文/謝逸楓
3月17日，一組統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，2025年前2月，新建商品房銷售面積1.0746億平方米，同比下降5.1%，降幅比2024年全年收窄7.8%。其中住宅銷售面積下降3.4%，降幅比2024年全年收窄10.7%。
2025年前2月，新建商品房銷售額1.0259萬(wàn)億元，同比下降2.6%，降幅比2024年全年收窄14.5%。其中住宅銷售額下降0.4%，降幅比2024年全年收窄17.2%。2025年前2月銷售數(shù)據(jù)降幅有所收窄，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于企穩(wěn)修復(fù)過(guò)程中。
目前部分核心城市的成交熱度或?qū)?dòng)低能級(jí)城市銷售回暖。3月-4月為傳統(tǒng)房地產(chǎn)成交旺季，房企推貨規(guī)模和質(zhì)量提升后，加上地方新一輪政策加碼及落實(shí)收儲(chǔ)商品房庫(kù)存和收回房企的閑置土地，有望推動(dòng)成交放量，加快止跌企穩(wěn)進(jìn)程。
當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回穩(wěn)”具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征，根基尚不穩(wěn)固，鞏固回穩(wěn)成效仍需政策持續(xù)發(fā)力。結(jié)構(gòu)性回穩(wěn)主要體現(xiàn)在以下三方面，一是銷售回穩(wěn)集中在高能級(jí)熱點(diǎn)城市，一線和強(qiáng)二線城市率先復(fù)蘇。
市場(chǎng)交易總體平穩(wěn)。2024年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)交易逐步改善，今年1-2月份市場(chǎng)交易總體平穩(wěn)。從監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，2025年前2個(gè)月新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長(zhǎng)了1.3%和7.1%。
政策效果向低能級(jí)城市傳導(dǎo)仍需時(shí)間，低能級(jí)城市庫(kù)存去化仍面臨較大壓力。二是新房與二手房市場(chǎng)存在分化。新房?jī)r(jià)格復(fù)蘇強(qiáng)于二手房，二手房交易量雖有所回升，但價(jià)格仍處于下跌區(qū)間，說(shuō)明市場(chǎng)仍在“以價(jià)換量”尋找底部。
三是房企銷售改善差異顯著。國(guó)有房企銷售回暖更為明顯，非國(guó)有房企若銷售未能有序企穩(wěn)，仍將面臨較大的流動(dòng)性壓力。一方面是交房問(wèn)題，影響到入市信心。另一方面是白名單覆蓋范圍有限。
目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，已經(jīng)釋放出6個(gè)積極信號(hào)。一是二手房成交持續(xù)走強(qiáng)。2024年2季度來(lái)，隨著下行壓力加速釋放及逆周期調(diào)節(jié)加碼，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力改善，二手房成交回升，2025年有望增長(zhǎng)到兩位數(shù)。
二是城市分化。分化是筑底的前奏。2024年下半年來(lái)，一線及部分強(qiáng)二線城市住宅需求明顯強(qiáng)于其他城市。70城一、二線城市新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比分別于去年11、12 月止跌回升，新房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)量達(dá)到兩位數(shù)。
三是土地市場(chǎng)出現(xiàn)“磨底”早期跡象。2025年前2月全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)同比下降0.3%，降幅較去年同比下降8.7%，收窄8.4%。同時(shí)土地成交結(jié)構(gòu)改善，城投拿地占比顯著下行，少數(shù)高能級(jí)城市占比跳升。
民營(yíng)開發(fā)商參與率反彈，土地供給質(zhì)量提高、溢價(jià)率回升、熱點(diǎn)城市土地單價(jià)報(bào)道創(chuàng)新高、地王不斷出現(xiàn)，這些變化均顯示土地市場(chǎng)的真實(shí)需求或已筑底。但是考慮到城投、國(guó)企、央企的總占比高，土地市場(chǎng)依然處于止跌筑底階段。
