杭州今天賣出了地王，樓面單價(jià)7萬(wàn)7。
我的朋友老潘表達(dá)了他的看法，他的看法我都贊同，大家有興趣推薦去關(guān)注“潘不二說樓市”。
我也談一些我的看法。
首先，我在粉絲群里觀察到，這個(gè)7.7萬(wàn)/平米的樓面價(jià)，對(duì)深圳童鞋來(lái)說，有沖擊，疊加上之前DeepSeelk的沖擊，覺得杭州都把深圳（早年的地王紀(jì)錄）比過了，深圳不行了。
我倒是不那么看，沒那么嚴(yán)重，深圳去年底不是也出了地王嘛，這個(gè)不說明什么。（下面會(huì)詳細(xì)解釋）。
單說這塊地，我總的看法是：1）7.7萬(wàn)的地王價(jià)，這不是個(gè)值得擔(dān)心的事，反而是個(gè)好事。地價(jià)看起來(lái)比較貴，但沒有出現(xiàn)面粉比面包貴的投機(jī)特點(diǎn)，市場(chǎng)依然理性。2）這個(gè)恰可以理解是對(duì)“14號(hào)文”的呼應(yīng)。讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，讓保障的歸保障。3）不要對(duì)房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)抱有明確幻想。
這塊地能賣得好，最重要的一個(gè)原因是，地塊好，杭州愿意把這個(gè)“壓箱底”的寶地拿出來(lái)賣。把壓箱底的寶地拿出來(lái)賣，這是房地產(chǎn)這一輪深度調(diào)整以來(lái)，地方城市改變最大的地方。北上廣深杭蓉六大核心一線城市，這兩年來(lái)都出現(xiàn)了這種景象，不是某個(gè)獨(dú)有，我之前寫過深圳的調(diào)規(guī)情況《》。
杭州這塊地在濱江，容積率只有2.5，而且注意！沒有限價(jià)、沒有90·70、沒有任何保障房配建，是杭州珍藏多年的核心地塊，被譽(yù)為是“杭州的湯臣一品”。湯臣一品是“女俠”徐楓家族在次貸危機(jī)前開發(fā)的項(xiàng)目，現(xiàn)在擱著外灘看，依然不落伍。
這樣的地，太少了，所以，開發(fā)商會(huì)搶破頭，就這么簡(jiǎn)單。不管它是在杭州，還是在北上廣深，地塊質(zhì)素同類可比的條件下，有這樣的地塊，都會(huì)瘋搶。
那么，這個(gè)背后的邏輯分析重要。我認(rèn)為，這其實(shí)是在“呼應(yīng)14號(hào)文”，就是市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障，商品房就是做高端，要做純粹，價(jià)格全由市場(chǎng)定，這些我先前寫在了這篇文里《》。
這不僅是政策號(hào)召，它的背后也有強(qiáng)大的市場(chǎng)邏輯支撐。我們都清楚，過去20年樓市大周期里，大部分時(shí)間我們的樓市政策都在打壓高端房地產(chǎn)，比如9070、限價(jià)、停建低密度、配建保障房等等，地方城市為了控制房?jī)r(jià)（在統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的）上漲，逐漸完全喪失了出讓高端地塊的動(dòng)力。長(zhǎng)期下來(lái)，這導(dǎo)致了一個(gè)最重要的市場(chǎng)后果：房地產(chǎn)高端市場(chǎng)這一塊反而是一個(gè)短缺市場(chǎng)，我們的高端居住需求其實(shí)沒有得到滿足，可以說渾身上下都是痛點(diǎn)。比如在深圳，你花10多萬(wàn)/平米買新房，大概率你買的是一個(gè)90·70盤、或者是一個(gè)保障房配建的盤、或者是一個(gè)容積率可能高達(dá)8.0乃至10.0以上的盤。他們住的不舒服（我的粉絲里面有不少都表達(dá)了這樣的郁悶），他們需要也有能力換更好的房子。
這在今天，恰好構(gòu)成了高端地塊的市場(chǎng)基礎(chǔ)。這些，那些地方城市現(xiàn)在把好地塊拿出來(lái)賣，并且取消了所有的行政監(jiān)管。而預(yù)期到上述這樣的需求基礎(chǔ)，開發(fā)商也愿意去參與競(jìng)拍。反而地方城市現(xiàn)在還去猛力去賣那些剛需盤，開發(fā)商反而不愿意搞，因?yàn)槭袌?chǎng)上不缺這種房子——尤其是考慮保障房在對(duì)剛需盤天天搞“釜底抽薪”，他們認(rèn)為未來(lái)繼續(xù)搞剛需盤，反而不如搞高端盤財(cái)務(wù)的安全墊更高。
這是核心歸因。
