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成都新樓市文|黎小小

本文為行業(yè)資訊，非廣告

成都土拍開年大戲，終于在今天迎來(lái)尖峰時(shí)刻。

萬(wàn)眾矚目的錦江金三H10地塊上拍，起拍價(jià)20000元/㎡。10點(diǎn)開拍后，引發(fā)10家房企報(bào)名，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)213輪，拍賣時(shí)間長(zhǎng)達(dá)一小時(shí)二十分鐘左右，最終樓面價(jià)達(dá)41200元/㎡。最后階段，建發(fā)、遠(yuǎn)達(dá)、金茂鏖戰(zhàn)不休，現(xiàn)場(chǎng)之激烈，引發(fā)拍賣官兩次提醒，請(qǐng)各位冷靜思考。這是建發(fā)首次在成都拿下地價(jià)天花板地塊！

此舉，直接刷新3月11日高新大源68畝地塊創(chuàng)下的31700元/㎡樓面價(jià)記錄，時(shí)隔僅半月！市場(chǎng)也再次見證金三捍衛(wèi)住了成都TOP板塊的地位，地塊一街之隔就是去年登場(chǎng)即刷新成都記錄的貝殼23.6畝，彼時(shí)成交樓面價(jià)約27300元/㎡。

△網(wǎng)傳地塊參拍房企名單

△截自投資云地圖

金三的“含金量”還在上升

市場(chǎng)對(duì)H10地塊關(guān)注度滿滿，一方面，源于地段本身的獨(dú)特性、少有度。

其中的關(guān)鍵正是“金融城”這三個(gè)字。雖然目前仍在建設(shè)階段，但板塊規(guī)劃設(shè)計(jì)都是城市頂層架構(gòu)，而且通過(guò)三場(chǎng)土拍，兩次刷新成都記錄，“金三”的價(jià)值正在被持續(xù)夯實(shí)，成為成都樓市的“金字招牌”。

整個(gè)三期片區(qū)全名“交子公園金融商務(wù)區(qū)河?xùn)|片區(qū)”，用地規(guī)模約2.82平方公里，將以“生態(tài)+商業(yè)”為特色重點(diǎn)建設(shè)，計(jì)劃重點(diǎn)打造金融城東TOD、交子公園特色金融街、濱江商業(yè)步行街、成都街坊四個(gè)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)甚至比西岸已經(jīng)成熟的金融城一二期更高規(guī)格。

板塊確定度已經(jīng)比較高，作為金融城整體規(guī)劃的升級(jí)擴(kuò)能補(bǔ)充，板塊發(fā)展的意義也是非凡的。除了是對(duì)金融城一二期的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃補(bǔ)充，也在城市界面和居住功能上，有了更進(jìn)一步的“城市封面”意義。

產(chǎn)業(yè)配套層面，有定位為“金融科技高品質(zhì)科創(chuàng)空間”的交子金融夢(mèng)工場(chǎng)四期，將引入聚焦區(qū)塊鏈、人工智能、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)為代表的新一代信息技術(shù)金融科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)。

片區(qū)內(nèi)的教育配套也正在加速導(dǎo)入中，在交子公園南側(cè)分別規(guī)劃并已經(jīng)在建小學(xué)、中學(xué)，目前都已經(jīng)主體完工，并已經(jīng)在去年就官宣落地七中育才學(xué)校。

生態(tài)層面基底在板塊成型前就先一步兌現(xiàn)了，已成型的交子公園是目前成都僅有的一個(gè)橫跨錦江的軸線形城市公園。

△金融城三期及周邊土地規(guī)劃信息，圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)，具體版本和時(shí)間信息暫無(wú)法查明，僅供參考

另一方面，片區(qū)發(fā)展進(jìn)入高速時(shí)刻，但居住用地層面供應(yīng)量卻相當(dāng)少，市場(chǎng)期待值自然水漲船高。

根據(jù)公開信息，整個(gè)片區(qū)內(nèi)規(guī)劃了10宗住宅用地，分南北兩區(qū)，其中北區(qū)的地塊分別為蜀瑞苑和華潤(rùn)置地錦宸府。去年，錦宸府入市，套均千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品，最高單價(jià)突破5萬(wàn)大關(guān)，仍屢次開盤即罄，上千組購(gòu)房者甘愿冒雨排，甚至后期退出的2套房源都吸引了超千組購(gòu)房者報(bào)名。

南區(qū)8宗地塊位置頗為集中，且地塊基本環(huán)繞學(xué)校布局，大概率能形成連片規(guī)?；_發(fā)的高端住區(qū)。

尤其去年貝殼鏖戰(zhàn)82輪拿下H12地塊后，將區(qū)域的樓面價(jià)刷新到2.73w/㎡，金三的含金量自此也真切坐實(shí)。從這個(gè)時(shí)刻起，整個(gè)成都市場(chǎng)對(duì)板塊的期待值就已經(jīng)不一樣了。

千萬(wàn)級(jí)頂豪板上釘釘？

金三H10地塊今日在成都土拍上大放異彩，但地塊未來(lái)入市后，能否經(jīng)受住市場(chǎng)考驗(yàn)，則要看開發(fā)商產(chǎn)品“內(nèi)核”。

具體到出讓地塊本身情況方面：

出讓地塊面積約48.7畝地塊，地塊位于七中育才對(duì)面。已經(jīng)通車的6號(hào)線金融城東站就位于地塊西側(cè)，步行距離約500余米，而且在整體TOD的一體化規(guī)劃和片區(qū)產(chǎn)業(yè)引動(dòng)下，商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)景及氛圍可能是最不需要擔(dān)心的問(wèn)題。

地塊容積率約2.5，建筑高度不超過(guò)100米，從這兩項(xiàng)條件來(lái)看，高低配或純大平層都是有可能的產(chǎn)品打法，建筑限高100米，足夠形成俯瞰金融城的視野，塑造建筑天際線。

業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，從土地規(guī)劃指標(biāo)看，2.5容積率，相對(duì)寬松的限高條件，“高低配”的產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該是不錯(cuò)的解題思路。畢竟“金三”的金字招牌疊加“稀缺別墅”，足以掌握自主定價(jià)權(quán)，承擔(dān)起項(xiàng)目利潤(rùn)的重?fù)?dān)！當(dāng)然也期待“天花板地塊”高層產(chǎn)品能有驚艷的創(chuàng)新，就像當(dāng)年上海中鷹黑森林那11000顆成年香樟樹，以及科技、智能、環(huán)保BUFF疊滿的人居標(biāo)準(zhǔn)。

值得注意的是，雖然地塊所在板塊內(nèi)土地供應(yīng)量不多，但連通林家壩板塊來(lái)看，整個(gè)大區(qū)域在售新房競(jìng)品并不算少。

旁邊的貝殼23畝正是其一，據(jù)其年初公示的建筑規(guī)劃來(lái)看，該項(xiàng)目產(chǎn)品面積套均超200㎡，定位十分契合金三千萬(wàn)級(jí)豪宅板塊的調(diào)性。但提前劇透的戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)，在行業(yè)內(nèi)外，卻褒貶不一。而緊靠的林家壩板塊，金融城交子縵華等項(xiàng)目產(chǎn)品力頗為出圈，總價(jià)也已經(jīng)進(jìn)入千萬(wàn)級(jí)。

從市場(chǎng)情況來(lái)看，H10地塊打造千萬(wàn)級(jí)豪宅已經(jīng)板上釘釘。

最后，我們對(duì)地塊及周邊已經(jīng)進(jìn)行了實(shí)探：