四是房?jī)r(jià)下降12個(gè)月后，同比首次上漲。2月70城一二線城市新房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)為正，但一線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)跌。五是一線城市及重點(diǎn)區(qū)域租金降幅收窄，對(duì)應(yīng)通脹預(yù)期企穩(wěn)。六是重點(diǎn)庫(kù)存去化加速，本輪地產(chǎn)供給端經(jīng)歷了一定的調(diào)整。
目前即使包含過(guò)去3年-4 年去化不力（即需求難以恢復(fù)）的庫(kù)存，一線城市去化周期已降至18.1 個(gè)月，而少數(shù)熱點(diǎn)城市（如深圳、杭州等）的去化周期已低于 12 個(gè)月。由于商品房庫(kù)存大量在三四線城市，去化壓力依然大。
后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的進(jìn)程，需重點(diǎn)關(guān)注兩方面政策進(jìn)展。一是回儲(chǔ)政策的優(yōu)化調(diào)整和專項(xiàng)債資金的支持力度。 在收購(gòu)存量土地和商品房方面， 給予城市政府更大的自主權(quán)，涵蓋收購(gòu)主體、價(jià)格及用途等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
這一舉措為各地因城施策提供了更大空間，有助于破解收儲(chǔ)價(jià)格分歧、房源限制及租金回報(bào)率不足等政策堵點(diǎn)。截至2024年9月末，央行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款余額僅為162 億元，商品房收儲(chǔ)落地進(jìn)展較為緩慢。
今年安排的4.4 萬(wàn)億元專項(xiàng)債額度，各地將在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與解決存量問(wèn)題之間尋求平衡.2 月廣東已率先發(fā)行304億元土儲(chǔ)專項(xiàng)債用于收回閑置土地，其他多地已公示擬回儲(chǔ)土地清單或面向社會(huì)征集回儲(chǔ)意愿。
專項(xiàng)債資源能在多大程度上向房地產(chǎn)相關(guān)政策傾斜，以改善市場(chǎng)供需格局，仍有待進(jìn)一步觀察。一方面是4.4 萬(wàn)億元專項(xiàng)債額度，有多少是用于收回閑置土地。另一方面是如何打通專項(xiàng)債收回閑置土地的堵點(diǎn)。
2025年前2月，新建商品房銷售面積1.0746億平方米，同比下降5.1%，跌幅為2022年-2024年來(lái)（2022年同比下降24.3%、2023年同比下降8.5%、2024年同比下降12.9%）來(lái)最小的跌幅。說(shuō)明目前房地產(chǎn)行業(yè)正在積極地改善，延續(xù)止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)。
市場(chǎng)指標(biāo)跌幅收窄，其中投資額、施工面積、新開工面積、竣工面積、商品房銷售面積、銷售金額、房企土地購(gòu)置面積和土地購(gòu)置費(fèi)用、房企到位資金九項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)降幅收窄的改善積極向好趨勢(shì)。商品平均價(jià)上漲、景氣指數(shù)改善。
第一是投資額，跌幅收窄。2025年前2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資1.0720萬(wàn)億元，同比下降9.8%，降幅比2024年收窄0.8%。其中住宅投資8056億元，同比下降9.2%，降幅比2024年收窄1.3%。辦公樓投資492億元，同比下降14.9%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資782億元，同比下降12.35。
2025年前2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資1.0720萬(wàn)億元，同比下降9.8%，比2024年全年收窄0.8%，但比2024年前2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資11842億元，同比下降9.0%的降幅擴(kuò)大0.8%。同比累計(jì)連續(xù)下降3年2個(gè)月（38個(gè)月），跌幅有所收窄，呈現(xiàn)邊際改善、底部修復(fù)態(tài)勢(shì)。