其次，杭州這塊地的地價(jià)，只是看起來(lái)貴但其實(shí)還合理，因?yàn)椴]有出現(xiàn)面粉比面包貴的投機(jī)現(xiàn)象。據(jù)媒體報(bào)道，現(xiàn)在這塊地周邊的價(jià)格也是10萬(wàn)+，這個(gè)地價(jià)是7.7萬(wàn)，未來(lái)又有更好的政策，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)想象空間更大，開發(fā)商如果把產(chǎn)品做到更好，風(fēng)控再好一些，虧錢的概率不高。
我說這個(gè)其實(shí)是想表達(dá)，這個(gè)地價(jià)雖然貴，但是開發(fā)商出價(jià)還是可算理性。背后的原因，我推測(cè)，因?yàn)殚_發(fā)商們現(xiàn)在參與競(jìng)拍的計(jì)算邏輯不同了。過去的價(jià)格邏輯是怎么計(jì)算的？他們都是按照未來(lái)的預(yù)期房?jī)r(jià)來(lái)反推當(dāng)下地價(jià)的，比如預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)每年漲20%，我開發(fā)周期搞個(gè)3年再賣，屆時(shí)房?jī)r(jià)基本就翻倍了，所以現(xiàn)在就是面粉比面包貴也值得干，照樣賺錢。但是看這塊地，沒有那樣的跡象，反而是靜態(tài)的測(cè)算。開發(fā)商以當(dāng)下房?jī)r(jià)為基準(zhǔn)，預(yù)期未來(lái)1-2年房?jī)r(jià)不漲，在這個(gè)條件下來(lái)測(cè)算我要出多少錢拿地。
所以，它是地王，也很貴，但邏輯上還是理性的，和我們以往所見到的地王現(xiàn)象不同。
再有一點(diǎn)，也可繼續(xù)解釋這塊地。類似的地塊，在未來(lái)會(huì)更有想象空間。這主要是因?yàn)楦街诜康禺a(chǎn)身上的行政管制都解除了，主要表現(xiàn)在限價(jià)政策、90·70、保障房配建，以及放寬了設(shè)計(jì)規(guī)范。我們知道，原來(lái)的房子使用率做到80%是頂好的了，但是未來(lái)，商品房的使用率達(dá)到100%，都將是標(biāo)配，你做不到，就不要談產(chǎn)品上的競(jìng)爭(zhēng)力。此外，住建部正在醞釀的新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范——比如層高3米，也會(huì)非常有利于開發(fā)商做出更好的產(chǎn)品。
這些簡(jiǎn)單說就是，政府終于把企業(yè)的經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)權(quán)還給了企業(yè)，企業(yè)可以自己決定規(guī)劃怎樣的住區(qū)、設(shè)計(jì)怎樣的產(chǎn)品、厘定怎樣的價(jià)格……進(jìn)而預(yù)期能夠?qū)崿F(xiàn)更高的回報(bào)率。所以，他們?cè)敢膺M(jìn)場(chǎng)，在未來(lái)，在其它城市，有這樣的地塊，也會(huì)產(chǎn)生同樣的效果。
但至于說，類似地塊地王的出讓，是否能夠更快的視線“止跌回穩(wěn)”，甚至是直接拉動(dòng)房?jī)r(jià)來(lái)V型反轉(zhuǎn)。這無(wú)疑是大家最關(guān)注的，但我的看法卻是不要抱有太大幻想。
上面說的總結(jié)來(lái)說，就是地塊好，地價(jià)雖然是地王但是不算夸張，在未來(lái)的寬松政策下能做出更有想象力的產(chǎn)品。但是，這樣的地塊供應(yīng)量太少了，只是極少數(shù)人的游戲，還是上面說的，最終看供求，市場(chǎng)上主流房屋的供求關(guān)系不逆轉(zhuǎn)，想靠著這些地王扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的普遍預(yù)期，會(huì)非常困難。
從實(shí)證上來(lái)說，即便是過去2年的熊市里，這樣的地王也不是沒有過，而是常有。從2023年的上海豪宅瘋搶到2024年的深圳總價(jià)地王，再到今年各地核心城市的地王頻出。這個(gè)時(shí)間線順下來(lái)，你能看到，房?jī)r(jià)該跌照跌。
統(tǒng)歸一句話，我們面臨的市場(chǎng)局面和以往不再相同，同樣是周期調(diào)整，周期也有大有小。更何況，現(xiàn)在的調(diào)整不僅是周期調(diào)整。想逆轉(zhuǎn)，不會(huì)那么容易。
我個(gè)人不會(huì)依據(jù)這些地王，來(lái)做任何決策。它是個(gè)積極現(xiàn)象，但政策有政策的希望，市場(chǎng)有市場(chǎng)的規(guī)律，我們需要觀察到更多的線索。
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