準地緣改善客群。
該項目是蜀山城投拿地，招商代建，規(guī)劃16棟，5棟7F+9棟8F+2棟11F，共420戶。容積率1.2，網(wǎng)傳戶型主力面積段113-209m2，很少見的純洋房小區(qū)。
天阜序壹號
沒想到這次天阜的新盤延續(xù)“壹號”，政務東的天阜壹號33畝地做了10棟樓，老城的天阜序壹號16畝地規(guī)劃4棟樓，不得不說天阜真的很會做小地塊。
從戶型來看，126m2、139m2，主要針對老城區(qū)的地緣性客源。
NO.2|貳
新計容也瞄準了小戶型
從此次推的新樓盤能看出，現(xiàn)在的新計容也瞄準了小戶型。
例如我剛剛提到的招商春和景明最小113m2、天阜序壹號126m2，還有經(jīng)開區(qū)JK202402號地塊、經(jīng)開區(qū)JK202403號地塊也是113㎡起步。
可能有以下幾點原因：
1、新計容規(guī)則優(yōu)化
新計容政策下，開發(fā)商需在有限的土地上平衡容積率與產(chǎn)品定位。小戶型因其更高的單位面積利用率，可在滿足容積率要求的同時提升項目整體收益。
2、市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)
合肥購房主力仍以剛需和首改客群為主。
根據(jù)2024年的全年合肥新房成交數(shù)據(jù)來看，排名前列的多為剛需或者剛改，總價低、首付壓力小，契合年輕家庭的經(jīng)濟能力。
來源：第一房研究院AI樓市指數(shù)系統(tǒng)
根據(jù)濱湖去年的二手房成交數(shù)據(jù)來看，整個濱湖2024年全年賣了8000套左右的二手房，當時70/90政策下的房子占了很大一部分。
3、市場需求分化：剛需與改善并存
改善型需求雖增長顯著，但受限于高總價，市場容量有限。開發(fā)商需通過差異化產(chǎn)品策略，即在核心區(qū)主推大戶型，而在其他板塊（如老城、東部新中心等）加大中小戶型供應，以覆蓋更廣泛的客群。
合肥屬于一個周期性市場。不缺需求，只缺好房子。當下的合肥樓市，想要買新計容起步基本上都是300萬，350萬都買不到一個好位置。
來源：合肥樓市航拍
如果說在這些高能級區(qū)域能有個總價不高的新計容產(chǎn)品，應該市場也不會太差。這是當下的市場情況，也是開發(fā)商開始做小戶型的初衷。
NO. 3｜叁
重點樓盤
根據(jù)招商春和景明和天阜序壹號所在的董鋪湖板塊和包河老城，推薦以下重點樓盤：
偉星玖峯匯是高新區(qū)唯一滿分競品質(zhì)項目，目前是尾盤狀態(tài)，均價1.9-2.1萬/m2。
偉星玖峯匯是高新唯一滿分競品質(zhì)項目，層高與其他項目相比高，綠建三星、裝配率65%，鄰近安徽省婦幼西院配套成熟。緊鄰長江西路高架，這個是項目硬傷，目前項目已經(jīng)是尾盤，可選房源不多。
綠城詠溪雲(yún)廬以4-6F的低密度疊墅產(chǎn)品為主，容積率1.1，而且有大面積的落地窗和露臺設計?？拷佀畮煲粋?cè)為四層，其他為六層，部分產(chǎn)品得房率可以做到120%左右，單價2.8-7.37萬/㎡。
項目生態(tài)稀缺，容積率1.1，合肥主城罕見純疊墅社區(qū)，直面董鋪湖，綠城“云廬系”高端產(chǎn)品線，是綠城去年回歸合肥后首個高端項目，客群較為純粹，是合肥目前新房價格天花板。
晶宮山水拾光規(guī)劃為10-17F的小高層，戶型125-143m2，成交備案均價2.6萬/m2，價格比較穩(wěn)定。
項目相對而言性價比高，董鋪湖板塊入門級改善盤，低密舒適，10-17層小高層設計，容積率1.8，居住密度適中。距地鐵2號線，通勤效率較為方便。開發(fā)商品牌較弱，在合肥缺乏標桿項目。
招商天青臻境該項目鄰近樊洼西路，推窗見湖。共規(guī)劃10棟洋房（7-11層），5棟小高層（14層），即將清盤，目前價格3萬+/m2，92折。
招商天青臻境項目是招商高端產(chǎn)品，生態(tài)稀缺，宋式飛檐+香檳格柵外立面，打造湖山雅居意境。與綠城詠溪雲(yún)廬客群重疊，但兩則產(chǎn)品差異，項目即將清盤。
NO. 4｜肆
總結(jié)
2025年的新盤戰(zhàn)場早已超越單純的價格廝殺。誰能在產(chǎn)品力、資源占有、交付保障上做到“三位一體”，誰就能收割下一波改善紅利！這場戰(zhàn)役，沒有旁觀者，只有領跑者。
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