2025年前2月，住宅投資8056億元，同比下降9.2%，降幅比2024年收窄1.3%，但比2024年前2月住宅投資8823億元，同比下降9.7%的降幅收窄0.5%。說(shuō)明跌幅有所收窄，呈現(xiàn)邊際改善、修復(fù)的效應(yīng)，政策傳導(dǎo)到投資恢復(fù)緩慢。
2025年前2月房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生積極的變化，相比較2024年全年，降幅已經(jīng)收窄了0.8%，供給端企穩(wěn)的積極信號(hào)。透露出房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒已經(jīng)有了一定程度的穩(wěn)定和改善，整體開發(fā)投資總額已經(jīng)回到2018年-2019年同期水平，低開的態(tài)勢(shì)看，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。
主要原因是土地購(gòu)置金額、土地購(gòu)置面積及新開工面積的跌幅收窄、融資協(xié)調(diào)機(jī)制推進(jìn)，其次2023年以來(lái)的“三大工程”，成為未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資企穩(wěn)的有效支撐。其中城中村改造貸款已授信超過(guò)萬(wàn)億元，保障性住房、平急兩用的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)加快。
按照分區(qū)域來(lái)看，開發(fā)投資跌幅最大的為東北地區(qū)，同比下降21.4%。其次是東部地區(qū)，同比下降11.4%。中部地區(qū)，同比下降8.7%。最后是西部地區(qū)，同比下降3.3%。按照物業(yè)類別看，開發(fā)投資跌幅擴(kuò)大是因?yàn)樽≌?、商辦投資跌幅大。
第二是供應(yīng)端。2025年前2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積60.5972億平方米，同比下降9.1%。其中住宅施工面積42.1351億平方米，同比下降9.7%。辦公樓施工面積2.6444億平方米，同比下降4.1%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積5.3578億平方米，同比下降8.6%。
2025年前2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積60.5972億平方米，同比下降9.1%，比2024年房屋施工面積73.3247億平方米，同比下降12.7%的降幅收窄3.6%，比2024年前2月房屋施工面積66.6902億平方米，同比下降11.0%的降幅收窄1.9%。
2025年前2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積60.5972億平方米，同比下降9.1%，連續(xù)下降3年2個(gè)月（38個(gè)月），施工面積呈現(xiàn)邊際改善、修復(fù)的效應(yīng)，恢復(fù)緩慢，主要是新開工面積收窄和庫(kù)存上升及竣工面積的收窄。
2025年前2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積42.1351億平方米，同比下降9.7%，比2024年住宅施工面積51.3330億平方米，下降13.1%的降幅收窄3.4%，比2024年前2月住宅施工面積46.6636億平方米，下降11.4%的降幅收窄1.7%。
2025年前2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積6614萬(wàn)平方米，同比下降29.6%。住宅新開工面積4821萬(wàn)平方米，同比下降28.9%。辦公樓新開工面積217萬(wàn)平方米，同比下降31.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積412萬(wàn)平方米，下降31.4%。
2025年前2月，房屋新開工面積6614萬(wàn)平方米，同比下降29.6%，比2024年全國(guó)房企房屋新開工面積7.3893億平方米，同比下降23.0%的降幅擴(kuò)大6.6%，比2024年前2月房屋新開工面積9429萬(wàn)平方米，同比下降29.7%的降幅收窄0.1%。
2025年前2月，房屋新開工面積6614萬(wàn)平方米，同比下降29.6%，同比累計(jì)連續(xù)下降4年2個(gè)月（50個(gè)月），呈現(xiàn)邊際改善、修復(fù)的效應(yīng)，恢復(fù)緩慢。主要受季節(jié)性因素影響，銷售疲弱，企業(yè)現(xiàn)金流壓力未緩解，拿地面積下降有直接關(guān)系。
過(guò)去幾年的集中供地中接近半數(shù)土地被城投所拿，城投本身開工率較低，一定程度拖累了新開工的修復(fù)。目前房企的工作重心在于商品銷售和去庫(kù)存，導(dǎo)致新開工數(shù)據(jù)跌幅擴(kuò)大，和過(guò)去幾年房企購(gòu)地面積、金額的數(shù)據(jù)下行是有直接關(guān)系的。
2025年前2月，住宅新開工面積4821萬(wàn)平方米，同比下降28.9%。比2024年住宅新開工面積5.3660億平方米，同比下降23.0%的降幅擴(kuò)大5.9%，比2024年前2月住宅新開工面積6796萬(wàn)平方米，同比下降30.6%的降幅收窄1.7%。
2025年前2月，房屋竣工面積8764萬(wàn)平方米，下降15.6%。其中，住宅竣工面積6328萬(wàn)平方米，下降17.7%。辦公樓竣工面積280萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積638萬(wàn)平方米，下降13.9%。
2025年前2月，房屋竣工面積8764萬(wàn)平方米，下降15.6%。比2024年全國(guó)房企房屋竣工面積7.3743億平方米，同比下降27.7%的降幅收窄11.9%，比前2月全國(guó)房屋竣工面積1.0395億平方米，下降20.2%的降幅收窄4.6%。
2025年前2月，房屋竣工面積8764萬(wàn)平方米，下降15.6%，同比連續(xù)下降1年2個(gè)月（14個(gè)月），2023年表現(xiàn)亮眼連續(xù)增長(zhǎng)12個(gè)月的竣工面積未能延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，在2024年開始一直下降，表明房企因庫(kù)存、資金緊張，保交房壓力大。
2025年前2月，住宅竣工面積6328萬(wàn)平方米，下降17.7%。比2024年全國(guó)房企住宅竣工面積5.3741億平方米，下降27.4%的降幅收窄9.7%，比2024年前2月住宅竣工面積7694萬(wàn)平方米，下降20.2%的降幅2.5%。
竣工面積同比降幅收窄，仍處于2012年以來(lái)同期最低水平。 2025年前2月商品房竣工面積8764萬(wàn)平方米，同比下降15.6%，降幅雖然較2024年12月收窄了14.8 %，但從絕對(duì)量來(lái)看，處于2012 年以來(lái)同期的最低水平。
從竣工端來(lái)看， 2021年下半年以來(lái)新開工明顯縮量，同比持續(xù)出現(xiàn)雙位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)，按照2年-3年的工程進(jìn)度來(lái)計(jì)算，竣工將延續(xù)周期性的縮量， 預(yù)計(jì)2025年竣工面積將持續(xù)出現(xiàn)較大幅度的負(fù)增長(zhǎng)。
前期房企拿地減少、庫(kù)存規(guī)模仍然較高等情況并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善，當(dāng)前房企多以銷定產(chǎn)， 2025年新開工和投資預(yù)計(jì)將持續(xù)回落，但降幅會(huì)略微收窄。能否出現(xiàn)真正修復(fù)的關(guān)鍵在于貨幣化舊改推進(jìn)進(jìn)度、盤活閑置存量土地的開展等。
目前房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)下探，新開工面積、竣工面積持續(xù)萎縮。2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)蘇預(yù)計(jì)滯后商品房銷售，房企拿地面積和費(fèi)用、開工面積仍將承壓，同時(shí)保交房高峰已過(guò)疊加過(guò)去3年商品房銷售下滑，竣工面積亦面臨下探壓力。
第三是土地端。2025年前2月全國(guó)房土地購(gòu)置面積、土地購(gòu)置費(fèi)底部運(yùn)行，跌幅收窄，土地購(gòu)置面積累計(jì)同比下降6年4個(gè)月，連續(xù)下降74個(gè)月。自2023年開始，全國(guó)房土地購(gòu)置面積、土地購(gòu)置費(fèi)的數(shù)據(jù)再?zèng)]有公布出來(lái)。
2025年前2個(gè)月，全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)累計(jì)同比小幅下降0.3%，較2024年全年同比下降8.7%，降幅明顯收窄8.4%。結(jié)構(gòu)上看，城投拿地占比下降、一線及高能級(jí)二線城市及民營(yíng)開發(fā)商占比上升、以及土地溢價(jià)率回升，都顯示土地市場(chǎng)底部正在漸漸形成過(guò)程中。
2010年全國(guó)房企購(gòu)置土地面積3.99億平方米、增長(zhǎng)25.2%。2011年4.43億平方米、增長(zhǎng)10.9%。2012年3.56億平方米，負(fù)增長(zhǎng)19.5%。2013年3.88億平方米，增長(zhǎng)8.8%。2014年3.33億平方米，負(fù)增長(zhǎng)14%。
2015年2.28億平方米，負(fù)增長(zhǎng)31.7%。2016年2.20億平方米，負(fù)增長(zhǎng)3.45%。2017年2.55億平方米，增長(zhǎng)15.8%。2018年2.91億平方米，增長(zhǎng)15.2%。2019年2.58億平方米，負(fù)增長(zhǎng)11.4%。
2020年2.55億平方米，負(fù)增長(zhǎng)1.1%。2021年2.15億平方米，負(fù)增長(zhǎng)15.45%。2022年1.00億平方米，負(fù)增長(zhǎng)53.4%。2023年-2024年預(yù)計(jì)房企土地購(gòu)置面積0.9億平方米、0.8億平方米，同比下降超過(guò)20%、超過(guò)10%。
第四是需求端。2025年前2月，全國(guó)新建商品房銷售面積1.0746億平，同比下降5.1%。其中住宅銷售面積9207萬(wàn)平，同比下降3.4%，降幅收窄10.7%。辦公樓銷售面積189萬(wàn)平，同比下降29.5%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積585萬(wàn)平，同比下降15.8%。
2025年前2月新建商品房銷售面積1.0746億平方米，同比下降5.1%，降幅比2024年全年新建商品房銷售面積收窄7.8%，連續(xù)下降3年2個(gè)月（38個(gè)月），降幅環(huán)比擴(kuò)大了4.6%。表明政策效果逐漸減弱，銷售動(dòng)能下降，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固。
考慮到歷年3月前是傳統(tǒng)銷售淡季，較2024年12月降幅擴(kuò)大4.6%，是在預(yù)期之中，銷售動(dòng)能確實(shí)繼2024年10月以來(lái)有所下滑。毫無(wú)疑問(wèn)，當(dāng)前市場(chǎng)的“回穩(wěn)”具有明顯的結(jié)構(gòu)性特征，根基尚不穩(wěn)固，鞏固回穩(wěn)成效仍需政策持續(xù)發(fā)力。
2025年前2月，住宅銷售面積9207萬(wàn)平，同比下降3.4%，降幅比2024年全國(guó)商品住宅銷售面積收窄10.7%，連續(xù)3年2個(gè)月下降（38個(gè)月），降幅環(huán)比收窄。表明商品住宅銷售面積邊際改善的積極效果，但銷售動(dòng)能下降，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固。
2025年前2月，銷售數(shù)據(jù)降幅有所收窄，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于企穩(wěn)修復(fù)過(guò)程中，部分核心城市的成交熱度或?qū)?dòng)低能級(jí)城市銷售回暖。3-4月為傳統(tǒng)地產(chǎn)成交旺季，房企推貨規(guī)模和質(zhì)量提升后，有望推動(dòng)成交放量，加快止跌企穩(wěn)進(jìn)程。
單月數(shù)據(jù)看，連續(xù)下降38個(gè)月，說(shuō)明處于止跌筑底階段，企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固。數(shù)據(jù)有所下滑是正常的，主要是去年同期銷售基數(shù)比較高，預(yù)計(jì)房企調(diào)整價(jià)格，政策持續(xù)不斷利好，改善性的需求釋放，銷售下降幅度會(huì)收窄。
按照地方區(qū)域來(lái)看，2025年前2月東、中、西、東北部銷售面積同比增速分別為下降7.3%、 下降0.7%、 下降5.9%、下降3.0%， 東部與西部地區(qū)同比降幅較2024年12月擴(kuò)大3.1%、 1.3%，中部地區(qū)同比增速較2024年12月下降12.5%。
2025年前2月，新建商品房銷售金額1.0259萬(wàn)億元，同比下降2.6%。其中住宅銷售金額9160億元，同比下降0.4%。辦公樓銷售金額247億元，同比下降25.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房金額551億元，同比下降19.8%。
2025年前2月，新建商品房銷售金額1.0259萬(wàn)億元，增速較2024年12 月環(huán)比下降 5.0 %。同比下降2.6%，降幅比2024年全國(guó)新建商品房銷售額收窄14.5%。表明房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際改善效果的積極效果，處于止跌、筑底、底部修復(fù)趨勢(shì)。
2025年前2月，住宅銷售金額9160億元， 增速較2024年12月環(huán)比下降6.7%。同比下降0.4%，降幅比2024年住宅銷售額收窄17.2%。表明此次政策刺激延續(xù)性較強(qiáng)，樓市止跌回穩(wěn)的效果將逐漸顯現(xiàn)，行業(yè)整體處于在止跌、探底、調(diào)整趨勢(shì)。
第五是庫(kù)存端。2025年2月末，全國(guó)商品房待售面積7.9891億平方米，同比增長(zhǎng)5.1%。其中住宅待售面積4.3174億平方米，同比增長(zhǎng)6.6%。辦公樓5241萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.5%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1.4524億平方米，同比增長(zhǎng)0.6%。
2025年2月末，全國(guó)商品房待售面積7.9891億平方米，同比增長(zhǎng)5.1%，比2024年末全國(guó)商品房待售面積7.5327億平方米，同比增長(zhǎng)10.6%，說(shuō)明新增加商品房待售面積高達(dá)4564萬(wàn)平方米，但是同比增幅收窄5.5%。
2025年2月末，全國(guó)商品房待售面積7.9891億平方米，超過(guò)2015年7.1853億平方米，達(dá)到天花板，創(chuàng)1987年以來(lái)歷史最高紀(jì)錄。因此，7.9891億平方米大部分是現(xiàn)房庫(kù)存，部分期房，多為待交付與賣不出去的房屋。
2015年7.1853億平、2016年6.9539億平、2017年5.8923億平、2018年5.2414億平、2019年4.9821億平、2020年4.9850億平、2021年5.1023億平、2022年5.6366億平，2022年6.7295億平，2023年6.7295億平、2024年7.5327億平。
在銷售改善的帶動(dòng)下，商品住宅庫(kù)存量與去化周期環(huán)比均下降，總庫(kù)存面積來(lái)看，依然為歷史最高，去化壓力大。其中商業(yè)庫(kù)存去化周期超過(guò)36個(gè)月，商業(yè)庫(kù)存去化壓力依然較大，庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)超過(guò)2014年的水平。
現(xiàn)房住宅庫(kù)存壓力明顯加大， 現(xiàn)房住宅庫(kù)存處于2016年8月以來(lái)的最高位水平。從全國(guó)商品住宅廣義庫(kù)存面積（住宅累計(jì)新開工面積-住宅累計(jì)銷售面積）來(lái)看，截至 2025年2月末，商品住宅廣義庫(kù)存面積為17.5億平方米。
環(huán)比2024年12月末下降 1.2%，同比下降14.4%。按照全國(guó)商品住宅廣義庫(kù)存面積去化周期來(lái)看，（廣義庫(kù)存面積/過(guò)去六個(gè)月住宅銷售均值）26.3個(gè)月，環(huán)比增長(zhǎng)0.3個(gè)月，同比下降3.9個(gè)月。
從全國(guó)現(xiàn)房庫(kù)存（已竣工未銷售）來(lái)看，截至2025年2月末，住宅現(xiàn)房庫(kù)存面積（住宅待售面積）約4.32億平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10.5%，同比增長(zhǎng)6.6%。從絕對(duì)值來(lái)看，現(xiàn)房住宅庫(kù)存處于2016年8月以來(lái)的最高位水平。
現(xiàn)房去化周期為23個(gè)月（由于1-2 月現(xiàn)房銷售未公布，采用2024年7-12月銷售均值計(jì)算） ，環(huán)比2024年12月末提升2.2個(gè)月，同比下降3.4個(gè)月。住宅現(xiàn)房庫(kù)存占全國(guó)住宅廣義庫(kù)存面積的比重為 24.7%，環(huán)比提升2.9 %，同比提升4.9%。
商品房去化周期達(dá)23個(gè)月，均突破歷史高點(diǎn)。由于商品房庫(kù)存量繼續(xù)上升，銷售回款逐漸下降，導(dǎo)致部分房企資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題非常嚴(yán)峻，現(xiàn)金流告急，債務(wù)集中到期，部分房企選擇二次或多次債務(wù)重組，面臨較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
商品房庫(kù)存創(chuàng)歷史新高，說(shuō)明房子的供應(yīng)多。與過(guò)去的高庫(kù)存不同的是，這三年房企投資拿地的萎縮狀態(tài)有關(guān)系，同時(shí)與保交樓的政策有關(guān)。由于保交樓的政策推進(jìn)，部分現(xiàn)房沒(méi)有按時(shí)交付，或者出現(xiàn)退房情況。
第六是價(jià)格端。2025年前2月全國(guó)商品房銷售均價(jià)9547元/平米，同比上漲2.6%，較2024年12月環(huán)比下降7.5%。2025年前2月全國(guó)住宅銷售均價(jià)9949元/平，同比上漲3.1%，較2024年12月環(huán)比下降8.1%。從絕對(duì)值來(lái)看，房?jī)r(jià)回落至2024年9月政策前的水平。
2025年前2月全國(guó)商品房銷售均價(jià)9547元/平方米，環(huán)比下降7.5%，同比上漲2.6%，比2024年全國(guó)商品房銷售均價(jià)9935元/平米，環(huán)比上漲0.51%，同比下降4.8%，環(huán)同比分別為止?jié)q下跌、止跌上漲，說(shuō)明房?jī)r(jià)累計(jì)房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性、口徑變化有關(guān)。
2025年前2月全國(guó)商品房銷售均價(jià)9547元/平方米，同比上漲2.6%，前2月全國(guó)住宅銷售均價(jià)9949元/平方米，同比上漲3.1%，意味著全國(guó)商品房、商品住宅平均房?jī)r(jià)連續(xù)下降1年（12個(gè)月）后、跌幅連續(xù)收窄數(shù)個(gè)月后，首次迎來(lái)上漲，數(shù)據(jù)上來(lái)說(shuō)，說(shuō)明全國(guó)房?jī)r(jià)正式見(jiàn)底。
2025年前2月全國(guó)住宅銷售均價(jià)9949元/平方米，環(huán)比下降8.1%，同比上漲3.1%，比2024年全國(guó)商品房住宅銷售均價(jià)10419元/平，環(huán)比上漲1.6%，同比下降7.0%，環(huán)同比分別為止?jié)q下跌、止跌上漲，說(shuō)明房?jī)r(jià)累計(jì)房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性、口徑變化有關(guān)。
前2個(gè)月商品房銷售均價(jià)同比上漲2.6%，主要是與結(jié)構(gòu)性、季節(jié)性、口徑變化有關(guān)。其中結(jié)構(gòu)性的因素占比大，地區(qū)差異大，東部、中部、西部區(qū)域的商品房銷售均價(jià)分別為同比上漲5.6%、 下跌1.6%、上漲 2.0%。另外是市場(chǎng)高價(jià)樓盤大量集中成交，結(jié)構(gòu)性地上漲。
目前全國(guó)各地房?jī)r(jià)調(diào)整幅度大，其中中部、東北部地區(qū)“以價(jià)換量”的情況較為明顯，房企以價(jià)換量的趨勢(shì)依然是主流。目的是為更好去庫(kù)存和提振銷售，快速收回銷售額，應(yīng)對(duì)債務(wù)到期，說(shuō)明房?jī)r(jià)總體依然處于下降、筑底、調(diào)整的止跌底部運(yùn)行階段。
第七是房企到位資金。2025年前2月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1.5577萬(wàn)億元，同比下降3.6%，比2024年末同比下降17%，跌幅收窄13.4%，已經(jīng)累計(jì)下降3年2個(gè)月（38個(gè)月），說(shuō)明房企資金狀況呈現(xiàn)邊際改善，有所好轉(zhuǎn)。
隨著房企銷售保持平穩(wěn)，一二線城市銷售呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)積極態(tài)勢(shì)，帶動(dòng)部分房企開發(fā)經(jīng)營(yíng)和回籠資金改善。總的來(lái)看，今年以來(lái)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，繼續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處在調(diào)整之中，市場(chǎng)回穩(wěn)還存在壓力。
房企到位資金跌幅大幅度的收窄，背后主要原因是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的跌幅大幅度收窄。其中銷售面積、銷售金額的回暖中定金及預(yù)收款跌幅收窄至0.9%，自籌資金跌幅收窄至2.1%。
但是房企資金壓力依然大，首先是債務(wù)，房企大量的到期債務(wù)，因銷售回款大量減少，銷售下降，缺乏流動(dòng)性，債務(wù)出現(xiàn)多次違約現(xiàn)象，或者多次重組現(xiàn)象，或者出現(xiàn)資不抵債現(xiàn)象。毫無(wú)疑問(wèn)，房企目前債務(wù)、交房、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)未出清。
目前房企各項(xiàng)資金來(lái)源降幅均有所收窄。資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款降幅較大，預(yù)示居民購(gòu)房首付比例有所提升，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下加杠桿動(dòng)力不足。毫無(wú)疑問(wèn)，繼續(xù)降低房貸首付、利率依然是主要的政策方向。
前2月國(guó)內(nèi)貸款2954億元，同比下降6.1%，與2024年末同比下降6.1%持平，已經(jīng)累計(jì)下降4年2個(gè)月（50個(gè)月）。一定程度上反映房企國(guó)內(nèi)貸款環(huán)境沒(méi)有完全改善，資金壓力是房企縮減投資的主要原因之一。
利用外資1億元，下降90.6%，比2024年末同比下降26.7%，跌幅擴(kuò)大63.9%，連續(xù)4年2個(gè)月（50個(gè)月）下降，與季節(jié)性有關(guān)系。自籌資金5233億元，下降2.1%，比2024年末同比下降11.6%，跌幅收窄9.5%，與資產(chǎn)處置等改善有關(guān)。
定金及預(yù)收款4577億元，下降0.9%，比2024年末同比下降23.0%，跌幅收窄22.01%。個(gè)人按揭貸款1945億元，下降11.7%，比2024年末同比下降27.9%，跌幅收窄16.2%。主要是商品房銷售面積好轉(zhuǎn)、改善有關(guān)。
受融資環(huán)境改善、銷售未根本性好轉(zhuǎn)影響，國(guó)內(nèi)銀行貸款收窄、定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款跌收窄，這三項(xiàng)指標(biāo)代表的是房企從銀行貸款能力和發(fā)債、現(xiàn)金流能力的改善。銀行貸款未全放開、銷售回款緩慢影響房企現(xiàn)金流和正常經(jīng)營(yíng)。
資金壓力是房企縮減投資的主要原因。房企資金改善不明顯，主要原因是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占房企到位資金大，前期同比下降幅度大，銷售回款緩慢和債務(wù)到期及融資限制未全放開，導(dǎo)致房企資金緊張。
支撐房企資金流的主要是銷售回款，包括定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，已經(jīng)連續(xù)下降36個(gè)月。反映出金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂加大，銷售回款非常緩慢影響房企現(xiàn)金流。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繼續(xù)止跌階段，風(fēng)險(xiǎn)壓力依然存在。
第八是國(guó)房景氣端。2025年2月末，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，簡(jiǎn)稱國(guó)房景氣指數(shù)為93.80，環(huán)比增長(zhǎng)1.02，已經(jīng)連續(xù)3年1個(gè)月（37個(gè)月）跌破100，同比增長(zhǎng)1.67%，國(guó)房景氣指數(shù)跌幅連續(xù)8個(gè)月收窄。
表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣、活躍、信心、繁榮度有所好轉(zhuǎn)，總體處于止跌筑底的階段，企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，呈現(xiàn)出市場(chǎng)持續(xù)邊際修復(fù)趨勢(shì)，繼續(xù)刷新2016年初以來(lái)國(guó)房景氣指數(shù)最低水平，主要是房地產(chǎn)依然在深度調(diào)整中，與季節(jié)性有關(guān)。
國(guó)房景氣指數(shù)自2022年1月破100后，一直呈現(xiàn)持續(xù)下跌過(guò)程，到2024年6月國(guó)房景氣指標(biāo)開始邊際修復(fù)，但是速度非常緩慢。值得注意的是國(guó)房景氣指數(shù)是判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否景氣、活躍、信心、繁榮的指標(biāo)之一。
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